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各地启动最严限购令 四大机构析地产新政助资金流向股市

来源:    作者:中国基金报   2017-03-20 08:31:40
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  没有一点点防备,一大波“严厉”的楼市调控新政就这样出现了——

  3月17日下午,北京出台最新限购令——“认房又认贷”,二套房首付比例提高至60%;石家庄紧随其后,规定非本市户籍居民家庭限购一套房;市彻没反应过来时,广州深夜宣布,单身限购一套,连续社保3年变5年;郑州也跟着凑了一把热闹:18日起,补缴社保、个税也不管用了……

  如果算上自2月28日起全国陆续宣布限购的城市,到今天为止,全国已经有16个城市启动升级了限购限贷措施。其中,环一线周边城市楼市,呈现出了政策明显趋严的特征。

  具体各大城市的限购就不梳理了,今天是来分析对A股的影响。

  基金君找了一些分析师周末的研报,供大家参考。

  1、安信策略:将有更多资金进入股票市场而非楼市

  热点城市地产调控升级,三四线地产销售却未必熄火。热点城市如此次北京的地产调控升级,将延长购买力的积累时间,其效应是短期销量下降,但短期价格不会下跌,中期的上涨预期不会改变。去年9~10月上海等热点城市的调控与其性质类似,已经证明这点。

  更重要的是,去年调控升级之后,我们看到的是三四线城市楼市升温,去库存政策正在得到进展,实际上,在热点城市与三四线城市价差拉大之后,热点城市房产购买又受到限制,那么其溢出效应就会开始显现,而如果热点城市涨价还在继续,资金很难将其舍弃进入三四线城市。

  总的来说,我们认为目前,三四线城市房地产去库存正在出现希望的曙光,去库存导向下政策对于三四线依然友好,三四线城市房地产销售与投资超预期才是今年经济预期的核心问题,对于这个问题的判断,我们觉得并不应该被北京等热点城市地产调控升级所改变。

  即使三四线地产销售熄火,中国经济也没有硬着陆风险,居民资产配置则将边际提高股票配置。自2010年以来,房地产投资已经经历了多年的调整,如果去库存成功,则其有望进入新一轮上升周期,如果三四线城市销售熄火,那么房地产投资在目前低位也没有大幅下滑的空间,我们相信在十九大召开年,在出口、制造业投资复苏以及政府有足够能力主导的基建投资支持下,中国经济没有硬着陆风险。对股市的影响更多我们要考虑资产配置与资金流向。

  去年9~10月上海等热点城市的调控升级,股票市场迎来了一波升势,同时投资者对今年股市展望乐观,其核心逻辑是热点城市调控升级后,整个楼市销量都会熄火,居民资产配置中将有更多资金进入股票市场而非楼市。我们认为,今天悲观的投资者不应该忘却当时乐观的逻辑。

  2、广发策略:市彻不具备大幅调整的条件

  本周同时发生了央行货币政策进一步收紧和地产调控政策进一步加码,A股市场也在周五遭遇了今年最大的日度跌幅,投资者担心接下来市翅不会出现明显的向下调整?

  对于央行的货币政策收紧和地产调控加码,我们认为对股市的影响在于会不会真正造成“流动性收紧跑赢基本面改善”——目前来看还未到逆转的时刻。

  当前影响市场的核心驱动因素是“基本面和流动性的赛跑”——只有当流动性收紧的速度快于基本面改善的速度时,市场才会真正面临向下调整的压力。

  央行在本周四再次上调了逆回购利率和MLF利率,客观来看这当然属于流动性收紧的信号。

  但另一方面我们要看到,代表市场利率的十年期国债收益率在今年两次央行上调逆回购利率之后,却都没有跟随上行——因为虽然逆回购利率已累计上调了20个BP,但从去年11月到今年1月,十年期国债收益率已经大幅上行了70个BP,这说明当前的货币政策调整早已被市场提前反应,还没有出现超预期的流动性收紧;而对于地产调控政策的再次加码,目前来看仍然局限于行政调控的手段,而没有触及货币政策的变化(比如对抵押贷款额度的限制以及对房贷利率的调整),因此暂时也还没有对流动性环境带来直接冲击。

  3、海通策略:地产新政无碍春季行情

  本轮春季行情继续,房产政策紧未必是利空。

  3月上半月投资者一直有两大担忧:一是3月美联储加息利空A股,二是两会结束时“维稳”动力消失市场受挫。这两大利空都是纸老虎。

  3月17日北京房市政策再收紧,提高首付比例,且认贷又认购,广州等几个城市也出台偏紧的政策。我们认为,这点无需太担忧,地产政策偏紧对股市未必是利空。股市和房市间的关系有两个传导路径,一是基本面的正相关,二是资金面的负相关。2012年以来,两者基本面的正相关已经小于资金面的负相关,所以房市和股市间跷跷板效应增强,这源于人口结构发生变化后地产对经济的影响力减弱。

  地产政策紧,如果最终引发货币政策紧,对股市肯定利空。目前未到此程度,地产调控主要仍是因城施策的政策。

  4、国金策略:“317”地产新政有助于资金流向股市

  “317”新政出台成为近期主要看点,会在一定程度上将资金由房地产市场赶向股市

  今年政府工作报告修订后,在去库存和房地产市场调控部分,补充了“健全购租并举的住房制度”、“遏制热点城市房价过快上涨”。在中央一再强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的背景下,近期有多个城市升级调控措施,既有热点城市周边县市,也有省内热点城市,如赣州、青岛等;而原先已出台措施的“杭州、南京、南昌”等也进一步收紧调控。北京新一轮楼市调控的靴子也于本周五落地,实施“认房又认贷”升级限贷措施,并调高二套房首付比例,暂停发放25年以上个人房贷。

  我们曾在年度A股投资策略报告中提到:房地产市场与A股市场具有一定程度上“跷跷板效应”。在欧美经济逐步回升的大背景下,国内房地产调控政策的进一步趋严并不会造成市场对经济断崖式下跌的担忧,相反“房地产调控政策集中出台”短期有助于控制住房价过快上涨的压力,会在一定程度上将资金阶段性赶向股市。当然,短期如此,中长期这种“资金跷跷板”的持续性有待观察。
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