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北三县均价跌入两万元区间 大厂限购细则即将出台

来源:中国证券报-中证网    作者:    2017-06-19 22:02:02
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  “北三县”均价跌入两万元区间!刚需嫌贵,炒房人惜售,燕郊、大厂房市陷盘局……

  有新闻说:北京周边的燕郊等地,房价开始跳水,一些炒房客挥泪6折甩卖!

  是真是假?中国证券报(公众号:xhszzb)记者近日走访了燕郊、大厂、香河实地调研了三地的楼市近况。发现:情况大体属实。

  目前“北三县”楼市成交明显趋冷,热门楼盘纷纷降价,均价大多已跌入2万元时代,尤其是曾一度涨至近4万的燕郊已呈现有价无市、一贷难求、利率上浮、“房虫”急出货的现象,购房者观望情绪渐浓,但六折甩卖仅为个别。

  而这一切则源于6月2日,廊坊发布的新一轮房地产调控通知,其最重要的是内容是:主城区、三河(含燕郊)、大厂、香河等地外地人购房须社保三年,只能购一套房,本地人只能拥有两套。

  环都市地区史上最严厉的限购令,令“高烧”中的“北三县”楼市降了温。

  燕郊:冰火两重天

  记者走访发现,往日燕郊102国道两旁熙熙攘攘买楼的人群以及派发传单的业务员已寥寥无几,售楼处和二手房中介门可罗雀,仅有的几个销售人员正无聊的玩着手机。

  随着廊坊限购大升级,自今年3月份以来燕郊多数楼盘平均每平米降了6000左右,总体上,这一轮调控,燕郊二手房价整体上下跌了约20%。目前燕郊均价为26000/平方米左右。其中,首尔甜城、天洋城等热门楼盘,目前在二手房市场每平米在3万以下已随处可见。

  “现在只能通过减少成交量,延长交易周期,从而稳定房价。”业内专家认为,燕郊现在已经进入调整期,可能还有一定的下行空间,未来出现暴涨的可能性不大。

  新房存房量告急

  “现在都没什么签单,这个月可能要面临吃饭的问题了。”燕郊某楼盘一位销售人员小张无奈的向记者表示。记者走进该售楼处,偌大的大厅空无一人。

  “现在一手房价格没怎么降,主要是二手房在降价,我们也已经没有新房可卖,受限购政策影响,外地人在燕郊买房已经很难了。”小张说。

  “我们手里也就700多套房子,燕郊目前17个开发商加起来可能都不超过4000套房子,这就是燕郊的存房量。”另一楼盘销售人员小李向记者表示,现在是有地不让建,有房卖不了。目前手里的房子由于预售证迟迟没有下来卖不了,我们有块地已经拿了两年都不让建。根据规定,2016年之前挖地基的楼盘允许封顶但不允许在建,2016年之后就不允许挖地基且无限期推迟工期,今年卖的房子都是2015年之前建的存量房,整体上燕郊近两年可以说就没有什么新房卖。

  据记者了解到,目前燕郊在售或待售的新盘仅有汇福悦榕湾、水榭花城、碧桂园和中兴尚城花都四个楼盘,其中多半为花园洋房和写字楼。据悉,位于电厂旁边的中兴尚城花都将于6月20日左右将新开两栋住宅楼,价格大概在2.5万/平方米到3万/平方米,燕顺路上的悦榕湾项目半个月前开盘的两栋楼每平米超3.8万,而碧桂园时代城公布的参考均价在3.2万/平方米。

  “现在是问的多买的少,符合条件的购房者已经很少了。此外,燕郊现在能卖的一手房在备案价的基础上都有溢价。”据小李透露,一套小两居,首付100多万的情况下,至少还要给开发商以溢价或者以工程抵扣款的形式加价50-60万,从而变相提高了首付比例。但实际上,燕郊的银行已经提高了首付比例,目前首套首付40%,二套则需首付50%。这显然令许多符合条件的购房者已望而却步。

  二手热门楼盘跌破3万

  在限购政策的冲击下,燕郊二手房市场明显降温。根据安居客网站19日数据,燕郊房价为26928元/平方米,环比5月下降3.6%。一些出于资金压力的炒房客开始抛售房产。

  “现在每个小区都能找到便宜的房子,一些‘房虫’们前期押了很多房,现在急于回款,每平米比均价还便宜二三千出售,个别甚至有六折甩卖的。”经纪人小王对记者表示,今年3月份是燕郊房价的最顶峰,首尔甜城当时的房价在3.8/平方米左右,近期甚至挂出的一个2.2万/平方米的房子,但很快就被人抢走了。

  记者查阅链家网发现,燕郊的地铁概念热门楼盘首尔甜城一期挂牌240万元的82.42平米房子,最终以230万元成交,单价2.8万元/平米;夏威夷蓝湾挂牌285万元的87平米房子,最终成交价258万元,单价2.9万元/平米;天洋城116平米的房子报价330万元,单价也在2.8万元/平米左右。目前,燕郊一些热门楼盘二手房多数已降至3万元/平方米以下。

  不仅如此,银行信贷收紧令燕郊的楼市雪上加霜。据记者了解到,从6月13日开始,燕郊区域工行、中行贷款利率上浮10%,二套上浮20%。

  “目前虽然银行贷款尚未停止,但有的银行没额度不放款,有的银行上调贷款利率,有房子也卖不动,现在很无奈。”小王抱怨道,现在各种环节都卡,自己的两个客户3月份签的合同到现在银行也不回款,有的银行甚至拖到半年以上。此外,正常情况下二手房过户就两天,但现在延长到4个月才能过户,一套房子甚至要六个月才能卖完。

  “看这情形,未来两个月房价估计还得降,但应该不会降的太多了。”小王说。

  仍存在下行空间

  虽然燕郊楼市已降入冰点,但中介和销售人员仍看好燕郊未来的发展。

  “现在虽然房子不好卖,但实际上开发商和一些不急于用钱的房主也都不着急卖。”首尔甜城一位销售人员对记者表示,对于燕郊来说,有几大利好是实实在在的。

  首先,徐尹路潮白河大桥即将通车,这将疏解102国道的压力;

  其次,北京市政府搬迁通州副中心有望年底启动;

  第三,到2020年从燕郊北部穿过的北京地铁平谷线也将开通。这些利好的兑现无疑将带动燕郊的发展。

  一位中介更是表示,燕郊的房价目前已经进入了调整期,虽然调整多长时间不清楚,但这个时期正是捡漏抄底的好时机,应该不会再出现大跌了。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,随着限购政策的出台,燕郊楼市肯定会有个回调过程,未来从限购政策力度和整个调控的指令性来看,包括将来规划和愿景兑现需要一定的时间。燕郊楼市的价格可能还有一定的下行空间,预计在今年下半年会达到一个相对理性的水平,从中长期来看可能会出现一个价格低点,随后可能出现反弹,但出现价格暴涨的可能性不大。

  胡景晖表示,二手房市场并不能完全说明燕郊现在普遍的市场价,开发商的新盘相对来说对价格的指向性更大一些。从燕郊的地理位置、规划来看,实际上对于刚需来说,燕郊等北三县地区是不错的地方。此轮限购政策是响应“房子是用来住的,不是用来炒的”将抑制短期的炒房客。而长远来说,随着北京市政府搬迁,京津冀一体化发展,北京向东疏散人口能够承接的范围还是很大的,对应的供应量还是可观的。就刚需来说,未来能够在北三县获得购房资格,完成人口的外迁和产业布局的重组这是最合适的方案。就燕郊来说,未来更需要在交通、教育、医疗、养老等公共设施配套以及产业规划方面加大力度。

  大厂:限购细则即将出台

  与北京副中心隔河相望大厂,由于优越的地理位置也受到了淘金客的追捧,今年年初直奔3万的房价堪比北京郊县。然而,在新一轮限购下,大厂的疯狂也有所收敛。

  最近大厂的房产中介最近似乎有点“闲”。在某中介调研时,刚进店门就有三名销售人员前来询问记者的购房意向。“最近有一些二手房总价压的比较低,因为房主着急置换房屋,所以现在出手也还是比较合适,而且大厂目前还没有限三年社保。”

  易居研究院报告指出,5月份,北京新建商品住宅成交均价为41429元/平方米,环比减少4%,同比增长22%。5月份受成交结构、政策效应释放等影响,价格出现环比下跌,释放出积极的信号。有购房者称,“如果北京的房价都下降了,大厂这些地方只会降得更多,但是有可能会滞后北京一些,毕竟政策还有个发酵的过程。”

  房天下副总裁司智认为,未来交通一体化、规划一体化、土地一体会必然会对北三县带来正向拉动,将北三县的硬件水平提高。但由于北三县之前存在大量的投资客,因此正反向因素对冲并不会导致房价有一个快速的反弹,北三县未来会有一个相对房价比较稳定的时间段。

  实际上,虽有政策“遐想”空间,但调控政策也在逐步收紧过程中,当记者在大厂某楼盘询问新房情况时,售楼员也称,“因为三年社保的具体政策快出来了,所以现在停止不卖了。要是现在还想买,可以买在涿州去,这会儿入手时机也比较不错。”

  不过还有一部分人仍然抱有大厂地区房价会继续上涨的“美好”愿景。他们认为,之所以大厂现在的房价会下降,是因为好多人想买但没资格买,市场不流通。要是等到三年社保等限购政策放开,竞争变大,自然房价就会开始上涨。

  联讯证券董事总经理、首席宏观研究员李奇霖也称,“什么样的房子涨得好?有人接盘的房子涨得好,接盘的人越多,涨得越好,反过来也可以说,没人愿意接盘的房子不会涨。”

  然而,对于限购政策中的社保条件,易居研究院智库中心研究总监严跃进有自己的担忧。他表示

  缴纳三年社保政策的影响是非常大的,因为很多人并没有满足这个条件,尤其是很多从北京过来的潜在购房者。但需要警惕的是,现在有一种违规做法,就是先订房子,然后由对方建立社保账号,三年后满足条件再交房。

  现在市场交易下滑也不排除是因为此类交易或其他违法做法的交易没有体现出来。类似这种先定房源,当下并未签约是无法反应在账面上的。但从数据来讲,政策是在积极释放,但仍然要警惕部分并未反映到签约网签数据上的成交量。

  香河:部分清退房源仍可购房

  距北京市中心仅45公里的香河,近一年房价上涨2倍多,但随着环京区域调控政策日趋严厉,楼市降温明显。

  根据安居客网站6月19日数据,香河房价为18316元/平方米,环比5月下降1.42%。以富力新城为例,单价从4月的24096元/平方米降至22027/平方米。

  “虽然看房和想买房的人还是很多,但是真正有资格买房的人却很少。现在真可以看作是成交量的‘冷冻期’。”香河某售楼处销售员小李称,香河本地新房不多,成交量不高,现在很多人都在观望。

  与此同时,突如其来的限购政策也让开发商很“头疼”,房子盖好了端在手里却卖不出去。有的小区现在有将近10栋楼未来要开售,开发商不得已也得斟酌斟酌如何应对香河限售的政策。

  不过,在种种限制之中,也还有一部分房子不受限购影响。据了解,有开发商现在放出了少量房屋,即使在香河没有社保和纳税记录也可以正常购买。这类房子主要是因为今年3月22日,香河把持外地户口购房者的首付比从30%上调至50%后,部分购房者一时无法负担突然高出来的首付款,放弃购买而清退的房子。虽然是清退的房子,但此前已在房管局备案,因此不受此次限购政策影响。但房子数量不多,并没有大规模散布消息,只是先期在内部人中消化。

  也有香河部分开发商称,只需补齐三年香河社保就有资格购买,但唯一的条件是不能贷款,必须全款。全款并不是必须一把付清,可以先付50%,剩余的50%在一年内付完就行。

  不过在业内人士看来,从环京、京津冀地区的一些概念来讲,仍然有炒作空间。因此,未来政策很大程度上不会放松,仍会从严。毕竟该区域内仍然存在很多投资、投机的炒房需求。

  同时,投资和投机也加大了银行购房贷款的总量。中国人民大学国家发展与战略研究院研究员刘小光表示,期房贷款高速增长与房地产开发贷款增速下滑形成明显分化,反映了在本轮房地产去库存的过程中,市场风险可能正从房地产企业转向家庭。

  对于未来房地产市场该如何调控,刘晓光建议,可以通过缩小实体经济与房地产投资收益率缺口,调控房地产投机性需求,治理资金“脱实向虚”,让资金回归实体经济。在具体操作中,中央政府可以提高房地产交易税率或提高减免交易税的门槛年限,同时降低实体经济企业的各项税负;地方政府应该减少对土地财政的依赖,结合实际情况调整首付比等信贷限制,同时为实体经济提供更好的投融资环境;银行应该增强对房贷的风险把控,严格执行首付比限制,同时加强对实体经济的融资支持力度;监管部门则应该及时督查各项政策措施的具体落实情况,对执行不力甚至违规操作的主体进行相应的惩罚。
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