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北京住房分层供应体系渐成 共有产权房兜底夹心层

来源:中国经营报     作者:    2017-08-12 10:48:01
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  北京共有产权房兜底“夹心层” 住房分层供应体系渐成

  金姝妮

  对于房价居高不下的北京而言,推出共有产权房制度无疑是改善供需矛盾的明智之举。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》),未来将有不少于30%的房源分配给“新北京人”。

  多位受访专家认为,此次北京推出共有产权房,从住房供应端发力,有利于促进房地产市场长效机制的建立,推进住房供应结构合理化。同时,共有产权房供地采取“限房价、竞地价”方式,后续推进过程中或有助于改变房企的拿地模式,对于商品房会有一定的冲击,这也会倒逼开发商做改革,进而有助于平抑房价。

  调控发力住房供应端

  《办法》对共有产权住房的定义是政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

  《办法》要求各区政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。全国房地产商会联盟主席顾云昌认为这充分体现了在新型城镇化、户籍制度改革没有完全到位之前,考虑到已经在北京长期工作的外地人才的表现。

  此外,购买共有产权房后产权可以逐步让渡。《办法》中明确了共有产权住房购买5年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

  在审核分配方面,要求申请人要符合北京市目前的限购条件,且家庭成员名下均无住房家庭。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁,一个家庭只能购买一套共有产权住房;已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。同时为促进职住平衡、精准分配,房源要优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

  北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也认为,北京的住房制度设计就是根据不同家庭的收入分层供应不同的住房,即分层供应体系。制度的设计是低端有保障,中端有支持,高端有市场,形成公租房、共有产权住房、商品房的3个层次,低端的保障以租赁为主。

  保证供应量有益平抑房价

  共有产权房推出之前,北京市已推出了廉租房、公租房、两限房、自住型商品房。事实上,共有产权房正是对自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范。

  “由于共有产权房房价比商品房价格低,会吸引较多的购房者,从而会减少商品房的需求,如果供应量足够大,则会对平抑房价起到一定作用。”赵秀池说。

  中原地产研究中心统计数据显示,北京过去合计出让了80宗含或者全部自住房的住宅土地,合计供应了自住房面积达到了703万平方米,大约能够建设成8万套价格明显低于北京商品房住宅价格的带保障属性的自住房。尤其是2014年、2017年,自住房住宅土地供应的面积均超过了30%。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,从供应量看,年内北京自住房供应量已经达到了90.57万平方米,这对未来一年后北京房价市场稳定将起到非常大的影响。大量自住房不仅可以从数据上拉低均价,事实上也的确可以从供需结构上,影响购房者入市的判断,从而一定程度上缓解供需矛盾。从过去历史看,自住房是除信贷外,对北京房价影响最大的供应工具。数据显示,在2014~2015年自住房影响房价降低10%左右。在2017年上半年,自住房已经影响房价降低7%左右。

  “我们国家现在对低收入和中低收入的划定还不规范,尽管《办法》中对申请人的资格做了很明确的规定,但还是不够的,因为供应不够,所以要摇号,摇号就包括运气问题,可能非常需要的没摇到,需求不是很迫切却摇到了。各个城市中低收入家庭的划定标准是不一样的,如果财力充足,多供应一些共有产权房,把很多人都划入中低收入阶层。”顾云昌对《中国经营报》记者分析道。

  值得关注的是,共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”“综合招标”等多种出让方式,而销售价格要低于周边同等地段同品质商品房。对此,新城控股高级副总裁欧阳捷认为地价、税费都不会减少,品质还不能降低,也就意味着开发商的整体成本不会减少,但是售价要低,那就只能让利销售,甚至亏本销售。“尽管不尽合理,但如果开发商不参与,就意味着以后在北京市场很难拿地了,以后商品住宅用地供应也会比较少,未来的市场机会就越来越少。想留在北京的开发商只能参与,但大量参与的话盈利水平、现金流都会受到影响,因此会相对谨慎,少量参与。”欧阳捷说。

  房地产长效机制呼之欲出

  官方认为,办法的重要意义之一在于有利于建立购租并举住房制度。共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求,让住房制度更加公平合理,促进房地产业平稳健康发展,加快形成符合首都特点的房地产市场基础性制度和长效机制,帮助更多的人实现住有所居。

  去年的中央经济工作会议上提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

  今年4月底召开的中央政治局会议提出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制,而去年底中央经济工作会议的说辞是“加快研究建立”,到今年政府工作报告中的“加快建立和完善”,再到现在的“加快形成”,房地产市场的长效机制似乎呼之欲出。

  7月底,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,选取广州、深圳、南京等12个城市开展首批试点。

  各地积极响应,日前广州推出租售同权,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交,两宗土地均采取“只租不售”模式,项目建成后,将至少提供1897套租赁住房。

  在顾云昌看来,住房制度改革长效机制的建立目前有两件事可圈可点:一是共有产权,另一个就是大力培育和发展住房租赁市场,而租赁市场的发展是滞后的。租赁市场发展滞后的原因,顾云昌认为第一是受居有其屋的传统观念影响;第二是我国租赁市场不规范,黑中介横行,人们感觉租房很不安全,不稳定;第三房价上涨过快,必须把这三大问题解决了。
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