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从公共资产起步 让中国版REITs化解制约经济发展难题

来源:证券时报     作者:佚名   2017-11-10 07:38:52
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  中国的REITs先从政府公共资产起步,可以解决REITs在运营中的税收问题和收益率问题。今年以来,证券监管部门和业内资深专家多次研究探讨REITs的顶层设计,并一直致力于根据公开、公正、公平的原则来制定REITs规则。

  近期,随着保利租赁住房房地产信托基金(REITs)获批,REITs再次受到广泛关注。但业内专家指出,目前在中国还没有一只真正的公募REITs,只能叫类REITs。那么掣肘中国真正的公募REITs前行的障碍究竟在哪里?有什么破解方案?中国版REITs何时能推出?公募REITs上市后对资本市场有何影响?带着这些问题,证券时报记者日前专访了国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏,他在中国推动REITs已经持续了十二年之久,被业内称作“中国的REITs之父”。

  税费重和收益率低是

  中国版REITs主要障碍

  证券时报记者:作为中国的REITs之父,您认为中国公募REITs至今未能出台的主要障碍是什么?

  孟晓苏:我从2005年开始在中国推动REITs,2007年提出政府的租赁房将是REITs的主要来源,并且提出REITs本身不是融资产品,其基本要求是有稳定收益的成熟物业,要严格限制REITs投向房地产开发。后来一方面看到政府积累的资产越来越多,另一方面在天津推动试点时发现,天津主动拿出政府存量资产,做成了银行间市场的类REITs产品第一单,但是以私募的方式推动并且在银行间市场交易,那只是向真正的REITs迈出“万里长征”的第一步。2008年政府发文首次提出了开展REITs试点的要求,但此文所表述的REITs试点增加了“拓宽房地产企业融资渠道”,不符合REITs的基本要求,导致多年不能实际推动试点工作。2014年我又重新推动一轮REITs启动,提出REITs可以化解地方债难题。2015年成立了国务院发展研究中心REITs课题组,由全国政协副主席陈元任总顾问,我与刘世锦担任组长,王步芳任秘书长,大力推进基础设施和公共资产证券化REITs的研究和试点工作。

  这些年中国版REITs一直没推出来,税费重和收益率低是主要障碍。税费方面,美国和新加坡的REITs是在投资端和资产端有免税、至少也是在大量优惠的基础上推出的,我国目前还没有专门的免税或优惠税费规定。无论是房地产还是基础设施资产的购买、持有和交易都有大量税费,这就增加了REITs的交易成本,社会成本也大大增加。收益率方面,由于我国不动产物业的租售比很低,远远无法满足REITs投资者的最低投资收益率要求,今年8月份业界流传一张全国城市租售比的表格,北京、上海租售比仅仅1%,最高的衡阳市略超4%。

  证券时报记者:国务院发展研究中心REITs课题组成立的目的是什么?

  孟晓苏:首先,“4万亿”之后,地方债居高不下,去平台化、化解地方债风险是非常重要的任务,需要寻找有效的解决途径。第二,从中央到省市、县、乡的地方政府形成了庞大的基础设施存量资产,估计账面价值超过100万亿,需要盘活基础设施的存量资产。第三,最近5年,中国经济一方面依靠消费拉动,更重要的还是靠投资拉动经济增长,要投资又不能让地方政府的平台公司以负债的方式拉动,怎么办?所以我们就提出用REITs来进行政府和社会资本合作(PPP),用资产证券化的积极方式来化解地方债。用公募基金的方式,借鉴外国的先进经验,与国内经验结合,做一个中国版的REITs是能够解决这些问题的,这和“三去一降一补”政策也是一脉相承的。

  现在各地政府都被高负债所困扰,继续投资受阻、PPP项目落地困难、混合所有制改革股东难寻……用上资产证券化REITs这付“特效药”,可药到病除。REITs是“存量资产的PPP”,可一举化解制约地方经济发展的诸多问题。通过研究和试点,在全国形成适度的规模,一定能推动新一轮经济持续健康稳定增长。

  课题组要解决的问题是地方政府持有了过多不动产,却是用大量负债来持有,明显错配,急需调结构、促改革。课题组两年来与中国证监会密切配合,引入境外REITs成熟经验,与一些资深专家一起对中国公共资产证券化做完善和系统的设计。这是国际上通行的REITs产品与中国实际的完美结合,非常适合在我国推行。

  从政府公共资产入手

  破解两大难题

  证券时报记者:课题组研究的REITs方案如何破解税收和收益率难题?

  孟晓苏:REITs的定义是把有稳定租金的不动产收益权做成上市流通的产品。分解成几个要点:本身是不动产,形成稳定的收益流,收益流通过公募由基金持有,同时基金可以在资本市场流通。

  我们所研究的中国版REITs,首先不是从商业房地产开始的,我们认为在中国最缺钱的、负债率最高的、最需要解决问题的是政府公共资产,应该先从地方政府的公共资产特别是基础设施起步,这些公共资产一般是通过国企持有。

  中国公募REITs在民营资产突破很难,第一是税收重的问题,民营企业交了税后所剩不多,而政府本身是收税者,地方政府对公共资产证券化的税收可以协商,从公共资产入手容易解决。第二是收益率低的问题,课题组借鉴了美国监狱REITs的成功经验,通过政府购买服务的方式可以形成公共资产的稳定现金流,从而满足REITs投资者的基本收益率要求,而民营资产无法做到。总之,中国的REITs先从政府公共资产起步,可以解决REITs在运营中的税收问题和收益率问题。

  证券时报记者:对于租赁住房领域租售比低和税收问题有何解决办法?

  孟晓苏:对于租赁住房租售比低的问题,可以通过提倡多年的共有产权房的办法来解决。共有产权让政府和老百姓都享受房屋增值的好处,而使用权归老百姓。如果把这个做法延伸到住房租赁上,政府不享受租金回报,收房屋租赁税,把回报归集到老百姓一方,租金收入就高了不少。老百姓收租金,政府收租赁税,资产增值方面谁也没有损失自己的权益,这样就可以把租金集中到另一产权方,既可以是老百姓,也可以是机构持有的基金,如此REITs就容易大规模推广。

  关于税收问题,用抵押型REITs可以归避过户税。国内现在有两道税,一个是变成REITs过户的税,另一个是日常收益流的税,即租赁税,美国不是不交税,而是不交两道税。对于租赁税,我们呼吁用合并纳税的方法。

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,之所以会“炒”,就是因为没有证券化的工具让老百姓持有这些楼群的产权,如果有了REITs,转让的不是房子而是证券,房子是用来住的,证券是用来买卖的,这样就能进一步落实中央的精神。

  REITs可化解

  “资产荒”

  证券时报记者:能否具体介绍一下课题组研究的REITs方案要点?

  孟晓苏:我们课题组的方案设计,主要有四个要点:

  一是可以实现去库存、去杠杆、补短板的功效。由公募基金来发行,收购地方政府平台公司所持有的有收益的不动产,这是“去库存”;把不动产的收益权转给REITs,政府获得的大量资金可以还地方债,这是“去杠杆”;可以继续投资基础设施,这是“补短板”。比如将地方政府平台公司的100亿元公共资产发行公募REITs,地方政府平台公司有了100亿元现金,可以还地方债,也可以继续投资基础设施拉动经济增长。

  二是在资产变为REITs持有后,再通过政府平台公司回租由原国有机构继续运营管理维护资产,这符合国际上“REITs管理内部化”的要求,同时又解决了整个管理、运营和维护团队不下岗,相当于建立一个稳定的社会保障系统。

  三是REITs在资本市场上流通,便于投资人进入与退出,有利于募集资金,还可化解“资产荒”,发展资本市场。如果不能进入完全流动性的资本市场,那就不是真正的REITs。到现在中国没有一只是真正的REITs,我们要做到标准化,让它在中国的资本市场流通。公募基金本身有流通的要求,所以用公募的方式在中国容易起步,非常接近于国外的REITs.

  四是REITs到期后政府可原价回购资产,避免对“国有资产流失”的担心,未来的资产增值归政府。允许地方政府或其平台公司原价回购资产。但是中国很多地方政府希望出表,课题组就把抵押型和权益型结合起来做混合型REITs方案。

  证券时报记者:中国版REITs上市后会分流股市资金吗?如何理解它能化解“资产荒”?

  孟晓苏:有人担心会因为发行REITs对股市形成威胁,我认为不会分流股市资金。一般上市公司股票的发行会分流股市资金,但REITs是吸满水的海绵,不仅能支撑总量,而且还是股市的稳定器。因为它本身是公募基金,是带着收益率的基金进入市场,而且不是靠预期股市的未来,每年要扎扎实实给投资人分红。有了REITs这样一个有稳定收益的板块,能解决“资产荒”的问题。REITs既稳定又有分红,会吸引一部分稳健资金进入。

  中国版REITs已有

  若干省市参与试点

  证券时报记者:中国版REITs有哪些政策支持?

  孟晓苏:国务院发展研究中心REITs课题组在研究推动中国版REITs期间,也推动了政策的转变。近两年党中央、国务院和各主管部委都在积极推动资产证券化和REITs。去年的《政府工作报告》提出“探索基础设施等资产证券化”;《十三五规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”;去年6月国务院发文提出“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。

  去年10月中国证监会和基金业协会召开REITs国际研讨会,我们课题组的报告得到完全认同,证监会主要领导要求交易所做好上市流通实务准备,还在中国基金业协会成立了资产证券化专门委员会推动这项业务。证监会与国家发改委、证监会与财政部和央行多次联合发文,要求推动不动产投资信托基金发展,还提出推动现有PPP项目的资产证券化,其中符合证监会要求的可以发REITs.

  今年,《政府工作报告》中把“探索”改为“推动”,要求“推动资产证券化”。在今年7月召开的全国金融工作会议提出,“严控地方政府债务增量,终身问责,倒查责任”,同时明确要求“存量重组、增量优化、动能转换。要把发展直接融资放在重要位置”。现在进行存量资产转换、推动资产证券化已在中央与部委领导层意见高度一致,实现公募REITs的突破只是时间问题。

  证券时报记者:现在中国版REITs试点进展程度如何?

  孟晓苏:课题组两年来与国家发改委、中国证监会、中国基金业协会、住建部、财政部等相关部门进行了多次密切沟通和交流,引入境外REITs成熟经验,并与证券界和地产界的多位资深专家一起,进行中国公募REITs的方案研讨和顶层设计工作。目前专家已达成一致,未来作为公募REITs的标的资产,首要是基础设施和公共服务设施资产,当然也会包括传统的有良好现金流收益的经营性物业,如城市综合体、酒店宾馆等。

  有许多省市积极响应愿意参与REITs试点,包括北京、上海、天津、重庆、哈尔滨、贵阳、成都、海南省、浙江省、江苏省、河南省、湖南省、辽宁省等省市,课题组秘书长王步芳带领专业团队对这些省市的部分公共资产进行了尽职调查,很多资产有稳健的现金流收入,适合于资产证券化。不少有意参加REITs试点的省市领导认为,用REITs进行基础设施资产证券化,不是银行的债转股,而是将银行债权形成的基础设施资产证券化,是去杠杆、调结构、促改革,它能够帮助地方政府从地方债的泥潭中“华丽转身”。

  另外,有些央企和银行、证券、租赁等金融机构希望加入课题组的REITs研究和试点工作当中来。比如,银行借给地方政府的钱很多“短贷长用”,建办公楼群和开发区,很难收回。如果有了REITs,把产生借贷的资产证券化,债权就收回了。这些不动产用短期银行资金是无力持有的,只能用证券化的方式长期持有,未来的增值也是可观的。

  证券时报记者:目前中国已经有一些类REITs,距离中国版REITs的推出还有多远?

  孟晓苏:这几年出现了一些类REITs,其实都是采用私募的方式,还欠突破。保利租赁住房REITs是更加接近REITs的类REITs,已经可以在沪市流通,每手流通单位不少于100万元,这是私募的特点,但是越来越接近真正的REITs了,实行储架机制,有不错的突破。

  今年以来,证券监管部门和业内资深专家多次研究探讨公募REITs的顶层设计,并一直致力于根据公开、公正、公平的原则来制定公募REITs规则。至于交不交税、收益率如何都不重要,关键是只有在资本市场公募和全流通才是真正的REITs。目前我们课题组正在做这方面试点,课题组秘书长王步芳正在带领专业团队在一些省市加班加点做高速公路和公租房等公共资产的公募REITs试点方案,到底哪个省市能发行中国第一只公募REITs还是个未知数。我们希望这些试点的省市敢为天下先,能切实推进基础设施资产证券化,真正做成公募REITs,进一步实现中国经济又好又快地发展。
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