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    低廉资产再包装 “钱宝网”200多亿地产项目荒草遍地

    广告:168元理财红包等你拿 2018-01-21 09:09:01 来源:现代快报 作者:佚名
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      房产项目真相

      距离张小雷自首近一个月,钱宝网的神话也已落幕,但围绕着钱宝网的资产,网上却还有很多说法。尤其是张小雷在南京的两个地产项目,号称总价值超过200 个亿。真相到底如何?近日,现代快报作了调查发现,张小雷名下两个最贵的地产项目,其实并不像他吹的那么神。张小雷就是通过把低廉资产包装成优质资产,来忽悠“宝粉”。

      江北智慧城

      智慧城项目荒草遍地,人去楼空

      现在通过百度搜索,还能查找到当初钱宝网关于签约项目的各类自宣稿件。其中,在南京价值最高的一个地产项目,是江北智慧城。

      2016年10月13日,某门户网站发布了一篇宣传《钱宝反哺互联网生态圈签约市值200亿江北智慧城》的文章,文章写道:“以南京江北智慧城为例,钱宝微商于2016年8月从福中集团手中拿下此产业,据悉总价只花费了十几亿元,而此项目地处江北新区核心地段,在南京地产‘高烧’不断的情况下,目前综合市值已将近200亿。”

      根据之前的自宣稿件,江北智慧城位于江北新区。但是,现代快报记者查询发现,江北新区根本就没有“江北智慧城”这一项目,只是在望江路,有一个“福中·智慧城”项目。

      2018年1月10日中午,记者来到“福中·智慧城”,大门紧闭,从一侧小门进去后,发现工地上已经荒草满地,并没有动工的迹象。塔吊、挖掘机等一些工地上的大型机械也不见踪影。工人居住的板房早已人去房空。在这个工地上,矗立着两栋大楼,玻璃幕墙已经完工,但透过玻璃记者发现,楼里堆满了建筑垃圾。

      “福中·智慧城”项目由中江国际承建。这家公司该项目负责人告诉记者,这两栋楼虽然玻璃幕墙已经建好了,外表看上去还可以,但水电和电梯还没有通,所以无法交付使用。

      “我们还被欠了不少工程款。”这位负责人抱怨,他们已经在那边干了5年,从土建开始,把两栋楼建了起来。但因为欠账实在太多,2017年9月开始,工人陆续撤离工地。

      “福中·智钱宝花了12亿从福中手中买下这块地慧城”是否就是钱宝网宣传的“江北智慧城”?这块地市值真的接近200亿吗?

      现代快报记者从南京市国土资源局浦口分局了解到,这一地块属于南京福中都市数码科技有限公司(以下简称“福中都市”)。福中都市分别于2009年和2013年分两期,拍得了这块面积为215亩的土地。

      不过,这块地在开发使用过程中,福中都市曾经跟一家公司发生过合同纠纷。最终福中都市把智慧城的6236.12平方米(近10亩)土地转让给了这家公司。这也意味着,留在福中都市手中的土地已经不足215亩。

      那么,这块土地又是如何跟钱宝网搭上关系的呢?记者从南京工商部门了解到,福中都市于2017年7月,进行过股东变更和法定代表人变更。其中股东变更成了上海宝瞻实业有限公司(以下简称“宝瞻实业”)。而宝瞻实业的实际控制人就是张小雷。

      据记者了解,宝瞻实业通过全资控股的方式,以12亿多的价格拿下了这块“福中·智慧城”的土地。

      张小雷花12个只是科研用地不得用于经营性用途亿拿下的“福中·智慧城”项目,真的能有200亿的市值吗?

      现代快报记者从南京市规划局网站了解到,这块地的项目名称为“福中IT产业升级研发生产项目”,用地性质为“生产研发用地”。记者在南京市国土资源局浦口分局也证实了这个信息。

      “生产研发用地只能用于科技研发,开发和对外销售有严格的限制条件。”一位业内人士告诉记者。现代快报记者也查询发现,根据南京市相关规定,科技研发用地必须严格按土地出让合同约定开发建设,未经批准不得用于住宅(酒店式公寓)、商务办公、商业、餐饮、宾馆等经营性用途。

      “科研用地上的所有开发项目,都必须要取得科技主管部门和园区的允许。”这位业内人士说,而且开发建设之后,50%的物业需要自持,不能对外销售,还有50%的物业虽然可以对外销售,但不得销售给个人,只能销售给科技企业做办公用途,也不能预销售。

      专家测算:项目开发后不亏本已经不容易

      石榴询财创始人、江苏省理财协会秘书长南小鹏一直关注钱宝事件,也做过独立调查。他告诉现代快报记者,钱宝的这种自造神话,其实明眼人一眼就能看出来。“即使按照他自我宣传的来计算,45万平方米的建筑,按照江北最高地价计算,3万一平方米,满打满算也才135亿,根本达不到他宣称的200亿。”南小鹏说。

      “更关键的是,科研用地上开发的物业价格,最多只有住宅用地的三分之一。”南小鹏分析,“福中·智慧城”一街之隔的就是“正荣润锦城”楼盘,均价为3万元/㎡。智慧城旁边有一个项目,土地性质跟福中·智慧城一样,也是科研用地,才八九千左右一平方米。”

      在南小鹏看来,钱宝以12亿多拿下这块地,不会占到多少便宜,很可能会继续烂在手上。

      “福中·智慧城这块地确实处于江北新区的核心,很多人被张小雷的宣传迷惑了。”南小鹏说,“如果真的值200亿,福中怎么会仅以12亿多的价格,就把这块地卖了呢?”

      老山森林公园度假村

      “能卖47个亿”的度假村没有任何流转价值

      在南京钱宝系公司投资的地产项目中,老山森林公园度假村是第二大的项目,根据钱宝网之前的自宣稿件,这个项目位于南京江北国家新区老山国家森林公园内,毗邻亚洲最大的灵铃野生动物园,项目占地约150亩,地上建筑由1栋航空私人会所、1栋山景酒店、47栋独栋别墅组成。“老山国家森林公园在2030年前均不再进行土地出让和房地产开发,故此项目具有不可再生、不可复制、没有竞品等三大市场特性。”“可以实现47个亿的销售。”甚至在其他场合,张小雷还宣传这个地块价值100多亿。

      现代快报记者了解到,这块土地一共是150亩,由一家航空公司于2006年取得使用权。随后,这家公司按照规定,在里面建设了航空运行指挥中心、飞行公寓等50幢建筑。

      2015年,张小雷名下的江苏苏河实业发展有限公司(以下简称“苏河实业”),花了1.1亿元,打算购买里面13936.39㎡的房产物业,这些物业分属航空公司旗下的9个全资子公司。但由于无法办理转让,最终,张小雷又让名下的宝瞻实业以股权转让的方式,花1.1亿元获得了这9个子公司的股权。2016年9月,宝瞻实业提出前期购买的物业偏僻且体量小,无法形成规模开发效益,于是又花了1.25亿元,购买了旁边这家航空公司14971.9㎡的房产物业。

      但购买了两年多,宝瞻物业从来没有对这些房屋进行改造和经营。

      南京市国土资源局浦口分局的工作人员明确告诉记者,这块土地的使用性质属于机场用地。这位工作人员告诉记者,机场用地是没有流转价值的,不能建别墅,只能建造跟机场有关的配套设施。

      点评

      低廉资产包装成优质资产

      忽悠“宝粉”

      至今仍然有不少人难以相信,钱宝系公司投资了这么多资产,尤其是有这么多“优质”的房地产资产,张小雷为什么还去自首呢?

      “无论是收购福中智慧城,还是航空公司的地,其实都有一个共同点。”南小鹏分析,这些地块的土地的规划,都非高价值的住宅或商业属性,而是价格低廉,使用受限的科研、机场用地属性。张小雷在收购这些资产的时候,价格就会低非常多。等拿到地之后,张小雷又夸大事实,通过网络软文,把这些低廉资产直接高估十几倍,包装成优质资产。有些不明真相的人就容易上当,真以为钱宝系的公司有那么多钱。

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