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    粤港澳大湾区来袭:中山vs惠州, 谁最受益?

    广告:168金服票据投资新模式 2018-05-16 13:56:30 来源:格隆汇 作者:佚名
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      格隆汇APP原创首发,十档行情Level-2免费送!

      作者:格隆汇·斯锅以

      



      进入五月相信大家都很期待的一定是粤港澳大湾区规划的出台,看看粤港澳大湾区指数的表现,二级市场的炒作已经全面来袭。而近期,全国政协港澳台侨委员会主任朱小丹也表示,大湾区发展规划纲要将出台,国务院在作最后修改,预计5月正式公布。

      



      回望过去,自15年粤港澳大湾区概念这一提出以来,曾经广东的珠三角突然摇身一变成了世界的大湾区,一下子除了变得B格满满之外,伴随而来的同样还有房价蹭蹭直上。

      直接来看统计数据,仅观察去年粤港澳正式升级为国家战略的短短一年时间,粤港澳大湾区概念中的几大城市房价就都出现了明显的上涨,其中佛山、中山、东莞、江门涨幅均超三成,肇庆上涨幅度更是超过四成。值得注意的是,这样的涨幅还是在全国调控持续加码的大背景下,而聚焦大湾区的几个城市,目前除了肇庆是不限购限售的区域外,其他8大城市都有限购或限售约束。

      看来,连政策也都已经阻挡不了粤港澳大湾区房价上涨的步伐了! 那么粤港澳大湾区的魅力究竟在哪呢?如果要买房究竟该下注哪里呢?今天不妨就让我们一起来探讨下这个世界级大湾区历史性的发展机遇,并且借此重点来对比下两个临深城市中山和惠州的房产投资价值,希望对那些看着广深高企的房价已经欲哭无泪的小伙伴们,还能在这两个价值洼地找到以后在大湾区安身立命之所的机会! 未来的世界级大湾区 粤港澳大湾区是指由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门 9 市和香港、澳门两个特别行政区形成的"九市二区"城市群,是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区和日本东京湾区之后的世界第四大湾区。

      作为能够比肩三大世界级湾区的超级湾区,粤港澳大湾区无论是在经济、人口、交通、产业上都有着十足的优势。 从经济情况来看,2017年粤港澳大湾区GDP总额首度突破10万亿人民币,达到100594亿人民币,折合15976亿美元,远超旧金山湾区,并逼近纽约湾区。而比照国家而言,基本上已经与去年全球GDP排名第10的加拿大相当,且超过了韩国。 不过从湾区内各城市来看,11个城市经济总量差距仍然明显,目前第一名的深圳基本上已经是最后一名肇庆的10倍之多。可以看出在未来湾区建设中相对落后的城市仍然还有非常大的提升空间,而随着整个湾区在产业、交通等各方面的融合、互补。这也将意味着湾区经济还有极大的发展潜力等待释放。

      此外再来看人口。从下面这张2017年各省份常住人口的增量来看,广东省可以说是一直独秀,远超其他省份,而以具体数据来看,截至2017年年末广东常住人口达11169万人,比上年增加170万人,人口总量继续位居全国第一,占到全国人口的8.03%,人口密度每平方千米622人,是全国的4.29倍。

      



      另具体细化到区域和城市,珠三角以6150.54万人占到全省人口总量的55.07%,是当之无愧的带头大哥,而把时间拉长来看,由于2017年的数据暂时不完整,我们看2000年至2016年的人扣增速数据,可以发现基本上除了肇庆,江门之外其他几个大湾区城市人口增速都在全省平均增速以上,并且大部分都超过了30%,尤其是深圳增幅更是一骑绝尘高达近7成。显然人口的流入与经济活力正相关,通过这些数据,我们已经能够很直接的了解到粤港澳大湾区的巨大吸引力。

      由上不得不感慨,一个占全国土地面积不足1%,人口数量不足全国总人口的5%的地方,却创造了全国国内生产总值约13%的奇迹,并且仍然还在不断飞速发展之中,这可真是中国经济发展史上的一大奇观。可以说作为国家区域经济发展中的重要一极,粤港澳大湾区已经是光环耀眼,备受万众期待了,而其在未来中国经济建设过程中势必也还将继续扮演着十分重要的角色。

      在这里值得一提的是,粤港澳大湾区面向的不仅仅是中国,它还有傲立世界区域经济发展潮头的实力。目前其已经具有世界级的金融中心(香港)、世界级的高科技中心(深圳)、世界级的生产基地(东莞、惠州、佛山、中山、深圳)、世界级的教育中心(一个城市有五所世界排名前100的大学)和世界级的物流和运输枢纽(世界物流量最大的区域,并还有三个世界排名前15的港口、一个世界货运排名第一兼国际客运连接度世界前三的机场),显然这一个个"世界级"的实力已经给了粤港澳大湾区成为世界一流湾区的各种现实条件,并且也完全可能是以后全球经济发展的重要增长极,对全球经济产生重要影响。可以说粤港澳大湾区已经是代表中国崛起的一个强有力的象征,同时也将是大国复兴下的中国一个极为重要的发展战略。

      如今随着粤港澳大湾区的建设上升到国家层面,湾区内的各大城市已经迎来新的发展契机,在政策红利的带动下,伴随区内交通网络的完善,区域产业布局的协同发展之种种,整个大湾区势必有望实现更大的飞跃!

      

      左手中山 右手惠州 买房到底哪家强?


      湾区潜力如此之大,那么买房又该去哪呢?

      从最新的湾区内房价地图来看,无论是二手房价格还是新房价格,处在中心区位的城市都已经突破一万块,其中深圳更是逼近6万。目前来看相对处在低位的仅有惠州和中山,可以说是刚冒出一字头不久。作为经济体量相当的两座城市,而且又都是深圳的左右邻居,所以两者有一定的可比性,在此我们不妨就从经济、区位、人口等各个方面比照一下,看看对于在诸如广深莞佛这类湾区内城市购房条件有限的情况下,这两座城市究竟该买在哪里比较好。

      

      (2018-04新房)

      (2018-04 二手房)


      先来看两个城市人口和土地、区位基本情况。

      截止到2017年,中山的常住人口为326万,其中城镇常住人口287.79万人,常住人口城镇化率达88.28%,惠州截止到2017年末常住人口为477.70万人,明显高出中山许多,不过从城镇化率来看2017年底惠州常住人口城镇化率则仅为69.55%,明显低于中山。

      面积方面,中山全域面积为1783平方公里,惠州全域面积为11599平方公里,可以说惠州的面积是中山的6.5倍。由上不难发现,尽管惠州人口和地域面积相较于中山来说比较有优势,但是城镇化表现却明显逊色于中山不少。

      接下来再重点来关注下近年来中山和惠州两地的各项发展数据,看看两市过往及现阶段的一些发展情况。

      先来看看经济层面,去年中山GDP为3450亿,增速6.6% ,人均GDP达到了10.8万。而惠州GDP则为3830亿,增速7.4% ,人均GDP首次突破了八万大关,达8.02万。可以发现,中山是一座相对小而富的城市,GDP虽然逊于惠州,但是人均较高,惠州GDP虽然高,但是也可能与其本身地域面积较大有一定关系。而从近年的增速情况来看,虽然两者都有所放缓,但惠州相对说在基数大的情况下,增速数据也较中山好看一些,中山则显得相对乏力一点。

      值得一提的是,自2014年惠州GDP以2678亿元的总量首次超过中山后,惠州已经连续第4年实现经济珠三角第五位置,且惠州、中山两地的GDP差距还在不断扩大,比起2016年177亿的差距,到2017年已经增长了约一倍到了380亿元,可见惠州经济的增长态势还是十分迅猛的。

      



      另外细看内部,惠州下辖七个区县,除了龙门县落后不少外,其他地域发展相对来说还算均衡,而这其中经济主力仍然是惠城区。

      相对来说中山则有一点分散了,作为中国5个不设市辖区的地级市之一,中山下辖24个镇,每个镇的发展各具特色,其中最为强势的是火炬区,其他各大镇发展则参差不齐,尤其是东北部的三角、阜沙、民众这些区域好一副农田千亩的观感。换句话说,可能有的还在农耕社会,有的却早已经步入信息时代了。这种差别估计比从福田跑到大鹏还要心塞。

      



      另外再来看产业接头,目前惠州的三次产业比重为4.5:54.8:40.7,而中山的三次产业为1.9:50.3:47.8。相对来说,惠州"农业"特色会多一点,中山"信息服务"特色会强一点,两者制造业方面则旗鼓相当。这里面比较亮眼的是,中山的第三产业占比甚至已经超过了佛山,并且排在粤港澳大湾区前列,这从侧面也展现了中山的实力其实也不算弱。

      



      经济情况基本说清,不妨在这里再看一下两座城市的吸引力,这里同样也是涉及到人口问题。之前已经提到了两座城市常住人口的情况,不过现如今考量一座城市的人口流动及房地产市场,大家更愿意用新增的小学生数据来分析。这里面的原因一方面是小学生数据与常住人口有着高度的关联,并且相对来说也会比较真实,一个萝卜一个坑,统计起来更为准确。另一方面则是每一个新增学生背后很大程度上代表的是一个家庭的到来,而这个家庭要在这座城市安居乐业,自然也少不了对房子的渴望,所以从这一点也能更好的研判当地房地产市场的需求形势。 我们来看自06年到16年十年间广东省内各大城市小学生人口变化情况,毋庸置疑,深圳、东莞这类城市的增长幅度是十分高的,尤其是深圳由于本地人口少,经济发展潜力大,一直以来就吸引了大量的人口涌入。不过中山和惠州增长势头表现也十分强劲,相对来说中山的增速在过去表现更加强于惠州,这反映了中山的吸引力在一定程度上也优于惠州。

      其实把上面的各项数据比照一圈下来,给人的感觉是还是不知道到底哪个城市值得买,很多方面貌似都是旗鼓相当,而且两者的面积和区位也大有不同,比较起来也会感觉不太客观,就好像拿着加拿大跟韩国比一样,究竟哪个好哪个又差一点,也都很难说出个所以然来。 所以在这里我更愿意直接了当点,开"地图炮",来探讨两座城市当前及未来的发展形势。 其实个人比较感慨的是,惠州和中山在大湾区密布的道路网络和钢筋水泥遍地里,居然还能留有很大一片绿油油的区域,不仅道路稀疏不说,甚至有的地方还基本处在山区或农耕文明里,远没有广州、东莞、深圳这些地方带来的密集恐惧症的既视感。由此来看两座城市的发展还是大有机会的。

      接下来看两者的地理区位。

      先来说下中山,相对来说我个人认为中山的地理位置是明显优于惠州的,其处在广州、佛山、珠海、深圳的包围之中,且地形也没有惠州那么复杂和"幅员辽阔",所以如果不考虑农田保护之类,一旦政策上有所规划,发展起来也会明显快很多。这里我们可以参考广州南沙的国际金融岛,短短几年就从良田千亩变成了钢筋水泥地块,再过不了几年便是楼宇纵横的各种国际总部了,发展速度之快,俨然一副再造一座珠江新城的态势。

      

      (左:2014年 右:2018年)


      实际上,从交通区位我们也能发现,中山的发展未来也将得到广州和佛山的助力,除了远期会有地铁与两市相通之外,随着南沙国际金融岛、自贸区的战略性建设和发展,未来中山还将因此而迎来更多的发展机遇。

      不过,稍微遗憾的是,虽然光着屁股跑得快,但是毕竟跑得再快对于基础设施各方面的建设也还是需要有漫长的等待。现在我们能看到的是,南沙大部分地区也都还是绿油油一片,佛山和珠海自己也还在发展之中,产业、人口外溢的情况并不明显。中山要完全靠它们外溢带来发展还真不知道要等到什么时候去了。毕竟单看这绿油油一片,从第三世界一下子奔到第一世界,难度也是很大的。

      在这里相信很多人也只能希冀深中通道周边的机会了,不过深中通道建成都要等到2024年了,毕竟还是一条高速路,虽说此前也传过中山和深圳要通地铁,不过想想中山的地铁规划的7条线都要到2050年才建完,更遑论随着交通完善所带来的的其他基础设施、经济、人口的发展还需要多长时间了。如此漫长的等待想想也都是一种煎熬。所以如果你真要在中山买房,这些方面就不得不考虑了。不过我们把目光放远一点,作为粤港澳的中心地带,随着交通、基础设施等各方面全部建设起来,未来整个中山绝对是潜力十足的。

      



      而来看惠州这边其实也面临和中山同样的问题,一方面幅员辽阔,说明还有很多周边"穷亲戚"要带,所以整体发展,诸如人均GDP之类的还需要慢慢来。

      



      不过特别一点的是,靠近深圳的惠阳区地域优势则就比中山明显多了,目前深圳正在推进东进战略,而深惠两地同城化,轨道交通相连也已经在建设之中了,所以可以预见的是这一区域将会受深圳发展的外溢而得到快速的发展。 实际上聚焦这一地区很多基础建设也都已经是火力全开了,基本上在群山环绕中难见一块没有被利用的土地。 不过,这样的城市发展似乎还是缺乏一个整体性的规划,感觉现在开启的完全就是一轮为了服务买不起深圳房的人而启动的造城运动,而且如若没有配套的产业规划,很难想象其区域发展的后劲。此外值得注意的是,这一区域其实本身也已经是老旧城区了,相对来说未来规划和改造起来难度也比较大,而且惠阳区也不是惠州的中心,所以这还会涉及到与主城区潜在的资源争夺问题,甚至也很可能这些因素会成为该区域未来发展的一大掣肘,因此其远期发展前景还是有待考验。

      另外,惠州毕竟处在深圳东部,且不说离深圳核心区域的距离,私以为未来大湾区的发展一定是围绕着珠江口展开的,如今广东正在大力发展南沙且定位极其之高,后面深中通道、港珠澳大桥、甚至是各城市地铁的互联互通等都将让这个"金三角"未来的前景充满想象,尽管深圳现如今正耗巨资推进东进战略,但是毕竟只是以一城之力,且很大程度上也还是为了几个此前发展落后的"老少边穷"地带,到最后效果会如何,惠州能否因此而受益同样也需要时间观察。

      另外再从产业转移这一角度来看,随着深中通道的开通,中山未来也很有可能承接到深圳的产业溢出,尤其是高新技术产业这一块,而从中山自身的定位来看,目前中山也在各大镇区重点打造以高技术产业、先进制造业为主的高端制造业平台,以及以现代物流、现代金融为主的现代服务业平台,接受深圳的产业辐射,承接深圳的产业溢出,形成深中两地协调互补的产业发展格局,并致力于打造区域科技创新研发中心。

      



      而再来看惠州,随着深圳东进战略的推进,惠州凭借的陆地相连的优势,能够更好地承接到来自深圳的产业,不过相对来说,深圳东部未来需要转移的产业显然没有像西部那些高科技有优势。所以如若一旦成了深圳落后产业的"接收站"其实也并不见得对惠州能提供多大的发展动力,因此惠州其自身在产业方向上还需要更多的摸索。

      最后买房选区位很重要的一点是要看政策走向,就好像之前一个网络段子所言,当年大清亡了你从南京迁到了北京,国民党逃了你从北京跑到了南京。不过遗憾的是,目前中山和惠州其实并没有很大的政策看点。现实比较尴尬的情况是,国家战略上在支持粤港澳大湾区的发展,由于规划政策未出台,所以预判发展的核心地段一定也还是会围绕在珠江口的几个城市,并且广东这些年一直在推动南沙的建设。

      不过深圳相对来说则有点另类,一直在推行自己的东进战略,无论是深莞惠一体化,亦或是深汕合作区种种。当然这也并不能完全否认深圳西部地区就没得到重视,一方面前海自贸区摆在那儿,宝安大空港也一直在规划和建设之中。那么对于处在深圳两端的中山和惠州,到底谁的机会更大一些,相信也会是萦绕在许多买房子头上的一个问题。而就我个人而言,我认为中山无论是在区位上还是语言上甚至是教育、医疗等各方面目前都比惠州要有优势许多,而且其自身又处在这样一个核心地段,未来发展水平和速度一定会比惠州更具想象力。但是惠州呢,由于其与深圳是直接路路相通的,并且惠阳这一带已经基本实现了与深圳的同城化,从目前的来看,显然居住的便捷程度又要优于深圳许多。

      所以回过头来,再总结一下,不难发现中山、惠州两座城市,一个是小而美却仍有无限田园风光的贵妇姿态,另一个则是大而杂,山间秀丽海岸风光,却也能找到背靠大树好乘凉机会的壮志少年风采。虽然两者都有十足的潜力,但是一个远期看是前景无限,一个近期已经是秀色可餐,颇有机会。至于究竟选哪个城市而居到最后还是要各位看官们仁者见仁智者见智了。

      结语:

      今年是改革开放40周年,回望过去40年,作为改革开放排头兵、先行地、试验区的广东省可以说在我国改革开放和和社会主义现代化建设大局中发挥了十分重要的作用。如今站在新时代的起点,党和国家高瞻远瞩再次在珠三角地区谋篇布局,打造出了粤港澳大湾区这样一个全新的概念,无疑作为能比肩三大世界级湾区的粤港澳大湾区,也势必将凭借其强大的综合实力和广阔的发展前景,迎来全新的历史性机遇。

      作为处在粤港澳大湾区核心地带的中山、惠州,其凭借强大的区位优势,未来发展潜力不容小觑,对于刚需客而言,如若想考虑到短期即要入住,寻求生活的便捷,可以考虑现阶段基础设施已经发展较为完善的惠州临深地带,不过,如若想要追求更长远的未来,希冀所住地方未来会是一个充满想象克空间、高端大气上档次的都市,显然中山会是一个不错的选择。

      











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