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    楼市小阳春蔓延,分城调控热点城市楼市抑价再加码

    2019-05-16 13:35:01 来源:第一财经 已入驻财经号 作者:佚名
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      在“金三银四”的助推下,楼市小阳春有蔓延之势,在房价上涨风险之下,楼市调控也有望加码。

      环比上涨城市达67个

      国家统计局今日发布了2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。从70城市数据看,3-4月份的楼市小阳春继续蔓延,新建住宅与二手房上涨城市依然处于高位。

      国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均略有扩大;二线城市新建商品住宅销售价格涨幅扩大,二手住宅涨幅回落;三线城市新建商品住宅销售价格涨幅回落,二手住宅涨幅微扩。

      环比方面, 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中:北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%,广州下降0.4%。

      31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅回落0.6个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅扩大0.1个百分点。

      同比来看,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均略有扩大;三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落,二手住宅涨幅与上月相同。

      其中,4月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点;二手住宅销售价格上涨0.8%,涨幅扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.3%和8.3%,涨幅均比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格上涨8.4%,涨幅与上月相同。

      1991年出生的李先生最近刚在广州亚运城入手了一套89平的新房,单价去到2万8千左右,而去年四季度,这一区域还有不少一手房价格在2万4、5左右。“今年看了不少区域的新盘,都比去年四季度有所上调。”

      易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析,从房价上涨和下跌的城市数量看,房价上涨的城市数量为67个,相比3月份的65个继续增长。1-4月份的数据都说明,当前房价正步入到继续上涨的通道中,尤其是和近期的银行贷款政策相对宽松、购房需求积极释放等有关。

      数据显示,1~4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1~3月份提高3个百分点。该增速也是创下了近期的新高,尤其是近两月的增幅大幅提高。其中,国内贷款8955亿元,增长3.7%;利用外资34亿元,增长1.0倍;自筹资金15687亿元,增长5.3%;定金及预收款17249亿元,增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,增长12.4%。

      定金及预收款、个人按揭快速增长,说明了房地产市场销售的回暖程度。

      从房价环比上涨的城市名单看,秦皇岛是4月份房价指数环比增幅最大的城市。严跃进说,类似城市购房政策相对宽松,同时到了夏季,往往其滨海旅游项目更容易受到市场的青睐,尤其是华北市场对于秦皇岛海景资源的比较认可。后续此类城市也要管控一些和滨海概念有关的住房项目。而从房价同比涨幅看,西安涨幅最大。西安连续5个月成为房价同比涨幅最大的城市。

      热点城市调控或加码

      中原地产首席市场分析师张大伟分析,新建住宅出现了最近4年最高的67城市房价环比上涨,仅赣州,韶关两个弱三线城市环比下调。4月房价上涨城市扩大,主要原因是信贷宽松下,部分城市前期跌幅大,购房者在市场炒作下怕踏空,叠加部分城市的人口落户放松政策,在入市量提高后,价格开始出现上浮。

      这其中,部分二线城市的市场火热,反映到土地市场上,3、4月,二线热点城市土地市场颇为火爆。

      中原地产研究中心统计数据显示,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率全面上行,3月下旬来部分城市的土地市场相比1~2月的低迷有所恢复。从拿地城市看,最热点城市集中在二线城市:4月,武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿;数据显示,4月单月,二线城市合计卖地金额高达2933亿,刷新了最近2年的最高纪录。5月以来,包括苏州、天津、济南等热点二线城市土地密集出让。

      例如,在苏州,4月24日,苏州市区土拍落下帷幕,7宗地块全部成功出让,共揽金135.7亿元。竞拍当日,苏地2019-WG-7号地块颇受房企青睐。该地块位于高新区狮山街道滨河路东、横山路北。经过一个多小时41轮竞价,最终被苏高新和招商联合拿下,成交总价为50.17亿元,楼面价为26288元/平方米,溢价率31.4%。苏地2019-WG-2号地块位于吴中太湖新城板块,经过1小时37分钟39轮竞价,最终被新城和招商联合体拿下,成交总价为32.58亿元,成交楼面价20909元/平方米,溢价率30.68%。而此前板块内的最高楼面价为14522元/平方米。

      严跃进说,近期尤其需要关注的是,部分二线城市房价比较活力,需要警惕上涨风险,尤其是一些人才导入速度快的城市,后续此类城市房价稳定方面的政策出台可能性最大。

      以土地市场最为火爆的苏州为例,5月11日,苏州市政府出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。而对于苏州工业园区全域二手住房,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。此次“限售”新政,是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后,房地产调控的再次加码。

      张大伟说,在多个城市放松调控导致楼市出现小阳春,部分区域出现价格再次上行的情况下,4月最近多地再次发布房地产调控政策。这些收紧政策,对于购房者来说,将有明显的影响。

      此前5月6日,国家发改委发展战略和规划司司长陈亚军强调,放宽落户不等于放松对房地产的调控。要始终把房地产平稳健康发展这个底线坚持好,城市既要满足刚性和改善性的住房需求,同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,防止房价大起大落。

      表1:近5月房价上涨城市数量变化(数据来源:国家统计局)

       

      新建住宅

      12月

      1月

      2月

      3月

      4月

      上涨

      59

      58

      57

      65

      67

      持平

      3

      4

      4

      1

      1

      下调

      8

      8

      9

      4

      2

      二手房

      1月

      2月

      3月

      4月

      上涨

      47

      41

      47

      57

      55

      持平

      1

      12

      9

      3

      3

      下调

      22

      17

      14

      10

      12

      表2:4月一二手房环比涨幅前十城市(数据来源:中原地产研究中心)

      4月新建住宅环比

      4月二手房环比

      秦 皇 岛

      101.8

      西  宁

      102

      重  庆

      101.2

      呼和浩特

      101.5

      昆  明

      101.2

      唐  山

      101.5

      北  海

      101.2

      秦 皇 岛

      101.5

      广  州

      101.1

      南  宁

      101.4

      西  安

      101.1

      厦  门

      101.3

      杭  州

      101

      乌鲁木齐

      101.3

      济  南

      101

      太  原

      101.2

      武  汉

      101

      深  圳

      101.1

      洛  阳

      101

      洛  阳

      101.1

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