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    7月全国楼市继续“退烧” ,资金链收紧倒逼房企降价促销

    2019-08-14 13:14:03 来源:第一财经 已入驻财经号 作者:佚名
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      在严格的楼市调控之下,当前楼市正保持平稳健康发展的态势。

      楼市数据持续“退烧”

      国家统计局14日发布的2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况显示,1-7月份,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资53466亿元,增长15.1%,增速回落0.7个百分点。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析,投资回落,一方面与房企的预期有关,在市场下行预期下,房企更多会强调降价促销和回笼资金,而在投资端相对会更加趋于保守;其次,部分房企的新开工节奏略有放缓,这和近期资金面收紧,尤其是银行贷款管控等因素有关。

      资金面收紧也影响了房企的购地积极性,尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉,稳地价导向下房企拿地更趋理性。

      数据显示,1-7月份,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅比1-6月份扩大1.9个百分点;土地成交价款4795亿元,下降27.6%,降幅与1-6月份持平。

      严跃进说,当前对于稳地价的管控非常严厉,近期部分热点城市也积极开展银行系统大检查,其中一项内容就是检查是否存在违规资金进入购地市场。另外近期的新特点是,部分房企的项目转让力度大,一定程度上使得部分房企不直接去购地,而是通过收并购来实现战略扩张。

      近日,银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定将在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。检查要点包括,房地产业务授信政策和内控制度执行情况;房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况;个人住房贷款管理情况。

      资金链收紧倒逼房企降价促销

      此前7月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

      今年7月12日,发改委官网挂出一则通知,题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”,对房企海外发债加强约束,新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务,同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。

      中原地产首席市场分析师张大伟说,在不将房地产作为短期刺激经济的工具这个原则下,房地产市场退烧表现明显,不论是投资数据还是销售数据,都明显放缓。各种收紧政策下,市场逐渐平稳。而且从趋势看,预计8月还会持续。

      以土地市场为例,中原地产研究中心统计数据显示:7月全月,全国热点的一二线城市合计土地成交1059宗,成交土地金额3581.7亿,土地成交溢价率只有12%,相比之前几个月有明显下调,从土地市场情况看,最近房地产领域融资收紧的预期逐渐影响到土地市场。

      根据中原地产研究中心统计,8月首周,土地市场降温退烧趋势继续蔓延。首周来,全国成交地块单宗5亿以上地块合计只有32宗,这32宗地块中,底价成交的高达18宗,占比56%。另外还有6宗地块的溢价率仅有1%左右。只有4宗地块溢价率超过30%。

      例如,7月22日,位于广州增城的4宗商住地及番禺的2宗旅游用地集中出让,总起始价达100.87亿元。最终,2宗地流拍,4宗地块底价成交,总成交金额82.22亿元。

      张大伟说,7月份以来,热点城市的土地溢价率开始明显下调,未来政策也将持续收紧,后续土地市场流标情况可能会明显增加。

      房价方面,随着楼市调控的深入,不少重点城市稳中有降。以广州为例,根据当地媒体报道,8月初,广州多地新盘出现大幅降价促销。番禺大盘祈福缤纷汇从每平米最高时的4.6万降到3.6万,降幅超过20%。增城某超级大盘的单价也从最高时的1.5万元直降到1.2万元,降幅达到20%。而南沙白云黄埔等地的新盘,也有不同程度的折扣。

      与此同时,二手房尤其是外围盘的降幅十分明显。家住广州金沙洲板块的高女士说,她所在小区的回调幅度很明显,大概回调了10%。

      严跃进说,目前包括信托融资、海外债和银行贷款等方面的收紧性政策,使得房企资金面开始收紧,这也会倒逼房企主动降价促销,回笼资金。

      数据显示,1-7月份,房地产开发企业到位资金99800亿元,同比增长7.0%,增速比1-6月份回落0.2个百分点。

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