近期一线城市房价明显上涨的四大元凶：打新、放水、学区、落户。

　　文/巴九灵(微信公众号：吴晓波频道)

　　短短几天时间，上海、深圳两地都发布了楼市调控新政。

　　照理说，各地楼市调控政策频出，并不令人意外。但意外的是，新年伊始，春节将至，本是楼市淡季，也不是常规出政策的时间点，但本次一线城市沪深接连下重手，令人好奇究竟发生了什么。

　　我们先来看看各地的政策内容，1月21日晚上海发布的新政共有10条：

　　
　　读完后，小巴的第一反应是——上海这分明是在抄作业。比如，第三条夫妻离婚三年内限购，去年深圳已经发布；第六条新房摇号优先满足“无房家庭”，去年杭州的政策就有这一条。

　　再看深圳，其实不算是发布新政，可以形容为“2020年7·15政策的plus版”。

　　1月19日，深圳发布通知明确了去年7·15政策的一些问题，其中有一条引人关注——居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。　　
　　这是啥意思呢？按照之前政策，有房票的A跟无房票的B结婚，用A的房票买房，然后登记在两人名下。但现在不行了，用A的房票买房，只能登记在A名下，既不能登记在夫妻名下，更不能单独登记在B的名下。

　　说白了，就是堵住假结婚炒房的漏洞。

　　1月23日晚，深圳再出狠招，比如启用“购房意向登记系统”，购买新建商品住房的购房人需登记，要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明“购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等。

　　政策还规定，违规者将被关“小黑屋”——3年禁购。

　　总体来说，从楼市淡季紧急发调控政策，到规定“违者三年禁购”，种种迹象可以看出沪深两地对当前楼市可谓又急又严，原因当然是两地楼市过热。

　　但实际上，不止沪深两地，四个一线城市的楼市热度都较高。

　　据统计局数据，2020年12月，一线城市新房价格环比上涨0.3%，高于二线城市和三线城市的0.1%；二手房价格环比上涨0.6%，明显高于二三线城市的0.1%和0.2%。其中，广州12月新房和二手房价格涨幅均为0.7%，位居70大中城市次席。　　
　　回顾2020年全国楼市走势，疫情之后，房地产率先企稳，以深圳及热点二线城市如杭州、南京、宁波等为首的城市出现较热行情，最受关注的是深圳买到一套新房转手赚500万的新闻。随后，这些城市均在去年7月后收紧了调控政策。

　　到了2020年年底，二线城市热度还未完全平息，一线城市出现反转，楼市火爆，这究竟是什么原因导致的？这次沪深两地紧急发布楼市政策，影响几何？其他城市是否会跟进？下面来看看大头的分析。　　
　　1月23日深圳政策主要是严格审查购房人身份和资金来源，实际上是2020年7·15政策的补丁，主要打击虚假身份和虚假收入证明等，会堵住一些漏洞和缝隙。

　　只是，但凡“堵”的政策，就像堵洪水一样，就像房子防止渗漏一样：第一，有时你根本想不到也找不到这个水的源头从哪里来的；第二，“堵”永远不可能穷尽。

　　1月21日，上海的新政实际上相当于深圳2020年的7·15政策，当然远不如深圳的严厉。这也符合逻辑，因为上海真正热起来，实际上就是近两个月的事。

　　但上海政策也有亮点，其中提到“完善土地市场管理，优化土地供应结构”，具体来说是增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。　　
　　这一点对每一个特大城市都有启迪：多核心城市、多个副中心、轨道交通网络，是解决特大城市住房问题的方向。

　　从沪深两地发布政策的背景看，中央经济工作会议确定了2021年货币政策“不急转弯”，与名义经济增长率匹配。

　　为了防止较为宽松的货币大量流入房地产市场，同时，实行了几年的限价政策，市场一二手房之间的套利空间显形化、彩票化，市场投资套利的热情极高，甚至有的城市已经形成了产业链。

　　因此，作为标志性的中国一线城市沪深，不得不在此时紧急出台政策或加强原政策。全国其他热点大城市，跟进出台政策或在原政策基础上“打补丁”的可能性较大。　　
　　近期，一线城市房价明显上涨的关键要素是4大原因：打新+放水+学区+落户。

　　▶▷ 放水：疫情下全国性放水，导致流入房地产行业的各项资金或多或少增加。

　　▶▷ 打新：逐利是人的本性。

　　深圳并非唯一一个打新城市，同类型城市还有好几个，如杭州、南京、成都、西安等，只是因为深圳的房价最高，打新收益最高而被市场广泛关注。

　　为何这么多人都关注限价？失真的房价统计系统，限价是为了对上负责，要求调控结果。但限价也分成真限价与假限价，部分城市的双合同的存在事实上代表了限价并不真实。(装修款单独计算)

　　▶▷ 学区房：最近各地房价的龙头是学区房。

　　疫情下，大量出国读书人群回流，需求增加，一线城市学区房的需求明显上升，这一轮年底翘尾行情学区房表现最明显。　　
　　▶▷ 落户政策的宽松：当下除上海北京外，全国一二线城市都加入到抢人行列。

　　广州、福州、苏州等城市降低落户门槛，包括苏州等城市发布政策租房即可落户，相比往年的政策，要求明显降低。

　　总体而言，房价涨不涨看政策，看调控。最近一线城市房价上涨背后是2020年放水导致的结果，学区房是龙头，打新制造了恐慌，让有限的新盘供应被投资客抢跑了。

　　判断未来房价涨幅，就看那些城市是否监管打新潮。如果不监管，2021年一线城市普涨一波难以避免了。

　　因为打新潮出现的原因是限价，当下的政策不限制投资红利、不限制套利，只约束参与的人，希望更少的人参与暴利游戏，用处有限。　　
　　1月15日，南京也出台通知，提高了人才购房的社保年限，目的是打击有人借着人才名义投机，进一步解决刚需人才购房困难问题。

　　其实沪深和南京的这些政策目的都一样，即防止投机。而投机的原因是限价政策下，一二手房价格倒挂严重。

　　而之所以采取限价政策，看起来是为了抑制房价过快上涨，实质是为了符合调控要求，使房价不超过全年增长5%的上限。

　　限价政策带来的后续问题是，需要不断补漏洞，最近沪深和南京发布的政策就是如此。而且，当调控政策越来越紧，可能会导致房地产市场从慢慢降温到越来越冷，这是行政手段带来的一个副作用。　　
　　因此，调控政策只能解决短期的问题，还可能引发负面问题。楼市要健康发展，还需在顶层设计上下功夫，否则很难真正实现“房住不炒”调控目标。

　　不过，中央已经意识到问题，并且在加紧解决。

　　2020年12月3日，国务院副总理在住房城乡建设部召开座谈会时强调，要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。

　　这释放了积极信号，中央协调各部门统一发力，调动资源从全局去治理房地产问题。

　　概括说，真正的房地产长效机制至少有两点：第一点，市场为主，行政手段为辅；第二，增加有效供给，尤其是解决夹心阶层的共有产权住房问题。　　
　　虽然一线城市的房价出现不同程度的上涨，但内在逻辑存在一些差异性。

　　2020年深圳房价上涨是延续了2019年的行情，尤其是先行示范区带来的诸多利好，加之人口的大量流入，导致市场热度明显上扬，以及存在一定炒作成分。

　　上海完全是改善和刚需支撑起的市场，拉动的导火索是诸多城区内限价新房入市，导致改善性需求集中爆发，并引发二手房市场挂牌量激增。同时，大量首套自住者则承接了改善需求的二手房源，房产“需求车轮”滚动加速，市场热度提升，而学区是加速这一车轮滚动的催化剂。　　
　　广州的市场热情提升和部分板块IP属性增强有直接关系，首当其冲的就是广州的南沙板块。同时在一线城市中广州的房价总体偏低，部分区域的落户大尺度放松，也拉动大湾区其他城市置业者对广州的关注。

　　总体而言，2021年一线城市房价上涨的压力较为明显，大概率收紧调控政策的可能性会进一步增强。但一线城市调控已经很严，后续收紧空间有限。