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    限购松绑!楼市要变天?

    广告:168金服票据投资新模式 2018-01-08 15:21:27 来源:米宅米宅 作者:佚名
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      这个周末不太平,楼市传来大消息!

      兰州发出公告,取消部分地区限购;与兰州相伴的还有一个消息,合肥“不限价”了?这两消息让老百姓恐慌了,地产圈的人沸腾了!

      1、兰州限购取消?

      先来看中新网凌晨的消息:

      1月5日晚间,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控 强化房地产市场监管有关工作的通知》对部分区域取消限购,进一步强化价格备案制度,实行住房限售措施,并于2018年1月8日起正式实施。

      具体措施上,取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

      兰州的城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)继续限购,却不再提供社保证明和纳税证明,但个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房,以合同网签时间为准),自取得《不动产权证书》登记记簿日期满3年方可上市交易。

      同时,兰州市要求,房企要严格执行新房的明码标价,实际销售价格不得高于备案价格。

      好,我们来总结一下:

      1、松绑限购;

      2、同时加码实施限售;

      3、实施政府限价;

      为什么是这三点,背后的逻辑是什么呢?

      2、为什么松绑限购?

      兰州是2018年楼市分类调控政策在地方得到落实的首个城市,兰州也因此成为此轮调控来首个松绑限购城市。

      现在房地产市场有一个基本的逻辑是,限购是因为供不应求。

      那么,兰州市政府要松绑限购政策呢?

      去过兰州的朋友们都知道,兰州是个资源性城市,曾经辉煌的GDP,现在只不过是一座人少城空,雾霾和风沙都很大的城市,最后一次闻名全国的事件是兰州新城演绎的空城计。

      兰州房地产市场销量下降的时间不短了,库存开始大了,土地不好卖了,财政压力开始出现了,地方债务快到期,需要土地收入与房地产税收收入支撑,经济要靠房地产拉动增长。

      于是根据全国住房城乡建设工作会议要求:

      “2018年抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。”

      兰州出台了偏远地区松绑限购,主城区取消限购的社保、纳税证明,限售3年,积极消化当地的一手房库存。

      3、其它城市会不会跟进?

      答案是,当然。

      说兰州打响限购放松第一枪一点也不为过。具体会是谁呢?这个并不重要。

      为什么?我们再来看一个这两天也非常引人瞩目新闻,来自南京:

      1月4日,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才落户再就业。

      简单一点说就是40岁内本科生先落户后就能获得购房资格。高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才也可以先落户直接获得购房资格。

      总之结论就是:

      1、人口争夺,人才争夺

      2、托底房价,扶住市场

      我们都知道2017年堪称中国房地产市场调控政策“史上最密集”的一年。全国共有110个城市累计发布了250多次限购、限贷、限涨、限售、限商等调控政策。目前共计超45个城市实施了限购。

      有太多人的在2017年中迷茫,太想知道2018年会怎样?是买还是再等等?因此,2018年一开年各路专家就对2018年房地产市场进行预测和展望,基本观点就是:

      在保持现有调控力度不放松的同时,2018年将会是楼市基础性制度和长效机制建设年,大中城市房地产市场有望走出此前的“超级繁荣”,整体“稳”字当头。

      所以兰州的政策和诸如南京、武汉、郑州、长沙、西安的人才政策虽然表现形式不一样,但究其根本都是为了当地房地产市场健康稳定。

      只不过相比南京、郑州、武汉这类潜力巨大的新一线也好强二线也好的中坚城市来说,兰州的情况不乐观,面对新房库存迅猛上升,市场供大于求,现在调整政策属于完善调控,有利于消化当地的一手房库存。

      所以未来你会看到更多的城市跟进,至于他们是为了去库存还是为了托底扶住,其本质都是一样的,都是在中央关于房地产调控大政方针之下进行的。

      部分城市人才落户政策:

      长沙:在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才,首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。

      武汉:争取“让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房”。

      济南:取消购房、投资纳税落户条件限制,实行居住就业落户。

      郑州:符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校的本科毕业生,在郑首次购房分别给予10万元、5万元、2万元购房补贴。

      西安:近5年毕业或35周岁以下的高校毕业生创业,可申请贷款,额度最高50万元,期限一般为两年,并给予50%贴息。

      4、为什么加码实施限售?

      既然是为了去库存,那为什么不彻底一点,为什么还要欲遮还羞呢?

      其实,兰州加码限售并不新奇,它如果不加才新奇的。我们再来看这几天同样火爆的另一个新闻,来自深圳:

      深圳市规土委在公布的2018年第一批挂牌的居住用地当中,位于坪山区的一块土地,在其土地使用权出让合同书中,第七条写明,本宗地项目建成后,普通商品住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让。

      深圳是目前北上广深中唯一针对个人启动限售措施的一线城市。

      那么,作为市场经济最强劲的一线城市,在2018年的前一天出这样的政策调控意味着什么?意味着:

      1、2018年政策调控不会再加码了。因为限售是限购、限贷、限价之后最后一个调控政策了。但同时也预示2018年楼市调控会持续,像深圳这种“随时可能出现价格反弹”的城市,一定会收紧调控措施。

      2、速冻楼市。抑制短炒,房住不炒!

      所以我们看到兰州虽然松绑部分非核心区域限购,对限购的认定进行放松,但是对炒房依然零容忍,推出限售政策。

      即在去库存和防投机方面两手都要抓。所以我们看到兰州政府一只手保证去库存,一只手保证政治正确。

      我们同时也应该知道,对于兰州这样的城市政治正确的同时还保住了房价不下跌,一举两得。

      2017城市限售地图

      5、合肥“不限价”?

      兰州的政府限价不放松其实没有什么特别的逻辑,反倒是合肥“不限价”的新闻更能说明问题。

      1月5日,合肥国土局和物价局表示:因为合肥自2016年11月开始,对宅地实行限房价、限地价的土地拍卖方式,但在2016年11月之前出让的宅地没有此项规定,所以政府价格部门不得核定商品房价格,商品房应由开发商自主定价。

      然后,媒体就得出结论,合肥取消政府限价了。然后,又立马得出另一个结论,合肥房价又要涨了。

      事实真是这样吗?合肥本轮房价上涨最典型热点城市之一,那么合肥的“不限价”是不是意味着其它热点城市也会放开限价?

      当然不是的,这是误读。

      虽然2016年11月之前出让的宅地,不像11月之后的土地那样,在拍地之初就限定好价格,但它们自本轮调控以来就一直都在接受“政府的价格指导”。

      所以合肥政府说的限价与否,是指在土地拍卖之前,是否限定了价格。它们的差别是一个是事先约定的,一个是合理的调控手段。

      所以,合肥“取消政府限价”这件事是假的。

      但是“政府的指导价”是可以调整的,当然这需要看市场的表现了。

      那么对于本轮调控中还没来得及“竞房价限地价”的兰州来说,限价和政府指导价对它而言是没有区别的。

      显然,丁祖昱说2018年,限价不会取消,这个预测大概率在年底是会被印证的。

      6、最后

      未来,在分类调控要求下,会有更多城市跟进对各类需求实行差别化调控政策,调整限购、限价、限贷的措施。诸如类似“兰州限购放松了”,不要着急更不要害怕,“房价又要涨了?”

      不会的,是房价要更稳了。

      因为本轮调控稳房价稳人心的成果已显,一刀切的模式已不适合下一步的调控需求,下一步需要做的是因城制宜,甚至可以做到一城一制。

      有的城市赶人,有的城市吸引人!背后的资源和资本的流动,堵截疏通楼市已经来到下半场。

      2018年一线的北京上海继续严格执行限购政策,市场和房价继续冰冻。

      二线城市,抢人大战战局进一步扩大,除了武汉、郑州、成都、长沙、南京、西安、杭州等城市外,比如天津、合肥、石家庄等都会降低购房门槛,包括但不仅限于购房资格。

      三四五线的楼市去库存以宽松政策为主。

      2017年对许多热点有潜力的城市而言已经触底,2018年即使是平淡的一年,这一点也不会改变。认同请点下方大拇指☟(本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(来源:米宅米宅(mizhaimizhai),作者:大白)

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