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    买房,最要命的不是钱,而是......

    广告:168金服票据投资新模式 2018-06-12 15:37:15 来源:柯谈 作者:佚名
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      买房置业,对于国人来说,是除了生死之外最大的事情。房子决定起点,决定层次,决定生活品质,甚至说房子决定一个人的命运也不为过。

      然而,大多数人买房都存在很多误区,总是习惯性的走理想化极端,缺乏客观、理性的考量。买房一定要从宏观和微观两个方面综合考虑,缺一不可。

      宏观方面包括:城市选择和房价走势,

      微观方面包括:房产认知和操作技巧。宏观方面,我在之前的文章中,已经介绍的很充分了。

      今天,我想借助三个咨询我的朋友的实例来说说微观方面里,房产认知和操作技巧的重要性。

      1、首套房秉持实用主义

      这位朋友是新上海人,2015年初,首次置业即购买了环沪的旅游养老地产,位于苏州昆山淀山湖旁的别墅产品长泰淀湖观园。2015年购入时单价1.05万/平,现在1.7万/平,月供2万+。目前,一家三口租住在上海市区,经济压力巨大,急切想要置换回上海,解决孩子的读书问题。

      现实中,很多工薪阶层的年轻朋友买房存在着享乐型、理想化的误区。首套房产就要买别墅、买新房,在本该打拼的年纪就期望过上幸福的养老生活,由于预算有限,只能购买远郊的旅游养老地产。

      远郊项目生活配套差,交通不便,尤其是旅游养老地产,投资客占多数,自住率低,流动性差,变现难,房产增值远远低于市区。上面这套长泰淀湖观园,3年涨幅才62%,而上海市区涨幅为100%-150%。而且,由于缺乏自住客接盘,流动性差,基本上是有价无市,要想抛掉,必须大幅降价。很显然,这位朋友艰辛的置换之路才刚刚开始。

      对于购买首套房的年轻朋友来说,必须掌握以下三点原则:

      一、时间远比空间重要。朝九晚五才是你生活的常态,远郊的楼盘只是伪豪宅。便捷的交通是置业的首要决定因素,买房最大的忌讳就是虚荣心作祟,无视地段、无视区位,只盯着漂亮的外立面和一望无际的稻田,自拍给人看。

      此外,首套房一定是过渡性住房暂时居住的,所以它增值的程度就决定了你将来改善置换的难易。交通便利、配套齐全的房产才是保值增值的不二选择。

      二、学区宜早不宜晚。我遇到过很多年轻人,首次置业婚房根本不考虑学区,感觉离孩子读书还很遥远,只关心自己的喜好。然而现实却是,婚后3年就不得不置换婚房,为了学区,房子是越换越小,小区是越换越差,生活质量直线下降。最合理的置业顺序应该是,首套房子买学区,3-5年之后孩子顺利入学后,高价抛售,再置换心仪的豪宅。

      另外,学区房涨幅要远远高于非学区房。我南京的一位朋友,4月份购买了一套南京师范大学附属树人学校的学区房,新河小区37.5平298万,而仅仅在4个月前的2017年12月份,同样的户型以215万成交,短短4个月竟暴涨了83万。

      首套购买学区房,提前锁定高收益,既解决了读书问题,又为今后的置换奠定了坚实的基础。

      三、远离远郊洼地。远郊板块,之所以房价上涨缓慢,根本原因就是没有产业、没有人口、没有规划,但是在很多开发商的宣传包装中,摇身一变就成了价值洼地、旅游地产,靠炒概念来吸引投资客入场。这种项目90%都将永远是洼地,最多10%能够在空降的重磅规划利好下,逐渐发展起来,比如北京通州城市副中心,雄安新区。

      选择所谓的价值洼地入坑的概率至少是90%,作为3套房以内的刚需买家,你根本没有资格去冒险投资。

      2、树立合理的消费观

      这是中山市的一对小夫妻,没有自住房和老人共同居住。看得出,他们是安守本分、收入稳定的普通工薪阶层,应该可以代表社会中的大多数人。

      这对小夫妻最大的问题就是消费观不正确。自己一套产权房都没有,就贷款买车、贷款消费,毫无积蓄,就投资股票,根本没有风险意识。现在想买房了,才想起没有首付款,即使东凑西借凑够了,也会因为还有车贷,消费贷,助学贷在还,导致自己房贷申请难以通过或额度不足。

      股市有风险,入市需谨慎。历史的经验告诉我们,股票市场对散户来说就是投机的赌场,对庄家来说就是收割的稻场,完全不透明的暗箱操作,根本没有投资价值。别以为可以自作聪明的见好就收,没有任何一家赌场有义务扶贫。股市投机的本质就是把人性无限放大,最终让你在自己贪得无厌的本性面前输得一败涂地。

      如果你没有高晓松诗和远方的思想觉悟,如果你没有舍身取义白手起家的创业意识,那么,你就是个俗人,你的使命就是不惜一切代价,赶紧买房。千万别贪图享受、千万别爱慕虚荣,浮华过后,迎接你的将是愈加鲜血淋漓的残忍现实。

      一套房子都没有,你有何资格谈投资,一套房子都没有,你有何资格谈享受。

      3、细节决定成败

      这位上海朋友犯了大忌:“先买进后卖出”,自以为别踏空,能够根据买进的价格决定卖出的价格,殊不知,二手房是完全市场化的,根本不同于政府调控下的一手房市场,结果是房子卖不掉,拿不出现金来履行买房协议,面临着资金链断裂和违约的风险。

      二手房置换是件系统工程,我曾经写过三篇系列文章来详细阐述过,如何完美的完成二手房的置换。买一手房没有任何技巧可言,但能够买到性价比高的二手房绝非易事。

      目前,上海楼市低迷,成交量呈逐渐下滑的趋势,2018年3月份二手房成交1.7万套,4月份更是减少了4000套,才成交1.3万套,要知道,2016年上海楼市火爆时的月成交量都在3万套以上。

      在这种惨淡的市场行情下,如果这位朋友不是以极低的价格急抛,根本无法成交,虽然他已经以低于均价5000元的单价挂牌2个多月,但仍无人问津。可悲的是,他买进的房子还有3个月就要过户付款,他要在3个月内卖掉房子,并且拿到下家的银行放款,谈何容易。

      所以,我给他的建议是:

      一、再多挂牌几家大中介,并且要求每家门店都必须安排统一时间集中排队看房,人为造成房子抢手的局面,增加成功率。

      二、和买房的上家协商,推迟过户时间或者正常过户推迟付款时间,并承诺愿意付出些许资金补偿,当然这部分补偿一定是比你卖房子降价要少的。

      三、承诺中介,如果他们在规定时间内卖掉,会给他们额外的红包奖励,刺激他们的斗志,集中全门店所有人力来卖这套房子。

      四、首选全款客户,对付款方式好的下家可以给予更大优惠,争取尽早拿到全部房款。

      如果通过以上四点仍然卖不掉,那么只能权衡买房子的违约金之后,再忍痛割肉,打折抛售了。

      我之前的文章曾经警告过大家,先买后卖的危险之处就在于,你卖房子的下家违约或者贷款不能及时放款,都会影响到你买房的进度。所以,建议大家安全起见,在卖房合同签好收到首付款后,再下定买房,一前一后,同步进行。即使下家的原因造成你买房违约,你也可以转嫁违约责任,不至于自己吃亏。除非你是专业选手,能够淘到极为便宜的房子,才有必要提前拿下,否则,买卖房子,安全第一。

      总之,在我国,房子早已脱离了纯粹的居所,整个社会的资源都已附着其上,看透本质,才能正确抉择。决定你买房成败的,根本不是钱的多少,而是你自以为是的认知!认同请点文末❤(本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(来源:柯谈(lincolk))

      种种迹象表明,世界杯开幕左右很大概率会产生秦国安预期的拐点,所以目前进入越跌越买阶段。当然,极品超跌股才更值得你出手!

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