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首付贷多款新马甲傍身 网签价配合贷款需求随心订制

来源:证券日报    作者:佚名   2016-06-28 09:45:58
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首付贷多款“新马甲”傍身
    网签价配合贷款需求“随心订制”

  本报记者 张 歆

  经过多方围剿,首付贷看似消失于江湖,但是却并未曾走远。事实上,消费贷、抵押贷等各类帮助购房人凑首付的方式如今风头正劲,只不过行事更为低调。

  “这种消费贷款的年化利率是5.5%,与之前我们协助办理的首付贷利率一样,就是换个包装,门槛也比较低,即使你现在还有按揭贷款没还清也不影响批贷”,一位中介公司工作人员对《证券日报》记者表示,“但是这种贷款的缺点是额度比较低,一般也就20万元-30万元,期限不超过5年,适合首付困难,但是月还款能力比较强的客户。”

  此外,本报记者发现,在按揭贷款的流程中,首付类贷款并不是可能唯一藏猫腻的环节,客户贷款需要提供的工资流水、收入证明都有着各自的“专业包装线”。

  多种猫腻聚焦首付

  贷款买房,你以为的房贷计算公示很简单,首套房首付与贷款“三七开”,拿起计算器用总房价分别一乘就万事大吉。但实际上,关于房贷首付的故事和演绎显然并非一个公式就能描述的。

  在今年春节以前,首付贷还没有被监管明确定性,几乎可以说是高调存在的,而且由于部分P2P平台的介入,首付贷还一度顶上了互联网金融产品的光环。

  但是,随着首付贷杠杆风险被重视,有关部门负责人在“两会”期间表示,对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开展清理和整顿,打击提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。此后,首付贷遭遇多方围剿,并逐渐式微。不过,即便是时至今日,仍有部分贷款推介将首付贷作为搜索关键词以便导入更多流量。

  《证券日报》记者在近日的连续暗访中注意到,首付贷虽然已经上不了台面,但是提供类似贷款功能的产品却依旧存在。

  “我们可以协助客户申请一家股份制银行的消费类信用贷款产品,年利率为5.5%,与之前我们做的首付贷的利率一致,只不过最短的贷款期限是半年,半年内不宜提前还贷,否则会收取提前偿还金额的3%作为违约金”,上述中介公司人士告诉本报记者,“贷款额度一般也就20万元-30万元,期限不超过5年。”

  本报记者查询该款信用类贷款产品的详细信息发现,该产品虽然看起来年化利率并不算太高(相较于P2P平台的平均借款利率和信用卡的年化贷款利率),但是由于该产品通常要求借款人采取等额本息的还款方式,而且借款期限不得短于半年,因此借款人提前还款的利率高于5.5%。

  以借款25万元、五年期计算,等额本息还款的月供约4900元,由于等额本息还款法的特点是先还利息后还本金,因此前六个月内,客户支付的利息已经逾7700元。

  除了这类消费类贷款,《证券日报》记者还发现,抵押贷款的资金也可能流入楼市。北京地区一家担保公司的工作人员对本报记者表示,“抵押自有房屋的贷款利率如果征信特别好基本上就是央行公布的基准利率,五年以上目前是4.9%左右,如果征信达不到要求,利率要上浮10%,资金用途需要担保公司做一下包装,但是肯定不会实际监管,钱完全可以用来买房做首付”。该人士还表示,担保公司一般收取贷款金额的1.5%至3%作为手续费,具体要看客户的资料以及包装的难度。

  “我近期正在看第二套房,属于(北京市)西城区的学区房,为了凑首付准备将现在的房子抵押了”,家住大兴区的小金对《证券日报》表示,“我的一位邻居已经这么操作了。”

  本报记者同时注意到,由于二手房交易可能涉及不同的税费环节,为了避税或凑首付款,房贷网签价也脱离了真实成交价格,并被设定得弹性十足。

  “如果房屋要缴纳的税费比较高,而客户需要贷款的金额较低,我们就按照监管部门设定的最低评估价来进行网签,因为部分房屋距离上次交易没有满5年,需缴纳房价增资部分的20%作为所得税,因此需要调整网签价格,这样也会要求客户的实际首付比例比较高”,中介公司人士对本报记者表示,“另一种情况是,如果客户的首付金额不足但差得不多,购房人资质比较好,可以通过将房屋的网签价抬高的方式,提高贷款金额,这其中一部分贷款实际上会是首付款部分转化而来的,房屋卖家通常对此也并不太计较。”

  “我最初看房的时候设定的预算是房价不超过270万元的效型,首付不超过100万元,然而中介推荐过来的项目大多是总房价在300万元左右,加上佣金、税费等,首付也就被推高至120万元以上,因此首付方面出现了30万元左右的缺口”,购房人高先生对《证券日报》记者表示,“我开始以为自己是个案,后来无意中听见中介的员工交流心得,才发现劝说客户‘垫着脚向上够着买房’也是一种话术。”

  “专业代办”流水

  如果你以为住房按揭贷款业务的全部“心机”都用在首付方面,那么你就OUT了。据《证券日报》记者了解,在购房人缴纳首付后的申贷和银行的审贷环节,依旧暗藏猫腻。

  银行审批房贷时,通常要求购房人提供半年的工资流水、收入证明等材料,据《证券日报》记者了解,不同银行对此的掌控尺度略有不同,部分银行对于月供金额不足1万元的贷款申请人不要求流水,只要求贷款申请人提供收入证明,而对两项证明都要求的银行则也会审核两项证明的内容是否互相呼应——资金进出和公章来自同一家公司。

  据本报记者了解,由于部分购房人拿不出符合额度要求的工资流水——工资流水通常需要为月还款额的2倍以上,因此有公司“专业代办”工资流水、收入证明等材料。

  “这类公司办理的材料其实一样能审核通过,因为他们非常了解银行的审核要求和样式,两份证明办下来几千块就可以搞定”,有了解相关情况的人士对《证券日报》记者表示,“部分公司与银行审贷员的关系非常好。”

  “银行房贷业务量大而且琐碎,逐一严格审核的难度确实很大,成本也高;更重要的是,没有合格流水的客户其实并不一定是不合格客户,并不意味着一定违约,毕竟现在很多行业和公司为了避税,工资发放的形式五花八门,以现在比较热门的专车司机为例,北京地区专职的专车司机一个月如果做得好可以赚到接近两万元,但是他们也拿不出工资流水”,某股份制银行人士对《证券日报》记者表示,“对于银行来说,房屋抵押才是贷款追讨的兜底资产,一线城市房贷业务的风险很小,甚至有银行由于处置从断供贷款人处获得的房产而小赚一笔,因此银行对于前期的一些审核也就睁一只眼闭一只眼了。”

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