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如果失去核心管理层 万科还值多少钱

来源:每日经济    作者:佚名   2016-07-01 07:09:04
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  每日经济新闻实习记者 魏琼

  融创中国董事会主席孙宏斌说,“任何有脑子的人,都不会把万科管理层换了”。

  中石化原董事长傅成玉也表示,优秀的万科管理团队是万科品牌价值的核心资源。潘石屹也认为,万科真正的价值在于管理团队,在于他们的价值观和专业负

  责任的精神。无论股东如何变化,都希望从长远考虑,珍惜这些宝贵财富。

  那么,如果万科董事会全部撤换后,管理层集体离职,万科还值钱吗?

  土地储备虽多却不是核心资产

  万科2015年报显示,2015年万科实现销售面积2067.1万平方米,销售金额2614.7亿元。2016年,万科现有项目预计新开工面积2200万平方米,略高于2015年实际开工面积;预计项目竣工面积2065万平方米,比2015年实际完成规模增加19.4%。

  根据亿翰智库发布的上市房企存货排行榜,截至2015年底,万科以3681亿元的存货量排在第三位,落后于绿地、恒大。

  据《每日经济新闻》记者了解,2015年万科布局上海、北京、广深以及成都区域,项目、土地储备主要位于一线城市非核心区域以及一线周边城市。

  万科采取稳健运营模式,在新增项目与销售之间保持一个合适的比例,存货量不多,却能稳坐老大的位置,万科在众多房企中突围而出靠的是什么?

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示,对于万科来说,很大程度上把房地产开发和经营背后的各类资源进行了最优的整合,这是其他企业不具备的内容。

  万科的固定资产,是一个基础条件,但绝非核心资产。管理层的价值最大,万科的品牌本身也是其创造出来的。

  在股权争夺战中,业内多次提及万科核心管理团队的价值,尤其是在宝能提出罢免万科董事之后。

  万科核心管理团队的价值得到业内的一致认可。高力国际调研及咨询部董事陈厚桥在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,万科的核心竞争力是核心管理团队以及万科品牌的结合,两者共生共荣。

  万科的品牌是核心管理团队创造出来的,核心管理团队的离开会造成万科品牌价值的贬损。同样,没有万科平台的支撑,管理团队的执行效果可能会打折扣,再打造一个像万科一样优秀的企业难度很大。

  一个品牌同样的产品能比竞争品牌卖出更高价格,称为品牌的溢价能力,即品牌的附加值,是企业获得更高售价、更高利润率、更好盈利的有力武器。

  首创证券发布的研报表明,根据2015年万科市场表现,传统住宅稳健发力,品牌溢价开始显现。

  2015年,万科市场占有率提升0.18个百分点至3.00%,稳居市场第一。

  事业合伙人以及项目跟投机制的推广也进一步提升项目周转效率,全年期间费用率大幅降低1.4个百分点至4.79%的极低水平,销售毛利率和净利率也分别达到29.35%和13.27%,盈利能力继续保持行业高位水平,具备较强的市场判断和开发经营能力。

  同时,万科的物业等新业务开启了多元化转型的模式,城市配套服务商的角色逐渐成形,这些改变对于万科未来发展、提升竞争力均有较大帮助,万科的品牌价值将进一步提升。

  根据中国房地产业协会、中国房地产研究会与中国房地产测评中心联合发布《2015中国房地产企业品牌价值测评研究报告》显示,中海、恒大、万科分别以362.16亿元、320.67亿元和307.15亿元的品牌价值,列本次房地产开发企业品牌价值排行榜前三位。

  万科品牌溢价能力、存货供应弹性和合伙人制度是公司销售增速持续走高的重要因素,各要素之间互相影响,相互促进。

  新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,万科的品牌价值在于万科的经营思想包括相对阳光透明的体制,以及执行经营思想的核心管理团队,而万科核心管理团队恰恰负载了万科经营思想之舟,如果失去了万科核心管理层,皮之不存、毛将焉附?投资人和行业所看重的万科品牌价值自然也就不存在了,溢价能力当然也就大打折扣了。

  难以整合的企业文化

  在万科独立董事华生的公开信中曾提及,万科有提出与华润置地整合,但华润没有答应。据了解,华润置地与万科整合的想法最初是源自华润方面,因未获得万科同意,一直搁置。

  万科与华润置地总部同在深圳,从傅育宁执掌华润后,进行了较大的调整,华润置地也进行了较大整改。

  2015年年报显示,华润置地以总价592.1亿元增持了18个项目,新增总建筑面积达511万平方米,增加一线城市土地储备。已布局全国53个城市,总土地储备面积为4126万平方米,满足未来3~5年发展需求。

  有业内人士曾表示,万科与华润置地存在整合的可能。随着万科股权之争越演越烈,局势更加扑朔迷离,万科华润整合还存在可能么?

  严跃进则表示,经此一役,万科与华润置地整合的可能性会减小,但也不能否认整合对于万科来说有利好的一面。

  陈厚桥认为,两家开发商有各自的优势,万科以住宅为主,华润商业方面也有万象城等优秀作品,两者整合可以建成一个地产界的巨无霸,为“住宅+商业”的平台提供更多的资源支撑。

  但是必须考虑到,华润作为央企,万科是股份制企业,不同体制下有不同的发展路径,整合中存在很多困难,整合能否达到1+1>2的效果还是未知。

  欧阳捷则认为,整合不仅仅是土地资金资源、产品服务能力、战略规划优势,最重要的是人与文化的整合,很多企业在整合之后吞下了整合的苦果,不是显性的资源能力整合之后的1+1>2,而是整合之后人才大量流失、文化冲突不断、企业伤筋动骨、发展停滞不前。

  企业整合最关键的还是人与文化的融合,不同的企业文化能否兼容并蓄,各派的职业人士能否协力同进,这才是企业整合之后各自优势能够延续并得以发挥的最大价值。

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