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中国楼市的核武器来了 MBS将引爆楼市
种种迹象表明,为稳定楼市,中国决策层在下一盘很大的棋,而这些政策的效果也开始慢慢显现。
中国楼市的核武器来了 MBS将引爆楼市
  

回暖势头明显的中国楼市,又将迎来一款新的核武器——MBS。

  

去年9月30日,中国央行、银监会首次出台通知,鼓励银行发行MBS。5月15日,中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》的公告,MBS来势汹汹,有业内人士更把它称作--引爆楼市热度的核弹头!

  

MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来,形成一个抵押贷款的集合体(pool),利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券,并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。

  

因此,MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者。

  

例如,有人两年首付30万买了一套100万的房子,基准利率借贷25年,利息约70万,本息合计140万,两年还款本金6万,利息6万,房子目前市值150万。这时银行把房子剩余按揭贷款64万打包成债券通过券商以低于房贷利率的收益率发行。

  

券商认为评估市值150万,抵押借款仅64万,抵押品价值充足,评级为AAA,发行利率取下限5%发行。这样银行顺利地拿回了所有贷款本金,将风险转移到证券市场,同时每年可以获得固定的息差(房贷利率-MBS利率-发行费率)。

  

从海外市场来看,MBS是资产证券化产品的绝对主力,截至2014年上半年,美国按揭贷款余额为13.3万亿元,其中MBS余额达到7.7万亿元,占比57.9%。

  

美国2001-2006年周期与也中国当前相似,企业部门负债率高、银行杠杆率高。居民端资金充裕,但限于银行杠杆高的问题而无法通过存贷款渠道为企业改善资产负债表。所以美国选择的路径是通过证券化企业的资产并由居民端购买。这种路径下,企业获得资金,投资新产能。

  

某四大会计事务所参与过MBS业务的人士说,MBS业务从理论上,可以给银行带来几个好处:

  

一是将个贷转移至表外,减少负债,增加现金流;二是赚取贷款利率和MBS利率之间差价,甚至通道中介费;三是降低了过去银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。

  

目前中国房屋贷款按揭余额约20万亿,其中超过3年期的约占90%。MBS开闸,银行只需将这部分贷款余额的优良部分拿出来进行证券化发行,其发行规模理论上可超过10万亿。这将给中国房地产市场带来史无前例的变化,这就是房地产市场的金融化,房屋不再仅仅是居住品,同时变成了可以流通的金融产品。这大大增强这个行业的金融流动性,提高其金融效率,大大降低这个行业的资金成本。

  

银行通过MBS可以累积重新获得超过10万亿的流动性,获得这部分流动性以后又可以再次进行房屋抵押放贷,再做成MBS,再放贷,如此循环,稳赚利差,乐此不彼。

  

中国中心城市未来的城镇化道路将进一步加速,房地产行以及房地产金融衍生品行业极有可能迎来一个黄金十年。如果说,当年美国政府推出MBS业务,是希望能有更多的穷人拥有新的住房,那么中国监管部门推出MBS就是为了转嫁房地产金融风险。

  

首先,与2005年试点时相比,持续近10年的炒房风潮已然消退,眼下申贷者绝大多数系刚需购房者,其抵押物很难真正变现,一旦房价大跌,支撑房贷债券的抵押物价格会大幅缩水,此势必引爆连锁式的支付风险。所以房贷证券化即使推出,各方的积极性不会很高。

  

再者,房贷按揭回款周期通常以20年计,中间不确定性太多,使房贷MBS的市场流动性在各种MBS产品中最差,而其收益率也处于偏低水平,所以证券市场的投资者与其选择房贷MBS,还不如寻找更高收益的非MBS的投资品种。

  

最后,券商承销房贷MBS“开价”会很高,银行未必吃得消。由于投资者寡,券商担心MBS产品被积压于自己手上,承销积极性也不高。

  

如此情形,若有券商勉强答应替银行“冒险”,承销“开价”也一定很高,这更让银行吃不消。

  

目前,房地产风险已经凸显出来,金融市场上高收益替代产品不少,MBS若市场定价过高,风险就显而易见,金融机构盈利空间小;如果定价过低,根本没有吸引力。

  

所以,MBS的威力虽大,但要在短期内爆发不太现实,利率环境、政策支持、市场监管能否到位,将成为能否引爆这颗核弹的关键。(商业见地网)



又一波地方楼市新政扎堆登场

  

又一波地方楼市新政扎堆出台!两会后中央稳定住房消费、促进房地产市场健康发展的一系列刺激政策出台后,各地正在积极落实,全国超过50个城市出台公积金调整政策,超过20个城市出台补贴、补息、免税费的买房政策。

  

天津郑州长沙推新政

  

天津市日前宣布,自5月25日起对个人住房公积金(组合)贷款政策进行调整:首付款统一降低至20%;个人贷款额度最高从40万提至60万。

  

同日,郑州也出台了保增长最牛新政:经适房家庭转买商住房,财政给补贴。凡市区取得经适房资格证的家庭自愿放弃购房资格转购普通商住房的,对其购房面积90平方米以内部分由市财政给予每平方米800元补贴;无独有偶,长沙市5月19日下发通知,即日起,二手房交易个人所得税核定征收税率下调至1%;在长沙购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅,可按60元/平方米标准获得补贴。

  

北上广深限购短期难放松

  

相较之下,四个一线城市对公积金政策调整力度相对保守一些。北京公积金中心表示,支持居民购买首套自住型商品房,缩短公积金贷款缴存时间;4月初上海也出台了公积金额度调整等放松性政策;深圳从5月8日起商贷可转公积金贷款80万30年省33万。

  

广州也表示已提出公积金贴息商贷方案,正在考虑以银行贷款、公积金中心贴息的形式,解决公积金贷款资金缺口的问题,目前方案正待市政府批准。(羊城晚报)



温州炒房团复活:弱市中炒房如同在钢丝上跳舞

     

老王炒房已有十几年时间,也是温州目前为数不多还在炒房的人。之前一年里,老王买进了六套安置房、一套商品房(资料、团购、论坛);其间,他卖出了三套安置房,净赚上百万元。目前,他手里握有四套房子,市价在1500万元以上。

  

今年3月底以来,国家、地方相关政策连续利好,使老王又重新恢复了炒房信心。

  

学区房回暖

  

已经三年没有炒房的老王,去年开始筹资买进安置房。他说,市场低迷,一些人迫于资金压力,低价抛售房子也难以立即套现;他接盘后,以稍高于买入价的方式通过中介卖出。

  

与投资机构精选项目一样,老王买房也是百里挑一,主要为地段好、总价低的优质学区房。在去年年终分岁酒上,老王喝得很是尽兴,他说自己看到了那么一丝丝的曙光。

  

今年3月底以来,在国家、地方相关利好政策影响下,老王感受到周边的人在恢复购房的信心,除了股票、配资之外,房地产又重新纳入他们的视线。

  

政策市助推

  

今年3月30日,国家有关部委接连调整二套房首付比例、缩减二手房交易营业税免税期限。紧接着,温州出台促进当地房地产市场持续平稳健康发展的若干意见,首次购买新建商品住房可获0.6%的补助。

  

最近,温州还出台司法网拍房新政,购房者只需承担契税和印花税。老王说,两个月来,温州网拍房竞价又开始激烈起来,尤其是地段好的学区房,“温州网拍房全省最多,新政主要是去化库存,虽可减少费用但不太多”。

  

除了政策外,央行3次降息2次降准,资金流动性也让老王倍增信心。

  

炒房过山车

  

2011年之前温州房价领涨全国,成为全国房价上涨最快的城市之一,被认为是中国楼市“风向标”。

  

数据监测显示,2006年至2011年,温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米,5年时间涨了3倍左右。“房价每平方米从1万元涨到2万元,花了一年多点时间;从2万元涨到3万元,花了一年不到时间。3万元以上,只要开发商敢漫天开价,市场就会疯狂买入。”

  

2009年至2010年间,宽松的银行贷款、疯狂的民间借贷,都为老王提供了源源不断的资金来源。和很多人一样,老王几乎每天都在忙活着买进卖出,每套房子少赚几万元,多赚上百万元。“我们只是小虾米,大量实体企业才是主力军,它们用企业抵押贷款去买房或造房。”

  

在狂欢中,“已经昏了头”的老王高价买进多套豪宅,试图转手获取高额利润。

  

然而,2011年3月国务院下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,温州随即出台更为严厉的限购政策:2011年3月14日起,温州市户籍居民家庭及纳税一年以上的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房(含二手存量房),规定中指房屋无论买后是否卖掉,都不能再购买房屋。

  

顿时,疯狂戛然而止,抛售无人接盘,暴跌随即展开。截至今年3月份,温州房价已经连续40多个月出现下跌。跌落人生低谷的老王,想着如何东山再起,他认为这次楼市回暖应该不会只是昙花一现。

  

谈话间,老王团队里的小林穿插说,他最近采用8倍配资杠杆炒股,赚了钱了。这让老王很是感慨:“我不懂股票,那不是我的菜。”同时他不无联想地说,股市和楼市存在跷跷板效应,当前的股市是否在重蹈温州房价暴涨的后尘!(第一财经日报)



哪些区域楼市在回暖:房价真正能复苏的仅20城

今年以来,在“3·30”新政和地方一系列救市举措之下,楼市也出现回暖态势。不过,不同区域之间的分化进一步加剧。

  

楼市与区域经济

  

广东省统计局发布的数据显示,1~4月,广东商品房(资料、团购、论坛)销售面积2551.88万平方米,同比增长13.4%,增幅比一季度提高9.3个百分点;商品房销售额2352.78 亿元,增长12.8%,增幅比一季度提高9.4个百分点。其中,商品住宅销售面积2307.60万平方米,增长15.5%。

  

在四个一线城市中,广东坐拥广州和深圳2个,这两个城市占广东房地产市场很大比例。今年以来,一线城市的楼市率先回暖,销售明显好于其他城市。

  

在房地产开发投资方面,各省的投资增速也大不同。数据显示,一季度,北京房地产开发投资增长23.8%,增速位居全国第一。广东以20.8%的增速位居第二,福建以20.5%的增速位居第三。此外,上海的增速位居第九,浙江位居第12,位置均比较靠前。

  

房地产开发增速靠后的几个省份分别为黑龙江、青海、辽宁、陕西,主要以能源重化省份为主。今年以来,能源重化省份的经济下行尤为明显。

  

经济的下行对楼市的发展影响深远。

  

辽宁省财政厅的数据显示,1~4月份,全省一般公共预算收入和税收收入分别下降27%和29.7%。1~4月份,全省四项与房地产相关的税收下降56.4%。全省各项非税收入下降19.2%。上述与房地产相关税收和各项非税收入合计减收额占一般公共预算收入总减收额的78.5%,拉低财政收入增幅21.2个百分点,成为全省财政收入持续下滑的主因。

  

经济下行影响了楼市发展,而楼市低迷反过来又拖累地方经济低迷。

  

哪些城市在反弹

  

不同城市之间的楼市分化更加明显。

  

国家统计局城市司高级统计师刘建伟说,房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨,最高涨幅分别为1.8%和 2.4%,少数二线城市房价出现上涨,绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算,4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

  

新建商品住宅价格上涨的18个城市,绝大部分是东部沿海的一二线城市。其中深圳、北京和上海三个城市的新建商品住宅价格环比增幅最大。深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市,今年1~3月份继续上涨,扮演房价上涨的“领头羊”角色。

  

其他城市中,温州上涨0.7%,广州和杭州、金华上涨0.4%,南京、武汉、石家庄上涨0.3%,厦门、宁波、哈尔滨、徐州上涨了0.2%。

  

到底是哪些城市房价在上涨?什么样的城市会上涨?

  

张大伟说,判断一个城市房价是否会坚挺,最根本的因素在于经济发展和人口流入,以及一定时期内的库存。对于意向购房者,他提醒称,人口的净流入依然是最重要的指标。

  

有媒体曾对2013年中国公共财政收入最高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个,包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海中心城市。基本上,目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市。

  

其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首;首都北京的人口净流入数为771.8万,人口吸引力排名第二;深圳排在第三,人口净流入数为755.59万。这三个一线城市的房价涨幅也领跑全国。像副省级城市杭州,人口净流入高居第13位,不过由于此前供应量过大,去年以来房价出现明显下滑,但在今年4月环比上涨了0.4%。

  

与人口的流动相似,小学生数量的增减与城市的房价也颇为密切。

  

近年来在北京、上海等一线城市迅猛扩张的泰禾集团一位人士告诉记者,该公司近两年也曾到西安等二线城市考察。这些城市的经济发展十分不错,但在房地产发展方面,供过于求太严重,土地供应量太大。该公司判断这些地方未来有一定的风险,所以就没进入这些市场。

  

张宏伟说,与此同时,大多数城市房价仍然没有明显上涨现象,或者仍然处于同比或环比下跌状态。这说明大多数城市仍然处于去库存阶段,没有明显复苏和好转?

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