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人民日报暗示一大信号 别被深圳楼市骗了!
近日连续有媒体报道称,“深圳投资者疯狂寻找房源,只要总价在接受范围内,不管业主反价多少,大都一举拿下”、“深圳不少新楼盘全部‘日光’,原本处在房价洼地的区域已经被迅速填平”。房价已经如此火爆了吗?真实情况如何?背后又有哪些因素?
人民日报暗示一大信号 别被深圳楼市骗了!
  

近日连续有媒体报道称,“深圳投资者疯狂寻找房源,只要总价在接受范围内,不管业主反价多少,大都一举拿下”、“深圳不少新楼盘全部‘日光’,原本处在房价洼地的区域已经被迅速填平”。房价已经如此火爆了吗?真实情况如何?背后又有哪些因素?

  

一信号告诉我们,深圳房价上涨只是昙花一现

  

最近三周,深圳住宅成交数量大幅上涨。对比同是一线城市的北京、上海和广州,火热程度明显不同。不过,这更多的是投资需求而非刚性需求,以及媒体夸大的效果。

  

房价上涨的背后离不开人口流动与转移。数据显示,深圳常住人口在2000-2013年间增长了362万,目前深圳的常住人口中外来人口占7成多,这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。

  

深圳房价上涨即使有诸多他城市不具备的因素,但能一直上涨下去吗?答案是否定的。

  

从短期来看,楼市的影响因素主要是政策、供求、城镇化率等;但从长期来看的话,楼市(特别是房价增速)的最强影响因素是人口结构!而中国的人口结构,已经开始变化!这是一项将影响房地产市场结构,乃至整个经济结构调整的关键因素。

  

目前,中国人口红利即将见顶。根据联合国数据预测结果,中国将是是世界人口大国史上继日本之后的又一个老龄化速度极快的大国,中国人口总量将在2030年左右达到峰值约14.5亿,然后人口开始下降并出现负增长,估计2050年将达到13.8亿。

  

中央党校国际战略研究所副所长研究结果显示,人口流动和城市化是发展中国家经济增长的重要推动动力。而2015年起中国结婚需求住宅的人口数量下降;随着老龄化加速,人口死亡率上升,独生子女继承住宅增加;城镇住宅过剩问题将更加严峻。

  

人民日报暗示房价还是要降

  

楼市是影响中国经济的一大重要因素,“权威人士”在回应“经济运行风险防控”时谈到了楼市。“权威人士”指出,当前经济风险总体可控,但对以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险仍要引起高度警惕。

  

“高杠杆企业主要来自产能过剩行业、房地产行业、部分国有企业,要高度关注这些行业和地方政府债务增长的情况。”

  

“中央已经对化解产能过剩做出全面部署,要继续稳步有序推进这项工作,有些不得不破产的企业应依法、规范、有序处置。”

  

接着权威人士又说,“楼市正面临痛苦的去库存化阶段,有效消化房地产市场库存是一个现实问题,既关系到启动需求,又关系到化解风险”。

  

“要抓住市场调整的有利时机,顺应推进新型城镇化的大势,建立房地产市场健康发展的长效机制。从微观看,局部的风险该释放的也要及时释放,打破刚性兑付,反而有利于降低长期和全局风险。”

  

中华工商时报副总编辑刘杉认为,这表明政府对房地产认识非常客观,房地产应该尽快去库存。政策方面会刺激住房需求,但开发商更应该降价销售。降价销售才可以尽快去库存,才能既可以启动消费,也可以避免支付危机。实际上,只有房地产调整到位,中国经济下行压力才能减缓。只有房价调整到位,才能真正启动住房需求,才能启动新一轮住房投资。权威人士的说法进一步验证了房地产长周期拐点出现的判断。

  

新政密集出台,还将迎来新的核武器

  两会后中央稳定住房消费、促进房地产市场健康发展的一系列刺激政策出台后,各地正在积极落实,全国超过50个城市出台公积金调整政策,超过20个城市出台补贴、补息、免税费的买房政策。除此之外,楼市还将迎来一款新的核武器——MBS。

  

去年9月30日,中国央行、银监会首次出台通知,鼓励银行发行MBS。5月15日,中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》的公告,MBS来势汹汹,有业内人士更把它称作——引爆楼市热度的核弹头!

  

上世纪70年代前后,美国二战后“婴儿潮”一代开始成年,对房贷的需求激增,但由于房贷的期限不匹配造成金融机构资金来源紧张,很多美国人无法贷款买房。为了解决房贷难题,从1968年起,具有美国政府背景的三大专业机构推出了MBS,极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。

  

目前中国房屋贷款按揭余额约20万亿,银行只需将这部分贷款余额的优良部分拿出来进行证券化发行,其发行规模理论上可超过10万亿。这将给中国房地产市场带来史无前例的变化。银行拥有这个超级核武以后,其房屋抵押贷款的积极性将史无前例的提高。

  

财经评论员林耘表示:“房地产市场确实是一个很特殊的市场,一方面从现在特定发展阶段来讲,毫无疑问是经济支柱之一。另一方面,房地产又关系到老百姓生活的改善,所以它又是一个民生工程。”

  

不过MBS的威力虽大,但要在短期内爆发不太现实,利率环境、政策支持、市场监管能否到位,将成为能否引爆这颗核弹的关键。 (中金在线综合凤凰财经、每日经济新闻、商业见地网)

  

楼市有多差?中国房企老大东北项目全部停工!

  

“不好意思,我们项目遇到点问题,你还是到周边的楼盘看看吧!”5月20日,沈阳市于洪区赤山路附近的绿地国际花都售楼处,一名销售人员对前来看房的李先生表示:“现在还卖,但是你看这状况,你还买吗?”

  

整个售楼处只有三名工作人员,中间的沙盘已经被砸的粉碎,门口两侧一边写着:欠债,一边写着:还钱。原定2014年底交房,至今迟迟未能动工,在一次维权活动中,愤怒的业主砸毁了售楼处。

  

世界第一房企绿地:东北所有项目均已经停工

  

2014年,绿地因全年销售额超过万科256.7亿元,登上了世界房企一哥的宝座。然而这个世界第一房企,近期却传出东北项目全面停工的消息。

  

据沈阳一位知情人士透露,不止国际花都项目,目前整个东北三省绿地在建项目已经全部停工,“沈阳的项目全部停了,东北所有的项目也都停了,2014年还稀稀拉拉地干着,今年就没有动过工。”

  

该人士透露,停工源于绿地旗下项目销售状况不理想,周转难以为继,导致资金断流,进而累及整个绿地东北事业部和辽宁事业部所有项目停工。对此,中国房地产报采访绿地东北地产事业部及辽宁房地产事业部,均遭拒;截稿前,上海绿地集团总部也未给出回应。

    

交不了房,也无法退钱,这是沈阳乃至整个东北地区绿地购房者面临的普遍问题,这一批购房者多数在2013年前后绿地项目未取得预售许可证情况下购买,从2014年起项目进度开始有意识停滞,多数停工项目营销中心人去楼空。

  

“绿地东北事业部出大问题了,主要是资金问题。”该人士表示,由于近年房地产市场形势下行,绿地项目在东北地区销售状况并不理想,房子卖不出去,收不回资金,没钱进行后续开发。“不过,也就东北地区的项目是这样,绿地其他地区应该不会受到影响。”该人士表示。

  

停工最大原因:资金断流

  

上述知情人士透露,绿地东北地区项目停工主要是因为资金断流,“绿地项目在沈阳一直卖得不好。”历年沈阳房地产市场销售前十强中,作为国内一线开发商的绿地并不在列。

  

中国房地产报记者从沈阳市房管局获得的信息显示,已经开盘五年之久的老街坊项目,取得预售许可共计2992套房源,至今仍有1008套处于待售状态;同样2008年开盘的大溪地项目,取得预售许可的1248套房源中,仍有535套处于待售状态;绿地国宾府取得预售286套别墅,处于网签状态的仅仅只有16套。

  

此外,绿地在沈阳还有诸如国际花都、海域香庭、大溪地二期等未取得销售资格的项目,具体销售状态未知。沈阳另一位人士透露,沈阳市相关部门在年度审计中发现,国际花都项目认购获得的资金多数被用于大溪地和国宾府项目。

  

大溪地和国宾府项目均位于远离市区的沈北新区棋盘山地区,由于销售情况并不理想,未能及时回笼资金,导致国际花都项目资金发生危机,进而导致整个沈阳市项目全部处于停工状态。

  

不过,上述知情人士表示,停工不止沈阳一地,绿地东北所有在建项目全部停工,这与绿地大规模布局海外房地产市场相关。2013年前后,绿地开始重资布局海外房地产市场,大量国内资金流向海外,在目前国内房地产市场并不理想的情况下,绿地项目在东北地区销售状况并不理想,导致资金断流。

  

“现在连水电费也交不起了。”绿地沈阳某项目一位工作人员表示,“员工工资也降低了很多,还辞退了一部分员工,公司还给缴纳保险,让出去找工作,等好转再回来。”

  

绿地的麻烦可能才刚刚开始

  

绿地集团东北房地产事业部给界面新闻的书面回复称,东北房地产市场受到区域经济下滑等大环境因素影响,存在住宅销售不畅等情况。绿地东北事业部“始终坚持正确评估市场并积极应对,坚持创新转型”。同时,绿地还将加大在东北区域的城市综合体及产业地产开发力度,确保绿地在东北地区的市场份额持续上升。

  

有分析人士指出,绿地借壳金丰投资上市已经获得有条件批复,上市后要兑现对股东的利润承诺,是绿地超出预期快速扩张的根由。2014年,绿地房地产业务实现预销售金额2408亿元,张玉良在今年1月份接受媒体采访时曾表示,2015年绿地房地产业务的销售额“可能会达到2800亿元”,集团未来五年的目标是实现营业收入8000亿元,并跻身世界100强,这个“巨无霸”愿景正在追赶着绿地只顾快跑无力梳理扩张路径是否合理。

  

原保利地产东北区域一位高层对界面新闻记者称,绿地在整个东北区域扩张折戟主要原因是受累当地楼市走低,他分析称,东北地区为老工业基地,本地人口财力有限,且鲜有外来人口,目前该区域房地产开发已经出现过剩,在整个区域购买力支撑有限,销售持续疲软的前提下,绿地在东北强力扩张实现规模要求之后,不得不面对如何实现营收和盈利的难题,绿地的麻烦可能才刚刚开始。(来源:中国房地产报、界面)



房价真正能复苏的仅20城!你的城市上榜了吗?

     

今年以来,在“3·30”新政和地方一系列救市举措之下,楼市也出现回暖态势。不过,不同区域之间的分化进一步加剧。

  

不同城市之间的楼市分化更加明显。

  

国家统计局5月18日公布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有48个,上涨的城市有18个,持平的城市有4个。环比价格变动中,最高涨幅为深圳,上涨1.8%。最低为惠州,下降0.7%。

  

国家统计局城市司高级统计师刘建伟说,房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨,最高涨幅分别为1.8%和 2.4%,少数二线城市房价出现上涨,绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算,4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

  

新建商品住宅价格上涨的18个城市,绝大部分是东部沿海的一二线城市。其中深圳、北京和上海三个城市的新建商品住宅价格环比增幅最大。深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市,今年1~3月份继续上涨,扮演房价上涨的“领头羊”角色。

  

其他城市中,温州上涨0.7%,广州和杭州、金华上涨0.4%,南京、武汉、石家庄上涨0.3%,厦门、宁波、哈尔滨、徐州上涨了0.2%。

  

张大伟分析,这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市最多也就20个左右,其他城市出现突然上涨的可能性不大。

  

到底是哪些城市房价在上涨?什么样的城市会上涨?

  

张大伟说,判断一个城市房价是否会坚挺,最根本的因素在于经济发展和人口流入,以及一定时期内的库存。对于意向购房者,他提醒称,人口的净流入依然是最重要的指标。

  

有媒体曾对2013年中国公共财政收入最高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个,包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海中心城市。基本上,目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市。

  

其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首;首都北京的人口净流入数为771.8万,人口吸引力排名第二;深圳排在第三,人口净流入数为755.59万。这三个一线城市的房价涨幅也领跑全国。

  

像副省级城市杭州,人口净流入高居第13位,不过由于此前供应量过大,去年以来房价出现明显下滑,但在今年4月环比上涨了0.4%。

  

与人口的流动相似,小学生数量的增减与城市的房价也颇为密切。

  

比如,2013年厦门小学生相比2008年增长了37%,涨幅位居全国第一。上海增长了34%,深圳增长了24.6%,苏州增长了24%,郑州增长了23.9%,北京增长了19.5%,南京增长了12.2%,而这些城市的房价目前也都比较坚挺。

  

张大伟说,目前一二线城市与三四线城市的分化十分明显。由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡,一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势,体现在政策刺激、成交、房价涨跌等方面的不均衡。

  

当然,人口是判断未来楼市的一大要素,一定时期内的库存量也很重要。比如,中西部一些城市如西安、兰州等地,需求也不小,但由于供应量过大,短期内房价仍难以反弹。

  

近年来在北京、上海等一线城市迅猛扩张的泰禾集团一位人士告诉记者,该公司近两年也曾到西安等二线城市考察。这些城市的经济发展十分不错,但在房地产发展方面,供过于求太严重,土地供应量太大。该公司判断这些地方未来有一定的风险,所以就没进入这些市场。

  

同策咨询研究部总监张宏伟说,央行降息等政策叠加刺激之下,市场信心将进一步提升,尤其是原来在“3·30新政”等政策刺激之下,对于已经呈现出基本面复苏态势的城市,如北、上、广、深一线城市,合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市,接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲,未来下半年预期会涨价、买涨不买跌的现象或提前来临。

  

张宏伟说,与此同时,大多数城市房价仍然没有明显上涨现象,或者仍然处于同比或环比下跌状态。这说明大多数城市仍然处于去库存阶段,没有明显复苏和好转。(来源:财经网)

 

房价涨不涨 看看身边这些小信号

托市政策连番出台,楼市似乎又活了过来。这不,最近几天有人开始讨论股市和楼市哪个更值得投资。的确,股市太火了,让以前风光过的楼市开发商多少有点羡慕嫉妒恨。

  

这两天媒体的看法是,一线城市的房价又开涨了,二三线还在下降。其依据是国家统计局的相关数据。

  

要说这些数据都有水分也不尽然,但在我们小老百姓生活圈里,只要仔细观察,其实能提前根据一些细微的信号,来大略判断一个城市或其中某个区域房价的走势。这样就不会被那些冠冕堂皇的数据给误导了。

  

高铁项目过境

  

这几天四川邻水“保路”事件引人关注。事件的起因是当地人表达达渝城际铁路过境的诉求。而此前争抢高铁过境的事件已经出现过几次。例如湖北的十堰和襄樊、荆州和荆门、河南的邓州和新野等。

  

会出现争夺,正是因为背后经济利益很大。高铁过境会带动当地经济,自然对当地房价有拉动作用。18日,发改委一天批复了四个铁路项目,总投资超1400亿元。有济南到青岛高铁,徐州至淮安至盐城铁路等。过境这些城市的房价应该会涨。

  

小学生多了,会带动学区房、学位房等房价上涨。可以搜集有关所在城市小学生入学率等相关数据。如2013年厦门小学生相比2008年增长了37%,涨幅位居全国第一。上海增长了34%,深圳增长了24.6%,苏州增长了24%,郑州增长了23.9%,北京增长了19.5%,南京增长了12.2%,而这些城市的房价目前也都比较坚挺。

  

判断小学生多少,还可以观察所在城市幼儿园数量、新开张的情况;幼儿园涨价幅度等。

  

办理居住证的多少

  

每年新增外来人口多的城市,房价倾向于上涨。人口净流入超过100万的城市共有22个,包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海中心城市。基本上,目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市。

  

其中,上海以953万人口净流入数位列人口吸引力城市之首,北京、深圳次之。人口流入数这个数据可能有点大,可以从房租价格涨幅、办理城市居住证的多少、人才市场相关指标辅助判断。

  

新房晚上开灯率

  

此前许多鬼城就是因为平时少有人气,而一个楼盘晚上开灯率低,说明楼盘空置率高。如果这些房屋能出租,自然人气高,间接说明楼市活跃度。

  

酒店客房入住率

  

如果一个城市酒店经常订房率很高,说明该城市商业非常活跃,这些流动的客商能带动城市就业,促进房价走升。

  

房产交易场所繁忙程度

  

到当地房管局办理各种房地产交易事项的人多,说明房产交易市场红火。

  

房产中介招人广告多少

  

如果中介店面转让现象增多,自然不是什么好事。如果中介招聘广告多了,说明中介市场回暖。

  

民政局办理结婚证数量多少

  

结婚的数量多了,婚庆公司生意红火了,买房子的刚需人群就出现了。

  

查处环境污染案件力度

  

如果所在城市环保局比较强势,查处环境污染案件力度较大,则可能会吸引买房者增加。另外,PM2.5数值的改善也会起到同样作用。

  

当然,最直接还是看房产交易网站的网签率及成交率高低。

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