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恐怖!地王内幕越挖越触目惊心...
“以前20亿元能在上海土地市场上挑挑拣拣,现在有40亿元还买不到像样的。”这是上海一房企负责人的感叹。这感叹不是没来由的,除了5月地王疯狂刷屏以外,6月的第一天,上海土地拍卖市场又迎来了一场腥风血雨的厮杀!

“以前20亿元能在上海土地市场上挑挑拣拣,现在有40亿元还买不到像样的。”

这是上海一房企负责人的感叹。这感叹不是没来由的,除了5月地王疯狂刷屏以外,6月的第一天,上海土地拍卖市场又迎来了一场腥风血雨的厮杀!

顾村地价上天!保本售价超过7万/㎡!!‍

6月1日上午,上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05住宅+商场地块由信达地产以58.05亿在24家开发商的激烈争夺中杀出重围拍得,溢价率高达306.53%!这超过了前期由保利溢价296%摘取的浦东新区周浦镇地块,刷新今年上海土地市场溢价率的最高记录。

本次顾村地块的可售商品住宅楼板价为4.81万/㎡,保本售价超过7万/㎡。有业内人士测算,若以两年时间计算,未来这个楼盘可售部分的成本价格已经突破每平米7.5万元,接近8万元。而与此同时,距离项目不远的“金地天地云墅”即将推出新房源,预计推出的洋房单价达4万元/平方米。“面粉比面包贵”的情况再度出现。

又是信达,当昨日(6月1日)上海顾村地块拍出之后,业内人士连连感叹。5月27日,信达刚刚在杭州拿下了123亿的今年全国最高总价地块。“信达是谁?”也成为房地产市场关心的话题。

公开资料显示,信达属于建行集团,是一家金融资产管理公司。由于信达资产是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司,其实际出资人为财政部,信达地产也成为有央企背景的地产上市公司之一。

地王——made by 央企,央企为何拼命拿地?

信达激进拿地并非央企孤例。事实上,今年以来全国各地涌现出的所谓“地王”,超过半数由地方国企、央企制造。中原地产研究部统计数据显示:2016年前5月,全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块,成交总价为3288.2亿元,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%。其中,信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅地王。

除了央企们背靠国资系统及资本市场而资金充沛之外,有业内人士分析认为,央企今年接连大手笔拿地,或许也与央企整合有关。

据克而瑞房地产研究中心的观察,2016年初至今,21家被允许从事房地产业务的央企中,至少有一半表现得异常活跃。尤其是水电系央企加速抢做规模,水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)在房地产板块的投入力度变化最为明显。根据统计,鲁能、电建、葛洲坝成为大手笔的“地王买手”,它们今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市花了237亿元,抢得9幅地块。

克而瑞分析师朱一鸣认为,水电系央企近来大手笔频频的原因主要是:在提升央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下,职能相近的央企极有可能从集团层面合并,如五矿集团与中冶集团合并即将完成,房地产业务自然是强者占主导。

官媒痛批央企,未来将出现新的调控政策?

对于央企疯狂拿地的现象,6月2日,上海证券报文章指出,“在促进央企“瘦身健体”政策背景下,央企们如此激进酿造地王,助推房价,造成了房地产行业的乱象。”痛斥了央企扎堆造地王的行为。

实际上,据南方周末报道,早在2010年,国资委要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务,仅留下16家主业为地产的央企,后这个名单增加至21家。六年多时间过去了,不仅主业为地产的央企在疯狂发起“地王大战”,那些属于清退行列的央企也并没有完全退出地产市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,“央企融资成本低,利率往往比其它房企低3个百分点。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示,低成本融资、高成本拿地,却以国资后盾做背书的房地产开发,容易将风险转嫁给整个房地产市场。

想到5月18日国务院常务会议上,李克强总理指出,“我们要央企干什么?不是为了和民营企业抢饭碗,而是要在基础行业、特别是关系国民经济命脉的重要行业下功夫,要真正提升企业的核心竞争力啊!”

现在,央媒突然发声猛批国企抢地,央企“退房令”的时间表可能会有新进展。(本文观点仅供参考,不构成投资建议)(中金在线综合华尔街见闻、劳动报、中国新闻网、新华网、上海证券报、南方周末)



信达到底有何背景?一份内部PPT流出

又是信达。6月1日,经过252个回合,信达以58.05亿夺得上海宝山地块,楼板价36962元/平方米,溢价率303%,刷新宝山单价地王。

市值77亿砸上百亿抢地

截至6月1日收盘,信达地产股价为5.05元/股,按15.24亿股本测算,总市值仅76.98亿元。

财经评论员赵普表示,在竞得顾村地块之前,信达地产在杭州分别以33.9亿元、123.18亿元拿下杭州上城区南星地块和滨江奥体地块,分别刷新杭州土地出让单价和总价纪录。

信达在拿下上述杭州滨江奥体地块后表示,此地块为信达联合体方式拿地,信达地产占有该地块50%权益。若按此比例估算信达地产的出资额度,约为61.5亿元。

此外,今年2月份,信达地产还联合融创中国以28.03亿元竞得宁波东部新城核心区地块。

按此计算,截至6月1日,信达地产上半年拿地总金额已经接近160亿元,而信达在2015年报中的计划土地投资额仅为80亿,这意味着不到半年时间,信达地产在土地市场上的支出已经是原计划的近2倍。

市值才70多亿,就花了100多亿抢地王。

不仅如此,被业界戏称为“钱袋子”的信达地产过去一年内在各地疯狂制造地王。

2015年7月至今,信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块,其中7宗是地王,分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王、以及昨天的上海顾村地王。

信达到底什么来头,这个问题,行业似乎已找到些许答案,但它意欲何为,却鲜有人知。

信达的钱是怎么来的?

值得一提的是,在上海豪夺顾村地王的信达地产为A股上市房企,其母公司信达资产隶属财政部,是国内第一家专门处置不良资产的专业公司。

信达地产的底气首先与它是A股公司较易融资密不可分。其次,信达地产背靠大树好乘凉。

信达到底有何背景?德科地产频道爆料了一份内部PPT,一目了然。

财政部跟信达地产的具体关系是这样的……

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信达地产股权结构

信达地产的钱是这么来的......

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信达地产和「信达系统」的协同融资模式

信达地产对不同城市的不同态度……

恐怖!地王内幕越挖越触目惊心...
信达地产项目分布及区域评价

小编似乎已经闻到了商机......(本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(中金在线综合证券时报、和讯房产、上海证券报、新浪乐居、德科地产频道(ID:dekedichan))



又一家全国百强房企倒下

施工放缓、拖欠工资、司法查封、债务重组,这些曾出现在深圳房企光耀地产倒闭前的关键词,如今又再次出现在同为“地产百强”的深圳房企——奥宸地产身上。

百强房企问题频出

奥宸地产成立于1996年,2006年以后奥宸开始了全国拓展,次年在深圳设立总部,开始集团化运作。2009年邹健民接受媒体采访时狂言:奥宸确立了三年内在香港IPO上市的目标,并力争三年内实现年销售过百亿元。

奥宸地产卷入施工放缓风波的,是在深圳唯一的项目奥宸观壹城。尽管超过2000套房屋大部分已售出,但让准业主们担忧的事情最近在陆续发生——外地项目工人跨省讨薪,观壹城施工进度放缓,包括部分已售房源在内,超过70套房屋被司法查封。

“跨省”讨薪源于三年前奥宸地产在昆明开发的项目——奥宸中央广场、奥宸财富广场停工,逾期交房,诸多昆明业主与项目施工方被迫“跨省”维权。观壹城项目施工放缓及短暂停工现象也涉及到相应资金的发放。

据悉,在奥宸观壹城项目开盘之前,项目也曾出现过短暂停工现象。不过在2015年,奥宸地产出售了一块“靓地”,回笼了部分资金。一块位于光明区的旧改地块,以超过10亿元的价格出售给深圳星河地产。

深圳观壹城的准业主们希望奥宸地产能够提供目前的项目工程进度表,解释司法查封事项以及要求政府相关部门介入监管购房资金,避免奥宸观壹城项目资金被挪用,保证项目能够在明年按时交房。

惠誉就忙帮中国楼市“降温”

业内人士指出,随着政府下调利率并放松购房规定以刺激房地产市场增长,缓解中小城市存量房过剩问题,中国房地产销售同比激增61%,伴随而至的是中国房地产开发商表现出的分化,从而导致业内评级和展望调降现象增多。

惠誉、标普与穆迪这些信用评级公司相继发出警告称,中国房地产开发企业的财务状况在持续恶化,尽管中国的房地产市场出现了复苏迹象。惠誉信用评级机构指出,部分开发商对非住宅地产曝险较高,例如绿地控股、万达商业、华南城和毅德国际等。

惠誉以在一二线城市住宅开发地产投入不足为由,对另外一些公司采取了负面行动。惠誉表示,恒大地产和碧桂园之类的公司面临在这些城市收购土地的压力,由此可能推高其杠杆率。

高盛:楼市泡沫都快突破天际了

而高盛对中国房地产泡沫警告不是第一次,早在5月上旬,高盛便发文称是时候削减中国房地产敞口了。并将其持有的地产股从“增持””下调至“”持股观望”,称部分是由于过去一年房地产部门的表现比MSCI中国指数高出14个百分点。

另外,高企的库存也是高盛削减对中国地产股敞口的原因,“总体库存水平依然很高,尤其在低线城市以及商业和办公楼地产,后者可能需要10年时间才能消化潜在供给”高盛表示。(来源:界面、中金网、wind资讯)



震惊!金融业正在洗劫中国房地产!

(本文已获授权,原标题《金融业正在洗劫房地产,房价只有更高没有最高!》,来源:微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle,作者:魏琼)

最近一二线城市土地市场高烧不退、地王频出,克而瑞房地产研究中心数据显示,今年以来全国已经诞生超118个地王。

但大家发现,这一轮抢地中,一群以前逡巡在外围的金融“野蛮人”却一下子冲了进来。上周刚洗劫了杭州土地市场的“信达”昨日又在上海拿地,平安、安邦等金融大鳄纷纷出来搅局买地。

相反,以往凶猛的国企、敏锐的民营和外资巨头,似乎都不再那么“有面子”:前有大哥万科拿下地王后“反悔”,后有绿城忧心忡忡、凯德“无法预料宁愿不碰”...中小房企咱们更别说了,很多连门都进不来。

圈内人很生气啊!

有人说,我们有专业,你们有什么?

野蛮人说:我们有钱。

有人说,我们有经验,你们有什么?

野蛮人说:我们有钱。

有人说,我们有情怀,你们有什么?

野蛮人说:我们有钱...

很多人在感叹“地产界已经容不下英雄!”但金融资本时代,“有钱”确实有些了不起。

做实业的企业没钱拿地,玩资本的房企凭借资金优势扩大房地产市场的份额,玩资本的企业将做实业的企业驱逐出局,成为地王争夺战的获胜方。

但这免不了会蔓延开一股浓郁的担忧:当劣币驱逐了良币,房地产将怎样?

房地产遭遇“劣币逐良币”?

“凭什么说我们是‘劣币’,他们是‘良币’?!”言论一出一定有人反对的。

不讨论这个说法是否正确,我们先拿信达在上海拿的地来说:

昨天上海宝山顾村成交的一块需要自持40年的宅地,溢价超306%,保守估算开发成本超8万元/平,远超附近同类房源的价格。

操盘压力不言而喻,房企基本都不敢碰,所以最后拿下的是信达,这个由建设银行剥离出来的不良资产管理公司。

有人说它的方式,是用这块地抬升去年拍下的新江湾地王的估值。确实,在房地产玩资本很大程度上就是玩估值,先把之前的地赚回来,再一块块来嘛...

但网上也有段子说:“信达不单在处置不良资产方面有着非常资深的经验,而且在创造不良资产方面,也有特别独到的手法。”

放在资本运作角度上述方式是可行的,但放在资产增值以及实际的项目开发、产品打造等各方面,这种玩法都是危险的。

“‘不专业+不纯洁+大量创造不良资产’,这难道不是劣币?”有邦粉就这样问邦爷。

邦爷仍然不置可否。但“建筑师五哥”发话了:”外地的开发商朋友都是这样感叹,上海就是地贵,这房子建的还不如我们!”

他告诉邦爷,10几年前,社区景观不好,房子不值钱。至少那时候策划营销,还有多元化的观点,还想给居住者造一个生活梦、一个居住梦。

今天设计师一般是,完全不考虑设计的各种合理性问题,先来一轮总图的排布。所有策划营销建议,总结起来就是两条,户型总面积要小、户型赠送率要大。

结果是什么呢...这个行业基本就消失了。当你完全依附于资本,正是资本要抛弃你的开始。

的确,从老牌的实力房企、专业的港资和外资企业被“地王热”拒之门外,到整个房地产变得依赖资本、缺乏思考、没有精品,甚至连留得下来的好产品都没有...

对此,有业内人士认为,房地产特别是土地市场,渐渐有“劣币逐良币”的势头,一些对产品有研究的老牌房企因为资金压力以及稳健的运营策略与一二线土地市场渐行渐远,而楼市分化下的三四线城市库存高企,不过多介入,最终或出现“青黄不接”的局面。

但有人也不这么看...

高力国际调研及咨询部董事陈厚桥认为,“资本玩家”在土地市场的亮眼表现只是表面现象,一些具备实力的老牌房企获取土地的方式更加多元、成本也更低,例如现在有大量的集体用地、旧改厂房用地入市,有些地块但并没有参与公开招拍挂。老牌实力房企由于对于房地产市场更加谨慎,并不代表未来会被淘汰出局。

国泰君安分析师刘斐凡也认为,目前房地产开发商的土地储备能够支撑未来3-5年的发展,过往发展较好的房企,对土地市场的态度比较谨慎。

但终究,地价被推高,并没大多好处。高价地需要房企提供大量的资金,房企转而大量融资、发行债券,导致房企负债的提高。这些因素或将牵制近期房地产业增长,成为房地产可持续发展的阻碍。

30日,国际评级机构标准普尔发布中国房地产业观察报告就称,尽管房地产市场强劲复苏,但开发商的财务状况并未改善。那些冲进下一个投资周期的开发商,大举扩张土地储备,而利率下降或不足以抵消地产商债台高筑,信用状况恶化最为严重。

标普已下调中国房地产公司评级,理由是这些公司依赖短期债务,在二三线城市由于住宅供应过剩而面临利润率压力,此外还要面对为土地储备支付高价的风险。

强化资金实力是共鸣

但不得不注意,无论是良币还是劣币,想被不“被驱逐”,当下只能强化资金实力作为保障。

凯德集团中国区首席执行官罗臻毓就告诉邦爷,目前是真的房地产时代。房地产快速增长期已经过去,过去高价拿地后通过囤地就能获利的年代也已经过去,单纯的资本运作能否让企业在拿地成本高企,竞争日渐激烈的市场上获得盈利未可知。

“拿地成本翻倍,未来房价翻番才能盈利,预料不到,凯德不会碰。”罗臻毓说,凯德的玩法,则是丰富拿项目的渠道,并希望能在中国操作一些房地产金融产品。

据邦地产了解,为解决资金问题,房地产金融、资产证券化成为房地产开发商努力转型的方向,保利、万科、世茂等房企均进行房地产资产证券化的转型,增强资金能力、运营能力等。

另外,今年以来受降准降息、减费让利等因素影响,境内银行贷款平均利率延续下行趋势,境内融资成本降低低,没能充分打开境内融资渠道的房企在资金成本上处于劣势。

凯德集团总裁兼首席执行官林明彦表示,凯德在国内要继续发展,肯定需要在国内有一个好的融资平台。

“对投资性物业而言,任何一次开发,需要占用相当大的资金量,不能做大规模就需要引入其他合作伙伴,要实现资产的证券化。”林明彦表示。

刘斐凡认为房地产行业正在急速转型,不仅卖房子,也在提供物业服务,资产证券化也将持续推出,资产证券化可以解决房企的融资问题,实现轻资产化,缓解资金资金压力,有更多的资金投入到新的投资中,解决投资物业的资金沉淀问题。

陈厚桥表示房地产金融以及资产证券化是未来房地产的标配,没有创新融资渠道的房企将失去发展的一大优势。

房地产资深评论人黄立冲则提醒,在中国,租金普遍低于利息成本,价格泡沫大,经济实体无法承受足够的租金成本,租金回报率低,长期持有运营的现金流为负,不能支付利息成本,房地产资产证券化很困难。(本文已获授权,原标题《金融业正在洗劫房地产,房价只有更高没有最高!》,来源:微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle,作者:魏琼)

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