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重磅!楼市新政来了!
6月3日,国务院发布《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称意见),《意见》中列出18条详细意见从7大方面对住房租赁市场给出具体发展要求,其中最受关注的是第十二条关于“商业用房可改为租赁住房”的意见。

就在昨天(6月3日)晚上,国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》),公布了一系列或将从根本上影响中国未来楼市格局的新政!无论你是“买了房子的”还是“没有买房子的”,都必须好好看看!

下面小编将文件中的一些关键点和大家好好说说↓

关键一:鼓励个人买房子、当房东!

《意见》当中明确“支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房”。

自上世纪90年代,中国开始在城市里全面启动房地产行业。在相当长的时间里,政府的政策都是鼓励自主和改善型需求,抑制投资性、投机性需求。现在大力发展租赁市场,房子从哪里来?肯定是先买后租,而且要买很多套才行。这标志着中国的房地产政策调控思路发生了重大变化!

建立住房租赁市场的核心就是要鼓励大量的房产投资者在满足自住的前提下,用富余资金购买库存商品房作为租赁市场的房租提供,这样既有效消化了库存商品房,活跃了经济,又能帮助暂时无法解决住房问题的人群从租房开始向拥有房产去过渡。

关键二:鼓励房企开展租赁业务,利好大城市楼市

《意见》明确指出,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。

这一政策其实在近期的上海土地拍卖中已经有所体现,上个月上海浦东新区周浦以及宝山顾村拍出的两个地王,在地块出让要求中,都明确规定房企要自持不低于15%的住宅物业,年限为70年。地王的产生和这个自持政策是否有一定关系呢?目前还不得而知。

但是,住房租赁业能发展起来的,一定是人口有显著增量的大城市。这对于这些地方的楼市来说,是一个较大的政策利好。

关键三:允许“商”改“住”,水电气价格按居民标准收!去库存大招!

《意见》提出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

“在支持租赁住房建设项目中,最大亮点在于允许商业用房改建为租赁住房”,易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网记者表示,“这既是“去库存”的需要;同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。另外后续部分商业用房的土地转变性质等方面,将面临一个较好的政策空间。”

关键四:允许“房中房”了?

《意见》同时允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。

知名财经媒体人刘晓博,以前大城市对“房中房”现象有诸多限制,这次出台的文件,显然有所突破,但给予了一些限制措施。整体而言,对租户和房东都是利好。

关键五:给予税收优惠

《意见》指出,“对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。

对个人出租住房的,由按照5%的征收率减至按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。(最新有消息称,这个税改革方案已转呈全国人大常委会,但具体审议安排,还有待明年。)

对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。”

刘晓博认为,国家鼓励个人和企业当房东,同时鼓励潜在的购房者先租房子。这次推出的税收力度应该说是比较大的。

关键六:租房给补贴!让大家“有钱可租”

“有房可租”的问题解决后,对于有租房需求的人群来说,接下来就要考虑是否“有钱可租”了。

为了发展房屋租赁市场,本次公布的政策明确指出,要推进公租房货币化,鼓励政府保障对象通过市场去租房,对他们给予一定的补贴。也就是说,你租房,政府会给你补贴钱。

此外,新政策明确还要把在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,这4类中符合条件的人纳入到公租房保障范围。

关键七:合同期限内房东不得单方面提高租金

有过租房经历的人而言,一些人曾被房东的临时涨价、突然停租等个人行为所困扰。

对此,《意见》明确了租赁各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。

承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。

“(限制)房东随意涨价的做法后续还需要强化”,严跃进认为,尤其是近期沪、深两地收紧购房政策后,租赁市场价格出现了上涨,未来有必要进一步强化价格管控。

应该注意的是,在房价居高不下前提下大规模鼓励发展房屋租赁市场,有可能导致房屋资源的垄断,促成集中提价。

总结

总的来说,这份文件对于房地产行业来说,是一个重要利好,有助于去库存。对于拥有多套住房的个人来说,也是利好。假如你有足够的资金,注册成立一家私营的房屋租赁企业,你可以通过自己的公司购买多套房屋进行出租,或者在北上深租下一些房子,改造成小隔间,你也可以赚钱了。

只是不管是不是利好,不管是北京、上海还是深圳、广州,该租房的还是得租房,该买房的还是得买房。只有当持有房子不再成为我们成家立业的必要条件时,这一观念才能渐渐得以扭转。(本观点仅供参考,不构成投资建议)(中金在线综合中国政府网、央视新闻、央视财经、中国新闻网、天天说钱(ID:liuxb0929)



这10个城市房价疯了,租房和买房30年后的差别

中国指数研究院最新发布的5月房地产价格指数数据显示,全国100个城市新建住宅平均价格为11662元/平米,环比上涨1.70%。哪些城市房价上涨最快?

5月全国百城新建住宅均价环比上涨1.70%

数据显示2016年5月,全国100个城市新建住宅平均价格为11662元/平米,环比上涨1.70%,涨幅较上月扩大0.25个百分点。从涨跌城市个数看,74个城市环比上涨,24个城市环比下跌,2个城市持平。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量增加3个,其中涨幅在1%以上的城市有29个,较上月减少1个;本月价格环比下跌的城市数量减少1个,所有下跌城市跌幅均在1%以内。


二线城市领涨楼市

整体来看,5月百城住宅均价延续平稳上涨态势,其中一线城市涨幅与上月基本持平,二线城市涨幅进一步扩大,三线城市涨幅略有收窄。

5月份涨幅居前十位的城市依次是:厦门、合肥、无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌、珠海。其中厦门、合肥涨幅超过5%。

我们是租房还是买房?

2016年,随着北上广深等一线城市房价上涨,买房压力增大。其实买房是一个长远的问题,如果你还不太能体会到买房跟租房的区别,不妨想想30年后,不同的选择会带给你怎样的生活。我们以投资者手上有共同的收入资金来大致核算。

买房:30年后拥有房产

以一套面积为70平方米、总价290万元的房子为例。假定手上有90万元现金,如果直接向开发商买房的话,购房者需首付87.6万元,并办理商业性贷款 202.4万,分30年还清。如果使用组合贷,每月月供为1.01万元,30年利息总额为365.31万元。那么该购房者每个月至少需要可以自由支配的1万元。

换言之,30年后,购房者花了365.31万元拥有了一套住宅。

租房:30年后可拥资金371.5万

如果用同样的资金来租同一套房的话,为了便于计算,将租房人手上的90万元用作储蓄,并将每月1万元闲钱拆开,假设月租金为5000元,剩下的5000元仍然用作储蓄。其中,90万元用于10次3年期的定期存款,每三年的利息约为10万,那30年的利息约为100万。

此外,每月5000元按银行零存整取存款,一年的大概利息是500元,30年下来,实际上存款利息约为1.5万元左右。那么,存款总额约为181.5万元。

归结起来,租房者花费实际支出为每月房租5000元,30年后租金总额为180万元,总存款约为190+181.5=371.5万元。换言之,租房者在30年后的资产约为:371.5万元。

现实点说,在一线城市一套290万元的住宅,不是地段非常偏远,就是面积小、房龄长……也未必能满足你的住房需要。所以怎么选择全看你有多大的能力。(本文观点仅供参考,不构成投资建议)(中金在线综合央视财经、中国经济网、今日头条)



租房那么贵 美国人为什么就是不买房?值得深思

在美国一般的家庭,一年下来也就收入5万美金左右,算到一个月大概也就4000-6000美金,相当于26000-40000元人民币,注意这可是家庭月收入!如果再高在美国就属于金领了,一般只有医生、飞行员、金融分析师、律师等几个行业的优秀人才才能达到全年8万美金以上的收入。

那么这笔收入租房够不够呢?如果在纽约这种地方,一套一居室或者合租一间房就得1000美金,在旧金山租一个2室一厅的房子,可能要2000-3000美金,换句话说,大概在大城市的美国人一半的收入都给了房租。而最要命的是,美国各州的房屋租金仍然在继续上涨中。


(美国租金价格不断上涨)

这要放在中国,老百姓早就急眼了,美国人傻吗?大把的钱都给了房东,有那钱买套房子付月供多好?但美国人还真不是这么想的,去年有个统计显示,美国人的购房意愿下降。

第一季度住房自有率跌至史上第三低

据新浪财经报道,美国商务部的报告称,根据季节因素调整后,第一季度的住房自有率为63.6%,为史上第三低。在大衰退开始的时候,这一指标是67.8%。


在抵押贷款利率很低,而房价也开始上涨的时候,美国人购买住宅的兴趣,或者能力却呈现出退潮的态势。

房地美发布的数据显示,三十年期固定利息抵押贷款利率截至4月28日的一周中为3.66%,2016年以来始终低于4%。

与此同时,房价正在上涨,尤其是在西部地区。Case-Shiller的数据显示,截至2月底的十二个月当中,全美房价整体上涨5.4%,丹佛和波特兰等一些地方,涨幅甚至达到了两位数。

不过,租金也在上扬。商务部的数据显示,业主开价中值第一季度为870美元,同比增长8.9%。

这对于数百万计的美国人而言,美国人的置业梦宣告破灭。再看看自有房屋占有率,美国从2007年达到70%之后,就一路狂跌,甚至跌到了60年代的水平。也就是说好多人都是有房的,但现在这几年他们都把房子卖了租房住。


(美国自有住房率下降到1960年的水平)

在美国,买房好,还是租房好?

买房好,还是租房好?据姚鸿恩《美国民生实录》中介绍,如果简化为比较月供和月租的话,在正常的情况下,若干年后,买房肯定比租房省钱。

美国纽约时报网上有个专栏“买房好,还是租房好?”。专栏有计算比较的图表,填进数字后,立即显示结果,一目了然。

两组数字,相同的是假定租金和房价上涨每年都是5%,以此对比结果。

第一组数字,基本依据是中国大城市的行情。假设:两居室或三居室的一套房子,月租为5000元。若买同样的房子,房价400万,首付20%,利率为6%,不用交房产税。结果显示:16年后,买房子开始转亏为盈,比租房好。

第二组数字,基本依据是美国大城市的行情。假设:两居室或三居室的一套房子,月租为2000美元。若买同样的房子,房价40万,首付20%,利率为3.5%,每年交1.5%房产税。结果显示:3年后,买房子开始转亏为盈,比租房好。

在美国,通常只要熬过3到5年,买房就比租房上算。然而,美国人口普查等权威统计资料显示:租房的美国人数目竟高达35%;拥有房子的,历史上最多的一年也只有69%。相比中国“自有住房拥有率”傲人的统计数字,美国只能仰视,自叹不如。

那么多的美国人租房,是他们无力购房吗?平心而论,除了少数地区之外,美国的房子应该说价格不高。中间价多年来为20万美元上下。这几年降到17万美元左右。大学毕业生的年薪起点约为4万美元。超市收银员的年薪约为2万到3万美元。美国现在贷款利率很低,30年固定约为3.5%,15年的约为2.75%。首付可低至5%。只要不乱花乱用,肯正常工作,超市收银员都能买得起房子。

美国也没有出台什么“限购”之类的条条框框。也就说,租房的美国人并不是因政策的限制而被迫放弃购房的。美国租房法规齐全、严格,租户受法律保护。通常,合同一年一签,房子租给你,就是你的家,当然,“乱说乱动”是不许可的。许多美国人认为,买房子实际上是向银行租房子,贷款还清之前,房子是银行的,几个月不交月供,银行就会把房子收回去。(本文观点仅供参考,不构成投资建议)(来源:齐俊杰(ID:qijunjie82)、凤凰读书(作者:姚鸿恩)、新浪财经)



一个真实的故事:为什么我有房还要租房子住

郊区90多平方米的小三居买来空着,小两口却在城里与别人合租。过去两年,小孙都过着这样的生活。

与小孙类似的人不在少数,他们在郊区买的房闲着,人在城区租房挤着。新楼盘扎堆在郊区拔地而起,可一些地区交通、商业配套跟得慢,就业机会少,催生了这样的“职住不平衡”难题。

郊区一套“换”来城区一间

宽敞和方便,只能选择一个。2014年底,小孙拿到了位于房山区篱笆房地区一处小三居的钥匙。看新房那天,他就心凉了半截。“周边几乎什么也没有,买菜吃饭都成了问题。”再加上离地铁站1公里多的距离,到他位于东单的公司上班,得换乘两次地铁、历经21站,光交通这上面就得花近两个小时的时间。

眼看新房配套跟不上,他也没辙,只能继续留在丰台租房的地方。每月1800元租金,只够跟人合租一套两居室,他和妻子挤在20平方米的单间里。而新房,却是仅仅在节假日时抽空去看看。“那边早就装好了,新家具、新电器都积灰了。”他跟记者坦言,租来的房子面积小、年头也长,但四五十分钟就能到单位;周边商场、超市配套充足,楼下不到100米就是一个菜市场。

小刘在外租房的时间比小孙还要长,在房山长阳地区买房已近四年的他,因为工作单位离新房太远,只能把这套90平方米的房子以每月3000元的租金租出去,再到离公司近、交通更方便的地方租房。

然而,他拿着这笔租金到北五环附近租房才发现,3000块钱连一居室都难租下来,只能“换”来一个合租的小单间。“这边明显人气儿更旺些,配套也都方便些。”小刘说,现在就等着新房升值,卖掉再到城区换套老的二手房。他算了一下,如果以目前300万元的价格卖掉新房,在北五环基本只能买套房龄近二十年、面积七八十平米、户型歪七扭八的老房子。

四成存量房都在六环外

其实,交通、商业配套跟不上入住的速度,已经成了目前不少新楼盘特别是郊区楼盘的通病。

“一般来看,北京郊区新楼盘周边配套大约得3到5年才能成长起来。”伟业我爱我家集团品牌总监孔丹分析。

然而,这些配套滞后的新楼盘正是刚需上班族不得不面对的。孔丹说,中心城区的新楼盘项目越来越少,未来更多都是高端项目,每平方米的价格基本在10万元以上,对于刚刚工作、经济能力有限的上班族来说,很难承受得起。于是,如果要买新房,只能到更远的郊区新城楼盘挑选。

市场反应也正是如此。链家研究院发布数据显示,5月,本市共有15个住宅项目入市,仅房山区的新推项目供应就占总推盘量的近5成,针对刚需上班族的、预售价格在4万元/平方米以下的楼盘就占8成。

北京住宅主力正在向外扩展。六环外已超过五六环之间成为库存主力区域。根据亚豪君岳会统计数据,目前六环外住宅库存占比高达40.35%,居各环线之首,相比去年同期占比上升4个百分点。

过去10年间,北京商品住宅库存分布始终以五环至六环之间为主;而今年开始,主力区域外延至六环以外。亚豪机构市场总监郭毅说,库存分布外移是受土地供应区域外延的影响。根据今年北京的供地计划,城六区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%,规划新城范围内却占70%以上。

不能只建住宅不建产业

如果扎根五环到六环甚至六环外,而工作却在五环内,就意味着早高峰基本需要奔波几十公里:要么是挤在地铁里,要么是堵在公路上。

“凡是进城方向没有不堵的。”年初,有市民把这一难题抛给了市发改委主任卢彦。他坦言,占整个北京总面积8%的城六区,承载了60%的人口、70%的产业、70%的三甲医院、70%的高等院校,能不挤吗?未来城六区疏解的同时,郊区新城更要提升承载能力,把城六区的好资源承接下来,并实现“职住平衡”。

所谓“职住平衡”,不是住在郊区、去城区工作,来回往返;而是工作和居住都在郊区新城。但实际上,想要实现职住平衡并不简单。

上个月,北京面向“职场新人”配租公租房,辛店家园、朗悦嘉园在登记的第二天和第三天达到了房源数量两倍的登记上限;但西北六环外的苏家坨项目则遭到“冷遇”。“之前辛店家园项目的关注度并不高,甚至是租不满。”负责配租的内部人士向记者披露,由于这回面向“职场新人”专向配租,特别受周边产业园区上班族的青睐,“就业是很重要的一方面,这样才能真正把人留住。”

“要规划先行,住宅要有、产业也要有,配套也应该同时跟进供应。”知名地产专家、全国房地产商会联盟主席顾云昌说,北京城镇化快,但土地供应少,也远,这是大城市共同的问题,因此不能只盖住宅不盖配套。要想实现职住平衡,就必须有产业植入,就业岗位不能只在城里,起码一半甚至七八成人能够留在小城镇工作。(来源:北京日报)

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