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央行扔下“深水炸弹”!上海楼市有变!
 6月前三天,北京、上海、深圳、厦门等城市刚成交一宗宗高价地,给土地市场再添一把火,与此同时,央行却紧接着泼来一瓢冷水,整个市场要炸开了花。

6月前三天,北京、上海、深圳、厦门等城市刚成交一宗宗高价地,给土地市场再添一把火,与此同时,央行却紧接着泼来一瓢冷水,整个市场要炸开了花。


监管全面升级!央行给楼市扔下一颗"深水炸弹"

据第一财经日报报道,中国央行上海总部6月3日宣布,上海市率先启动实施房地产金融宏观审慎管理,对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动,进行全方位的监测与管理。

同时,央行上海总部表示,“实施房地产金融宏观审慎管理,不是对既定房地产调控政策的调整,而是为了确保上海房地产调控政策的有效落实和贯彻。”

什么是房地产金融宏观审慎管理?怎么管?下面先来看一张图。


(上海市房地产金融宏观审慎管理框架)

具体而言,其核心是从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等四方面建立上海市房地产金融宏观审慎监测指标体系。央行上海总部在综合评估上海房地产市场发展形势的基础上,实施逆周期的宏观审慎管理,既符合国际上的普遍做法和趋势,也充分考虑了上海本地的实际。

政策转向,风险一触即发

不谋而合,近日《人民日报》发表的“权威人士”访谈,发表对宏观经济、房地产看法之后,中国的货币政策也正在转向。在中国经济“供给侧”改革转型过程中,中国扩张性货币政策走向开始改变,宽松的货币政策开始适度收缩,同策咨询研究部总监张宏伟表示。

这是央行上海总部为了防范系统性金融风险的首个启示。

接下来,美国进入加息通道后,上海的资金也会加速“外逃”,这些都是上海楼市的不利因素。而当“沪九条”出台之后,上海楼市下半年进入调整期,银行资金面临缩水,金融风险增加。

对于上海来讲,制定房地产金融宏观审慎管理框架,在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理,其实,也就意味着上海房地产金融的相关政策预期也会收缩,包括开发贷款、个人按揭贷款,以实现为上海楼市降温,保证市场平稳健康发展。

金融"飓风"突袭,定调楼市新风向标

这次“审慎管理”的基础数据库,既考虑了人口对房地产市场的刚性需求,又考虑了宏观经济与金融因素(如经济增长、融资规模、利率、汇率、股市等其他资产收益率、跨境资金流动等)对房地产市场的影响;既有对房地产市场的监测,又有对房地产金融运行的关注。可预测,上海市房地产金融宏观审慎管理,将从银根入手对市场起到非常显著的调整作用。

此外,最引人关注的,要数“政策工具箱”了。主要包括个人住房贷款最低首付比例、房贷利率水平、借款人偿债能力要求;对金融机构实施差别化激励约束政策;定期对社会发布《上海市房地产金融宏观审慎评估报告》,引导市场预期。

中原地产首席分析师张大伟表示,过去对于房地产的调控更多是通过各种限制,本轮房地产审慎管理与之前房地产调控结合。本次政策是多了一个’尺子’,而不是多了一把’剪刀’。而且尺子比过去更精密,更超前,实现预期管理。

接踵而至,北京楼市调控也将升级?6月6日,有媒体报道称,自通州后,北京将全面限购商住房,目前朝阳、海淀、昌平有些商住立项的楼盘已接到要限购消息。对此,北京住建委相关负责人表示尚未得到确切消息。(本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(中金在线综合第一财经日报、上海证券报、新华社、邦地产(ID:Real-estate-Circle)、凤凰房产、腾讯财经)



楼市怪相!这边20人同抢一套房,那边60%地产商或倒闭!

  在热闹了整个春天之后,中国楼市"冰火两重天"的局面依然持续,甚至有愈演愈烈的趋势!

  一线城市及部分二线城市的房价是“心有多大,舞台就有多大”!房价节节攀升,库存迅速下降,热点城市甚至供不应求。正如近日南京刚推出的一个楼盘,遭千人哄抢,仅一个半小时,252套房源就全部被抢光了。

  而大多数三四线城市房价则像是“扶不起的阿斗”,依然面临着巨大的去库存压力。不仅于此,开发商资金链断裂、楼盘停建、购房者和农民工上访、政府善后……当下,这几乎成为中国三四线城市的政府面临的棘手难题。

一些地方60%的地产老板面临倒闭的压力

  据《中国经济周刊》记者在江西省的实地调查中了解到,一些地方,60%的地产老板面临倒闭的压力;而80%以上倒闭的开发商则是"死于"高利贷。其中,相当部分的高利贷资金从银行流出,通过贸易平台或实体企业,最终流转到开发商的地产项目上去。高库存之下,一些商业银行也被绑架。

  当下,在一些三四线城市,因房地产权益而起的问题频发,地方政府也因此面临新的压力。

  去年下半年,江西省鹰潭市括苍广场项目的浙江老板资金链断裂,同时因涉嫌非法集资被警方控制;差不多的时间,在新余市,新余国际广场的浙江老板同样是资金链断裂,导致无法如期交房。"当时很多交了钱买房的业主到政府来上访,政府专门组成安抚小组来处理这个事情。"新余市房管局副局长李春光说,后来只能通过法院进行重组,"当时很担心如果重组不成功就很麻烦,毕竟那么多人买了房,很多社会问题会出现。"

  新余市并非个案,《中国经济周刊》记者在实地调查中了解到,"开发商资不抵债、资金链断裂的现象非常严重,到处是停工的楼盘。"按景德镇建筑商李老扁估算,在景德镇,60%的地产老板面临倒闭的压力。"资不抵债的开发商已经宣布破产,资金链断裂的楼盘没有完工,房子无法交付使用,无论是哪一种情形,业主都是受害者。"

  开发商资金链断裂、楼盘停建、购房者和农民工上访、政府善后……当下,这已成为中国不少三四线城市的政府所面临的同样问题。而更大的压力还有来自购房者和农民工的上访,这甚至成为一些地方政府在去库存过程中所面临的最焦灼的问题。

“去库存”最长消化需10年

  据鹰潭市官方的统计数据,截至2016年3月份,整个鹰潭市商品房库存面积357万平方米,库存去化时间25个月,其中,住宅库存去化时间19个月,非住宅库存去化时间65个月。

  鹰潭市房管局副局长刘志林表示,"这是已经批准销售的数据,正在建的还没列进去。"

  《中国经济周刊》记者从另一可靠信息源获悉,仅鹰潭市区已经在建的新楼盘就大约有750万平方米,而鹰潭市销售最好的一年也只卖出了80万平方米。从这个角度看,消化完这些新建楼盘大约需要10年的时间。

  新余市也是如此。据官方公布的数据,新余市房地产库存300多万平方米,去化时间大概两年。但据新余市房管局副局长李春光介绍,新余在建楼盘大概还有七八十个,约七八百万平方米的在建楼盘尚未统计在内。

  显然,去库存是一个复杂的系统工程,地方政府的去库存任务可不仅仅是卖房子。但卖房子是解决一切问题的根本出路。为去库存,一些三四线城市纷纷出台大力度的补贴政策,鼓励农民工进城买房。据刘志林介绍,光鹰潭市政府补贴买房的财政支出就将近2亿元,地方财政很是吃紧。

  供给还在增加,而需求增速不容乐观。补贴刺激效果如何,能否成为打赢这场去库存硬仗的有力武器,仍有待观察。

  总之,目前中国楼市“高房价”与“高库存”同时存在的这个悖论一时还难以解决,希望未来能出台一些有效的政策来消除楼市这个怪相!(本文观点仅供参考,不构成投资建议)(中金在线综合《中国经济周刊》、央视财经)



警报拉响:70城房价再次发出过热信号!

当前我国房价的地区分化程度,达到了历史之最。有些城市热得“全民炒房”,有些城市冷得人们“见房就躲”。

不过,总得有个指标,来衡量一下房价温度吧。有个指标,应该说是最佳指标:全国70个大中城市房价指数。

这个指数由国家统计局采集、处理和发布,2011年曾调整过一次数据采集方式。根据老杨的长期跟踪和观察,基本上能反应全国一二三线主要城市的房价变化及温度。

在长期跟踪与研究的基础上,前几年老杨划分了一个房价温度的五灯图(70城新建商品住宅总体环比增幅),一直在易居房地产研究院的房价月报中使用。

接下来,看看这个五灯图的情况:

2014年多数月份,房价处于下跌的过冷区间。

2015年5月房价止跌反弹,其后房价处于偏冷和合理区间。

2016年春节过后,部分城市房价加速上涨,导至3月的70城房价环比增幅急剧扩大,跳升至偏热区间。

2016年4月,进一步达到1.1%,超过1%即进入过热区间。


“过热区间”,意味着房价温度已经不健康了,需要降降温了。

从历史上看,上一次过热,是39个月之前,即2013年2月和3月,当时出台了新老国五条。

上上一次过热,是2009年四季度2010年一季度,2009年12月初步收紧政策,2010年出台史上最严厉的”国十条“。

上上上一次过热,是2007年三季度,当时9月下旬出台了”二套房贷“新政,多次加息升准。

因此,也就可以理解,前段时间,人民日报采访”权威人士“提及:中国经济出现了”房地产泡沫“等新增风险点。

由此,也就可以理解:为什么3月25日沪深出台严厉的调控新政,为什么近段时间南京、苏州、合肥的书记市长着急上火,忙着研究和部署新的调控房价的措施。

不过,需要关注的是:当前的市场形势与以往过热区间时有所不同:地区分化严重!那些仍需要去库存的三四线及部分二线城市,仍将保持宽松政策。而那些房价快速上涨的城市,未来几个月,还将越来越多推出紧缩性政策。

从区域差异看,4月份,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为2.8%、1.4%和0.6%,而3月份分别为3.6%、1.1%和0.4%。


一线城市的增幅有所收窄,而二三线城市的增幅有所扩大。

一线城市房价环比增幅已经见顶,将会震荡回落,主要是深圳明显回落,上海也将随之,北京和广州仍较强势。

随着核心二线城市陆续出台新政,未来几个月,预计南合苏厦等“四大公子”的涨幅也将收窄,但还有更多的二线城市正在“轮动式”补涨,所以二线总体涨幅还将上行几个月。

至于三线城市,地方政府急于去库存,仍在大力刺激楼市,忽悠农民工进城购房,因此房价还将保持上行态势。房价环比增幅的回落时点,将会滞后于一二线城市。


亢奋的开发商,小心一把利剑头上悬!

比购房者更疯的是开发商,比开发商更疯是地方政府!

当前,中国一二线城市的房地产市场,变成了一场“海天盛筵”和“隐形赌场”的混和物。

对于少数的市场参与者而言,仿佛吸了大烟与摇头丸,亢奋、迷醉、眩晕,至于醒来后是否睡在大街上,没有关心,没人担心!

对于巨量的旁观者来说,他们好奇、忧郁、恼火。但老实说,不管参与者,还是围观者,似乎谁都搞不清楚怎么回事。

去年以来,各种单价与总价地王,层出不穷,尤其是今年以来,热点城市的地方政府,频频打包推出几幅、十几幅地块,搞得土地拍卖会,成为业内外关注的重要事件。

话说当前全国房地产市场中最变态的合肥,5月30日,一把推出13宗土地,12宗土地共计成交金额近百亿元,其中10宗地的溢价率全超200%!

风传合肥要计划实行限购限贷,但只听楼梯响,不见人下来。一边买不到新房,一边地价高涨,合肥购房人,可谓心急如焚。一个个地王,如同一个个鼓点,让购房者不由的心脏随之跳动,不由的掏钱追涨房价。

另外,5月27日,杭州诞生了2016年全国总价新地王,在奥体中心板块,一幅总建面达57万平米优质大地块,成交价高达123亿元,大金主信达与万科联手,据说此价超出万科授权而可能退出。此地块附加条件较多,剔除公建与商办,32万平米住宅楼面价高达3.5至4万元,预计未来住宅售价达到5万元才能保本。而周边现售楼盘价格为3.2万左右。

人们不禁要问:开发商为什么如此癫狂?

原因有很多,比如,全国楼市蛋糕不再长个了,大中型房企竞争激烈,不进则退,100强、50强、20强、10强,这些行业排名,对很多老板具有强大的诱惑力;比如,经过去年以来的热销,很多开发商在一二线城市急需补货,否则没有新项目,人才就会流失,团队就会散伙;比如,货币放水,融资便利。

这个“不差钱”,对这些抢地的房企来说,很关键!

从货币环境看,2014年11月以来的多次降息降准,相当于中幅放水,流动性宽裕。从房地产业层面年地,2014年从9.30政策开始,国家对个人购房融资大力支持;2015年二季度,对优质开发商融资门槛不断降低,银行间市场打开中票融资闸门,债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资,使得一大批开发商融资规模不断攀升。

过去一年,房地产融资总额(债权+股权)高达1.42万亿,在行业融资榜中位列第四,其中定向增发总额0.2万亿,债券发行1.22万亿。比如,央企保利,2015年有息负债综合成本仅为5.2%。今年初公司100亿元定增计划获批,成为国内最大单地产定增案例。今年1月发行了50亿元公司债,5年期的票面利率仅为2.95%,创下新低。比如民企泰禾,5月18日公布第二次定增预案,计划募集资金不超过98亿元。

从全国数据也能看出:当前开发商不差钱,急吼吼的要把钱花掉。从下图的企业到位资金(融钱)与房地产开发投资(花钱)增速看,一旦前者增速高于后者,则说明开发商拿地热情高涨,地王频现。比如:09年至10年上半年、2013年、今年3月以来。


另外,我们易居研究院还创立了一个全国房地产业金融环境指数(下图)。结果表明:今年一季度,房地产业金融环境指数为0.95,较2015年全年上升0.28个百分点,较去年同期上升1.71个百分点,保持在宽松区间,延续了上半年触底反弹以来的上行态势,创近三年来新高!

从外部金融环境来看,与2015年相比,M1与M2增速差值提升6.8个百分点,人民币贷款余额增速提高1.3个百分点,银行间拆借利率下降了0.16个百分点。从房地产业内部金融环境来看,房企到位资金增速上升12.1个百分点,房地产贷款同比增速上升1.2个百分点。多种因素共同作用使得房地产业金融环境持续保持宽松。


通过上述分析,可以清楚的知道一件事:货币放水与融资便利,是导致这轮房价高涨和地王频出的“元凶”!

从外部环境分析,三轮房地产短周期的上涨阶段,货币宽松的程度比较,2014年11月以来的这轮货币放水,要比2008年四季度至2009年那轮水量小,但比2012年二季度至2013年上半年那轮水量大。此轮确非2009年式的“大水漫灌”,但完全称得上“田地滋润”!

从内部环境分析,就房地产业这块“田”而言,水量明显大于多数其他行业,可称为“水漫一二线之田”。个人房贷优惠不断加码是一方面,更重要是:对于大中企优质开发商的融资的管制快速放开,使开发商的融资便利程度,回到2010年4月“国十条”之前!

大家都清楚:赌徒们手中有钱时,一定会坐在赌桌边;股民手中有钱时,心痒手痒,急着换成股票;当前手中有钱的开发商,一定程度上也类似于前二者,一定把钱花出去,换成土地,心里才踏实。手中有粮,心中不慌。

但是,以后心中是否会痛,开发商老板老总们,谁也不愿多想!而过往历史证明,在高价抢地王这件事上,不少开发商都曾经历过这种奇妙体验:激情3分钟,痛苦3年整。

2007年地王潮之后是2008年的楼市降温,2009年下半年至2010年地王潮后是2011年房价下跌,2013年地王潮后是2014年楼市普降。2015年四季度至2016年地王潮之后,又将上演什么样的悲观离合?

过去几个月,拿地最激进的十多个开发商,你们必须时刻关注:何时货币与流动性收紧,何时个人房贷收紧,何时开发商融资收紧?!

2018年前后,一把利剑,高悬头顶!(来源:杨红旭楼市研究(ID:yhxlsyj);作者:杨红旭)

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