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证监会出手了!释放楼市一个危险信号
面临“地王潮”的疯狂蔓延,央行上海总部率先启动实施“房地产金融宏观审慎管理”进行试水,随后证监会也不甘“落后”,向房地产市场放大招。

5月开始火爆的“地王潮”并未减弱,5月份一二线城市逾百宗高价“地王”的接连拍出可能仅仅是这场“狂欢”的开始。6月的首周,短短3天又有12宗“地王”涌现……

6月2日,北京、深圳两地,一天拍出4块“地王”。此后,上海、郑州、厦门、杭州等地均有高价“地王”陆续现身。中原地产研究部统计数据显示,6月首周拍出的12宗“地王”集中在一二线城市,总成交金额达到了327.5亿元。业内认为,若再无控制性措施,未来房价将爆发式上涨。

面临“地王潮”的疯狂蔓延,央行上海总部率先启动实施“房地产金融宏观审慎管理”进行试水,随后证监会也不甘“落后”,向房地产市场放大招。

证监会给楼市扔了颗“深水炸弹”

6月8日晚间,绿地控股发布公告称,收到《中国证监会行政许可申请中止审查通知书》。在这之前,5月26日晚,绿地控股就发布公告,主动对《绿地控股集团股份有限公司2015年度非公开发行A股股票预案》予以调整,将非公开发行股票的募集资金总额从此前的301.5亿元缩减成不超过157亿元。

也是在5月26日,绿地控股公告称:“根据《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》,经与保荐机构审慎研究,公司和保荐机构同时向中国证监会报送了中止公司非公开发行股票申请文件审核的申请。”

据每日经济新闻旗下邦地产报道认为,此次绿地定增募资被砍一半,很可能是有政策风向大背景的。不少行业人士甚至表示,这可以被视为大型房企定向增发的风向标——上市房企未来通过A股市场定向增发募资将不那么容易,而限制企业发债说明监管层不希望企业盲目扩展规模,去高价造地王。

这无疑意味着,开发商们通过拍“地王”从股市“挣钱”的路,可能会被堵死。这对整个一二线城市的土地市场和楼市都是一个大大的利空啊~

“地王”要从股市套钱,难了!

“地王”价格那么高,如何消化?此前很多上市房地产商的招数就是凭借“老地王”身价的暴涨,到股市里圈钱,搞定向增发。

我们看到,过去的五年里,通过土地市场“挣钱”,把净资产和总资产规模做大的企业,就非常多。

邦地产认为,在绿地降低了定向募资之后,这种从股市“赚”土地升值利润这种事,很有可能就不再那么容易了。

往后,可能不仅股市的钱不好“挣”了,和定向增发有关的其他募资渠道的钱也不那么好挣了。

而这里释放的一个重要信号就是:监管层很可能认为房地产市场的投资风险正在变高,需要适度地给楼市降温。

楼市是真复苏还是假繁荣?

中国房价自2015年年初以来平均上涨11%,北京、上海、深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨,近期,这一涨势已经蔓延至规模较小的二线城市,今年迄今为止二线城市房价已上涨5%。

让人觉得疑惑的是,住宅建筑商的股票并未表现出同样的乐观趋势。基准A股房地产类股指数今年迄今已下跌20%,表现逊于大盘。在香港股市,大型中资房地产开发商的股价已下跌14%。

面对房价暴涨地产股却跌的形势,摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊对此表示,房地产市场的回升基于房地产政策放松以及信贷政策宽松的大背景,本轮房地产回暖是通过一些投资机构或个人加杠杆来实现房地产去库存,因此我们认为,此轮房地产市场会有周期性调整。

章俊指出,对于股票市场而言,投资者多看重企业的盈利情况以及销售额,因此对于投资者而言,这是一波是比较短暂的行情。

目前,一线城市以及部分二线城市已经开始收紧楼市调控政策。章俊认为,一旦货币政策出现结构微调或信贷政策有所调整,对于房地产市场的影响就会产生一定的影响。(本文观点仅供参考,不构成投资建议)(来源:中金在线综合邦地产(id:real-estate-circle)、凤凰财经、中国新闻网、澎湃新闻)



一河之隔,为何深圳房价暴涨,香港楼价暴跌?

明明只有一河之隔,深圳和香港的房价却走向了不同的方向。房子的投资价值到底由哪些因素决定?下一个房价暴涨的地方会在哪里?

5月深圳新房均价突破5万5,同比涨幅接近一倍。


今天我们想讨论的是,一河之隔,为什么深圳房价暴涨,但是香港房价却在下跌?现实版的淮南为橘,淮北为枳就这么上演了,到底是谁不正常?

数据显示,香港房价见顶在2015年9月,到现在平均已经跌了10~20%。现在香港房子出现了大量负资产,暴增了15倍之多。


什么叫负资产?

就是现在房子的价格比欠银行的贷款还便宜,那还贷就没有意义了。正资产和负资产的区别就是健康母鸡和生病公鸡的区别,一个能不断生蛋,另一个是你不断给它打针看病吃药喂食,但是它还是一天天消瘦。

房子和股票一样,它有价值,首先它应该是个资产,有现金流的支撑。不然的话,它和荷兰郁金香和南海泡沫和超市里的盐甚至比特币,就没有区别了。所以房子从资产价值的角度看,首先要看它的租金水平是否健康。也就是先看蛋的质量,咱们再说母鸡好不好。

如果说租金的水平决定了房子的投资价值,那么又是谁决定这个租金的水平呢?

是人口的流入。

深圳2013年户籍人口300万,流动人口1500万,是中国人口流入最多的城市。2年后至今,深圳人口又增加了300万,涨幅达17%。

而香港虽然人口更多,但是14到15年香港人口增长只有0.8%,它是没有人口流入的。没有人口流入支撑的地方房子是不能投的。没有人口流入就没有房租,没有房租的支撑房子的投资价值就是空中楼阁。这是分析房子的传统思路和角度。

今天我们准备另辟蹊径,寻找另一个角度——从制造业看房价。

制造业的历史,几次大转移。制造业转移的过程中,都引发了经济减速和房地产去泡沫。

来看香港制造业的情况,制造业占比不断下降。经过几次制造业的转移,香港现在制造业占比只有1%。但是深圳房价上涨的过程中,是伴随着他的先进制造业不断发展和扩张的。

2015年前9个月,制造业的税收是深圳财政收入第一名,占比24%。深圳先进制造业在工业增加值中占比是70%。但是经过两年房价的大幅上涨,深圳的制造业遭遇到挑战,富士康已经要搬到印度了,如果深圳的制造业开始像香港一样一步步衰退,那么高房价是绝对撑不住的。

凡是制造业衰退的地方,它的经济都很危险。制造业衰退,所以撑不住经济,更撑不住高高在上的房价。从这个角度来讲,下一个房价暴涨的地方,可能不是香港,不是深圳,而是印度。(本文观点仅供参考,不构成投资建议)(来源:树我直言,ID:shuzeshiwo,作者:许树泽)



深度剖析中国高房价的幕后推手,两大人群莫名成帮凶

中国房价已经连续10年上涨,面对高房价,老百姓是苦不堪言。虽说由于高房价现在仍令不少购房者产生观望情绪,但实际成交量和托人买房的现象表明,需求还在。在许多人都感叹买不起房的同时,也对这个“让人迷惑”的楼市产生强烈的兴趣。

就像猜测冯小刚电影“风声”中的老鬼一样,购房者也纷纷追问,到底是谁推高了房价,地产商、炒房客还是像影子一样时隐时现的通胀预期?

先来说一下所有人都认同的三大房价幕后推手

首先就是房地产开发商,地产商为什么开发项目,当然是为了利益!有句话叫“上有政策,下有对策”,地产商可是一个聪明的生意人。政策严时,减少推盘量,制造短缺假象;政策松一点,便伺机涨价。所以,地产商也是高房价幕后推手之一。

其次是银行,说白了银行和地产商是“一根线上的蚂蚱”,银行在资金端借钱给地产商,在房企开发资金中,有近一半资金是来自与银行的。

虽然房地产属于高风险投资,但是利润相当可观。为了利益,银行、地产商一拍即合,一起在玩这个高风险,高回报的游戏。同时,当楼盘准备销售时,开发商也会和银行达成协议,将房贷业务指定给有合作关系的银行,这也是为什么购房者买房时常常被要求去指定银行贷款的原因,真的是环环相扣,密不透风的利益链。

最后,就是炒房客了,很简单炒房客无利不起早,在房价不断上涨的时候,短时间内将热钱集中到一个地方,造成市场上的抢房景象,开发商一看,供不应求,涨价!购房者一看,买房!而此时市面上可供选择的房子已经是相当有限了,购房者不得已只能从炒房者手中买房,但房子转手的时候,价格又比原来翻上几番,无形之中,房价也随之越推越高!

然而除去以上三大幕后推手,还有两大人群也成为助涨房价不断攀升的帮凶,假如这几类人群可以对房价起到正确引导的话,是可以产生抑制房价的作用,然而面对市场,他们往往失去了理智,更是对房价起到了推波助澜的作用。

专家

那些有点名气又喜欢自我炒作的专家是媒体的真爱,再遇上楼市重大变化的时候,这些所谓的专家就会对楼市进行大篇幅、大版面,连篇累牍式的渲染,为增加了个人曝光度而沾沾自喜,殊不知,并非是发表了言论就能成为名人,那就是个人名罢了!

丈母娘

其实说到丈母娘,内心还是比较矛盾的,毕竟换位思考,我们也能理解丈母娘的初衷。

但不可否认的是,丈母娘已然成了房价猛涨的帮凶。中国有句话说的好“嫁汉嫁汉,穿衣吃饭”,说到底结婚过日子过的就是柴米油盐的平淡生活,丈母娘为姑娘选择一个好人家本没有错,但错就错在把房子当成感情基础的必备条件。

丈母娘在女儿出嫁时,总是抱着一种“我把自己闺女托付给你”的心态。要嫁就嫁个有房的人,如果听说对方没有房子,就会发出威胁:等你买了房再说,没买房别谈婚论嫁;这还算好点的,碰上脾气硬的,连房也没有?二话不说就是分手。

丈母娘这种思想,无疑成了推高房价帮凶,如果丈母娘不要求男方一定要有房才恋爱结婚,那么,会有许多人不会加入到置业大军中去,至少会延缓。尤其是在大城市,房产的需求量会进一步降低,如果大家都不去买房,需求没有了,房价又怎么会有上升的理由?

其实说到底,造成房价上涨的局面是源于方方面面,如果仅仅是依靠政府调控限购的单一手段是很难起到降房价的作用,专家、丈母娘在当前楼市的重要性是不言而喻的,对于房价的未来走势也起到了更为关键的作用。 (本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(来源:融360,作者:郝俊丞)



中国房价最全预测,让你想不到的事出现了!

来源:华尔街情报,ID:iMarkets(本文已获授权)


中国放弃一刀切的楼市刺激政策,转而允许各地政府采取因地制宜的措施,因宽松的政策一度刺激一线城市出现了疯狂购房。过去一年房价领涨全国的上海和深圳随后公布了限制性措施。

光房价涨地产股不涨 不奇怪吗?

一份路透调查显示,年初以来的宽松货币环境以及房地产利好政策,带动热点城市房价上涨,进而将推高今年全国住宅均价涨幅;不过,随着越来越多的过热地区收紧调控,明年整体涨势将开始回落。

房地产销售端回暖的势头已开始传导到投资端,预计今年房地产开发投资实现正增长,不过高库存短期内难以缓解,可能仍需要三年以上的时间。

12家接受路透调查的中外机构全部认为今年全国住宅均价将上涨,预测值从上涨4%至12%不等,预估中值显示2016年房价将上涨6.3%,2017年涨幅降至2%。

此次调查在6月3-8日进行。多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价和中国指数研究院的百城房价指数。年度房价变动幅度是指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

2016年住宅均价变动的预测值,较今年2月进行的调查结果明显上升,后者为上涨4%。

受访者认为,今年以来流动性不断放松,叠加诸多行业利好,热点城市需求旺盛而供给不足导致房价上涨,形成较强带动效应,而部分地区土地市场火爆进一步提高了市场预期。

受访者认为,2016年房价会出现较大幅度上涨的城市包括一线城市周边地区、发达二线城市,而会出现较大幅度下跌的城市主要集中在西北、东北的三四线城市,也有受访者认为今年各地不太可能出现房价大幅下跌。

对于今年房地产投资,全部受访者均认为会实现正增长,而今年2月的调查中,还有三分之一的受访者预计会回落。去库存取得阶段性成果,需求回升投资信心增强,尤其是,一二线城市新房存量较少,房价下跌概率低,将吸引较多投资进入。

对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时,12家接受调查的分析机构给出7的预估中值,认为超过合适水平,与前次调查的预估中值一致。

“宽松货币环境带动房地产需求上升,且此前投资低速增长导致部分地区供需偏紧。”光大证券宏观分析师徐高和杨业伟认为这是今年房价上涨的主要原因。

“高流动性预期不变,资金向强势市场汇集。在一线城市普遍收紧后向周边二线城市溢出,推动资产价格。三线城市去库存趋势由4月份开始向好,但能否更大程度带动市场仍有疑问。”世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示。

中央经济工作会议已将去库存列入今年五大重点任务,年初亦接连出台降首付、降税两大利好,上海、深圳等一线城市淡季不淡,房价涨势凌厉,引发决策层出手通过加强限购、收紧信贷来为当地楼市降温,但楼市热度很快又蔓延到一线周边及热点二线城市。中指院最新数据显示,5月全国百城新建住宅均价环比和同比分别上涨1.7%和10.34%。

“2016年整个房地产市场处在复苏的过程中,货币环境较为宽松,销售好转,房企拿地积极提高,这些都会推动年内房地产投资会出现增长。”链家研究院李攀丽表示。

今年以来,房地产销售的高增长传导到投资开发,房地产投资增速从去年底的1%逐步回升,前四个月已升至7.2%,先行指标新开工面积增速达21.4%。

尽管对今年房地产市场持相对乐观态度,多数受访者仍认为中国房地产市场高库存困境至少需三年左右才能得到缓解,三四线城市的去库存难度很大。


中国统计局70个大中城市房价图表

会有更多地区收紧楼市政策

房价飙升引起了各地政府的警惕,3月25日上海率先出台调控政策为楼市降温,收紧非当地户籍居民购房标准,规定部分二套房首付比例不低于70%;深圳、南京等地也纷纷效法。上海颁布实施楼市“新政”后第一周,根据佑威房地产研究中心提供的数据,上海市商品住宅成交面积大跌60%。

但在宽松的货币政策环境下,分析师们认为对楼市的定向调控可能收效甚微。上海等地的调控举措“只会让楼价上涨趋势没那么明显,但不可能让楼价掉下来,”瑞信分析师杜劲松指出。他认为,一线城市房价飙升主要由收入不平等造成的;更多城市可能会出台楼市政策,但其效应都在减弱。

瑞银证券中国首席策略分析师高挺表示:

我们持续看好房地产行业以及受益于房地产复苏的行业。不会改变全国房地产去库存的政策基调。房价上涨会持续带动二、三线城市去库存。

交通银行金融研究中心研究员夏丹认为:

房价上涨过快或三高地王频出的城市很可能重蹈一线城市的覆辙。房价的过快上涨不仅不利民生,同时若对购买力的透支持续,可能导致未来某段时间内出现阶段性需求断档,而使房价面临滞涨或回调,这极有可能引致市场预期转向,不利于去库存需要的基本面复苏要件。

预计,限购、限贷、限价、控地都可能成为地方政府的收紧措施。

光大的徐高和杨业伟也认为:

可能会有部分过热的二线城市重新 收紧调控政策,通过提高首付,收紧贷款和购房条件等。

世邦魏理仕则的谢晨指出:

除一线城市外,二线城市对于调控收紧房产市场普遍谨慎,未必会有大范围、更多的城市跟进,而可能以较为缓和行政指导措施介入调节房产市场。

目前南京、苏州等房价涨势较快的城市,已出台限价政策,而吉林等地仍面临较大的库存压力,政府继续通过提高贷款额度等措施刺激需求。各地进一步因城施策。

不过,三四线楼市的疲软仍是一些机构投资者的心头之患。过去3年表现超越95%同行的国泰投信中港台基金经理陈士心认为,中国政府为地产去库存所作的刺激政策尚未见到明显效果,反而催生了一线楼市的投机与抢购。他称,此前地产股的涨幅有限,正显示了资本市场认为一线城市房地产价格的飙涨是不可持续的。

中国最大的上市地产商万科在其2015年年报中表示,尽管去年主要城市的交易金额普遍回升,一些城市的房价快速上涨,万科仍然认为传统房地产开发的黄金时代已经结束。

注:此前权威人士在人民日报上发文表示,房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

二线楼市投资须知

中国指数研究院最新数据显示,截至今年5月,内地100个城市新建住宅平均价格环比上涨1.70%,涨幅较上月扩大0.25%。当中,一线城市涨幅与上月基本持平,二线城市涨幅扩展较大,三线城市涨幅略有收窄。

大和报告也指,据该行追踪的50个城市数据显示,今年首五个月土地拍卖金额按年增加59%。二线城市拍卖金额上升1.29倍,三线城市升26%,而一线城市却因土地供应较少,按年跌25%。

在实体经济疲弱的环境下,政府去库存的脚步不会放缓,二线城市也将受益。不过,中国地大物博,不同城市的情况也不相同。会受到资金追捧的二线城市应当具备两个特点,首先人口数量足够。其次,临近内地核心城市,如北京、上海、深圳。值得留意的是,在投资者关注二线城市楼盘时,可以优先考虑临近学校、地铁站的楼盘。

房价与股市的历史关系


一线楼市的价格与上证房地产指数的比值在2014年2月达到记录最高点,此后的6个月间,上证房地产指数上涨15%,超过上证综指7.8%的涨幅。当二者比值在2012年8月与2011年9月达到高点时,此后半年的房地产板块走势均强于大盘;仅仅当比值在2013年6月达到高点之后的六个月,房产股的涨幅与大盘相当。

一线城市房价与上证房地产指数之间的比值已经扩大到6.3倍,达到2014年6月以来的最高水平。2014年6月该比值创下第二最高记录,此后的六个月内,上证房地产指数接近翻番,同期上证综指的涨幅为58%。

过去两个月,在上海上市的房地产股票表现差强人意,其6.6%的涨幅位列上证五大分类指数最后一名,与火热的楼市形成反差。虽然上海、深圳等地已经出台调控政策为楼市降温,但在彭博采访的8位基金经理与分析师中,仍有5位看涨一线楼市价格。

“地产股的盈利会改善,”富兰克林华美中国A股基金经理游金智称。“一线城市房地产,排除短期的政策可能收紧外,长期来看上海、深圳、北京的房市会一直好下去。” 野村证券分析师Jeffrey Gao也认为,未来两年,楼市回暖应将提振中国地产商的毛利。

分析师预测显示,A股三大上市地产公司金地集团、保利地产和万科的2016年净利润都有望加速增长。其中,金地2016年净利增幅预测为17.1%,增速几乎较去年预测水平翻番。另据万科5日公告,公司3月份实现销售金额336.1亿元,同比飙升1倍以上。(本文观点仅供参考,不构成投资建议)(来源:华尔街情报,ID:iMarkets(本文已获授权))

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