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香港楼市巨震,地产股集体哀嚎,四豪门无一幸免

来源:中金在线综合    2016-11-10 08:44:23

香港特区政府祭出了打击楼市炒作之风的大杀招:非香港户籍人口在香港购买住宅,以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”,从此前的最高8.5%,一下子提高到15%。

来源:每日经济新闻(ID:nbdnews),作者:黄博文,经授权转载,本文观点仅供参考,不代表中金在线立场。

上周五(11月4日),香港特区政府祭出了打击楼市炒作之风的大杀招:非香港户籍人口在香港购买住宅,以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”,从此前的最高8.5%,一下子提高到15%。

这一政策主要的针对对象是南下香港买房的内地资金。香港官方数据显示,9月香港楼市非本地买家交易共有250宗,达到14个月以来的最高值,其中内地买家占比为31%。同时,买家印花税收入为5.06亿港元,比过去4个月平均值高出26%。

此次印花税调整,将大幅增加内地购房者的成本。比如内地人购买一套1000万元港元的住宅,至少要交300万港元的税,最多可能达到500万港元(视卖方持有物业的期限)!

虽然香港房价暂未出现松动的情形,但香港一众开发商今天已经吃到了苦头,以房地产发家的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四大家均未能幸免。11月7日是新政实施后的第一个交易日,香港地产股出现了集体跳水,截至发稿,郭炳江和郭炳联(郭得胜后人)旗下的新鸿基地产下跌8.93%,触及4个月低位;李嘉诚旗下的长实地产下跌7.94%;已故郑裕彤旗下的新世界发展下跌8.72%;李兆基旗下的恒基地产下跌6.45%。

多家开发商暂停销售

面对越来越难以承受的高房价,香港政府突然宣布调控措施,楼市观察者均表示房价和成交量预计将很快下挫,因为买家和卖家都会暂停行动。

11月4日的发布会上,香港运输及房屋局局长张炳良表示,投资者再度活跃市场,8-9月投资者交易环比升50%,9月升至2600宗纪录新高,拥有一处以上物业的香港港永久居民交易9月达2300宗,当前楼宇风险上升,对社会有破坏力。

梁振英表示,过去港府利用印花税去遏抑三方面非自住需求,成功减低来自炒卖、外来的需求,但投资需求却仍主导市场。


▲2012年、2013年港府出台的著名楼市“双辣招”。图片来源:微信公众号“小白读财经”

为提前设置“泡沫”隔离墙,香港出台了新政抑制房地产市场过热,港府全面提高了买卖住宅物业印花税率,税率统一调整至交易额的15%,但香港本地居民首次置业的,可以沿用原有的税率不受影响。

对于统一收税15%是否偏高,张炳良表示,政府内部对新税率做过研究,近期香港房价上涨主要由中小户型带动,希望能借助统一税率抑制中小型单位交易过热。

其实,在本次“从价印花税”提高前,香港的房屋交易税负成本已经极高。具体包括(内地购房者为准):

1.“从价印花税率”8.5%


2.“买家印花税”15%

3.“额外印花税”(卖家持有物业6个月或以内,税率为20%;6个月~12个月为15%;12个月~36个月为10%)


综合计算,新的税率出台前,内地买家的印花税税率在23.5%~43.5%之间;在从价印花税提升至15%之后,内地买家的印花税税率提升至30%~50%。也就是说,一套1000万港元的房产,最高税率可能达到房价的一半,即500万港元,最低也有300万港元!具体的缴纳范围,取决于卖家持有物业的期限。

如此高昂的税负成本,这对内地买家是个不小的打击。香港政府数据显示,9月香港楼市非本地买家交易共有250宗,达到14个月以来的最高值,其中内地买家占比为31%。同时,买家印花税收入为5.06亿港元,比过去4个月平均值高出26%。

据《南华早报》的消息,因应对政府措施,许多开发商在香港已经暂停了销售,其中包括新鸿基地产、恒基地产及新世界发展。新鸿基地产叫停位于何文田的全新豪宅楼盘“天铸”的销售安排,因需要修改价单,新的销售日期将另行安排。

花旗预计房价将跌15%

香港物业差估署公布的最新数据显示,今年9月份楼价指数为295.5点,环比上升2.78%。资料显示,楼价指数自今年4月份起已经连续上升6个月,涨幅达8.9%,已回到去年11月的水平,与去年9月份的历史高位306.1点只差3.5%。


▲中原城市领先指数之香港(反映香港地产市场变动趋势)

房价飙升助长了香港市民的不满情绪,据Demographia称,按中值计算,香港一套房产需要耗费19年的家庭收入,这就把绝大多数市民排除在了购买范围之外。Demographia去年认定,在该机构对大型城市房地产市场的11年调查中,香港的房价负担难度是最大的。

长期来往与香港与内地的国金证券分析师黄立冲对每日经济新闻记者表示,香港和内地一线城市一样,房价太高、置业困难,年轻人丧失了上升的希望,因此市民对新政打击炒楼和投资需求的行为表示欢迎。

针对港府对楼市突然加辣,国际大行分析师均给出房价掉头向下的预期。彭博称,花旗的Ken Yeung等分析师7日在报告中表示,香港上调印花税之举出人意料,或标志着本轮楼市涨势的终结,预计房价从现在起到2017年年底前将下跌15%。随着成交量低迷、房价下跌,预计未来12个月,香港地产股表现将弱于恒指。今年以来香港地产股涨幅比恒指高出18%。

中原地产住宅部门的首席执行官Louis Chan预计,未来三个月成交量将暴跌60%-70%,价格预计将下跌5%-8%;这与该机构此前的预期一致。利嘉阁地产的Willy Liu表示,未来两个月成交量将下降30%-40%,价格将下跌5%。

利嘉阁地产总裁廖伟强认为,政府“加辣”对中小型住宅影响较大,豪宅影响略微较轻。预计未来两月住宅交投量将急挫30%至40%。至于楼价方面,估计落幅将抵消年初以来的上涨。

“印花税的上调幅度有点令人惊讶,”瑞穗证券亚洲的分析师Alan Jin说;他估计交易量将下降30%。

此外,花旗将长实地产、会德丰、嘉里建设、信和置业、恒隆地产评级下调至卖出。将新鸿基地产、新世界发展评级降至中性。

但香港中原地产研究部高级联席董事黄良升则表示,受英国脱欧等影响,香港高净值资产人士重新配置香港不动产,这是资本的“正当防卫”,15%的印花税对大宗房产交易影响有限,从长远来看效用不大,但短期会对市场施压,预计楼市会横盘2-3月。(本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(来源:每日经济新闻(ID:nbdnews),作者:黄博文,经授权转载)



房产证上有你的名字,房子也可能不是你的

来源:MissMoney浮世(ID:missmoneytf),作者:MM,经授权转载,本文观点仅供参考,不代表中金在线立场。

一杯茶,一本书,一米阳光....在大部分人的观念中,房子寄托了很多人对家的梦想和渴望。特别是北上广深等一线城市,拥有一套自己的房子成了不少人的奋斗目标。在买房前,这些法律知识你一定要知道!


买新房时,一定要确保开发商有“五证两书一表”

房地产“五证两书一表”是开发商开发销售商品房的必备文件。它们分别是:“五证”《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》,两书《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》,一表《竣工验收备案表》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。“两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》,是开发商在向购房者交付房屋时,房地产开发企业必须提交给购房者的文件,购房者有权索要。“一表”是指《房屋竣工验收备案表》。备案表上的每一项都必须报主管部门备案,如果缺少任何一项的话,这个楼盘就属于“黑楼”。


收房时,房子总建筑面积与合同面积有误差该怎么办?

买房时一定会遇上公摊面积这个名词。公摊面积所占房屋的比例应该有多大,并没有硬性标准。通常而言,设施齐全、品质较高的房子,公摊面积比例会比较大。一般情况下,7层以下住宅公摊率为7-12%;7-11层住宅公摊率为10-16%;12-33层住宅公摊率为14-24%;别墅类的公摊率为1-8%。如果收房时房子总建筑面积与合同面积有误差,根据购房合同的第八条规定,开发商交房时,房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%,误差超过3%,多出的面积由开发商无偿赠送,少出的面积,由开发商负责赔偿业主,同时可以选择退房。


哪几种房子不能在市场上公开交易?

房子可以分为商品房、房改房、经适房、廉租房、公租房、安置房、小产权房、集资房等。

其中,商品房交易不受限制(特殊城市除外),只要你有钱就能购买;房改房上市前必须补交土地出让金,出售这种房子,必须得到相关主管部门批准;经适房满5年后可上市交易,且必须补交土地出让金,政府可优先回购;

安置房中产权属于集体,不允许再交易,产权属于个人,满足上市条件后可以正常交易;

小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案,自然也不会有国家承认的房产证;

集资房一般不允许交易;

而廉租房和公租房,租户没有产权,不可交易。


房屋署谁的名字房屋所有权就是谁的吗?

房产证上有你的名字≠房子是你的。房产所有权的最高效力来自于房产登记,房子作为不动产物权,它的设立、变更、转让和消灭,需要经依法登记,才会发生效力;未经登记,不发生法律效力。房产证与不动产登记簿两者记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。因此,房产证没有你的名字也无所谓,但是一定要在房产登记簿上有你的名字。

结婚前买的房子,就算是写了两个人的名字,如果闹上法庭,没有证据能证明你出了钱,写上名字也是白搭的。但是,上述这种情况也仅仅是考虑到婚前买房,如果是领结婚证后买的房子,就算是只写一个人的名字,也是属于夫妻共同财产。


婚前房产,离婚房产如何分割?

这分5种情况,一是夫妻一方婚前支付首付购房,婚后夫妻共同还贷,房屋登记在首付支付方名下的。离婚房产归登记一方,未偿还的贷款为获得房产一方的个人债务,由于婚后是夫妻共同还贷,在离婚房产分割时,需要对另一方进行补偿。当然,根据协议优先的原则,如果双方对房产达成协议的,离婚时可以按照协议分割房产;

二是一方婚前全额出资购房,婚后才取得房产证的。不能简单的认为房产属于夫妻共同财产,实际上,一方婚前出资购房,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,房产证只是对购买方对房子产权的确定。因此,离婚房产分割时,该房屋属于一方婚前财产,不参与夫妻共同财产分割;

三是婚前一方父母出资,产权登记在自己子女名下的。该房产就属于登记方的婚前个人财产,在离婚房产分割时,另一方无权要求分割已经登记的房产;

四是婚前双方出资购买房屋,产权登记在一方名下的。此种情况比较麻烦,如果登记一方不承认对方有出资行为,或是认定对方的出资属于赠与行为的,法院就很难支持未登记方的请求,也就是说离婚未登记方除非有证据证明自己有出资且出资不属于赠与的,才可能请求分割房产,否则最后可能会人财两空;

五是一方婚前全额出资购房,取得房产证的。根据婚姻法及物权法的规定,婚前一方全额出资购房且取得房产证的,毫无疑问房产属于一方婚前财产,在离婚分割财产时,不计入在夫妻共同财产内,另一方无权要求分割房产。


婚后房产,离婚房产如何分割?

这分5种情况,一是婚后双方父母出资买房,产权登记在一人名下的,该房产科认定为双方按照各自父母的出资份额占有。如果当事人另有约定的,按照约定办理;

二是婚后按揭购房,一方父母出首付款,产权登记在自己的子女名下,由夫妻共同还贷的。这种情况首付款可以认定为只赠与出资方的子女,离婚时该房产是夫妻共同财产,对首付部分应认定为出资子女的个人财产;

三是婚后一方父母全额出资,产权登记在自己子女名下的,这种情况视为只对自己子女的赠与,该房产认定为出资方子女的个人财产,对方无权请求分割该房产;

四是婚后一方以个人财产出资,房产登记在一方名下的。离婚分割房产时,另一方无权请求分割;在此需要提醒的是,如何认定以个人财产买房,需要证据的支撑;

五是婚后一方或双方以夫妻共同财产出资买房,取得房产证的。离婚时房产理应属于夫妻共同财产。离婚房产分割,法官会按照实际情况判决哪方拥有房子,获得房产的一方根据实际情况对另一方进行补偿。


继承、赠与与售卖给子女都有什么优缺点?

目前来说,父母房产过户给子女主要有继承、赠与、买卖三种方式。

继承的方式是税费最少的一种方式,在父母在世时是不能办理的,只有等到父母去世后才能办理房产继承。在继承房产手续的办理过程中,只需要缴纳极少的公正费和继承公证费用,即使在房产证不到5年的情况下出手,也只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税。

赠与方面,父母在世时,把房屋产权赠送给子女,需缴纳缴3%的契税。如果儿女在受赠后不足5年即出售房子,或者子女拥有多套物业,需按转让收入减掉合理费用后征收20%,同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。

在买卖方面,如果父母的房子是留作自己居住或出租,继承和赠与比较合适。但如果你想把房产卖掉,最好选择“卖房子”的方式进行过户!这是最划算的,不然你就得支付高昂的税费。


农村宅基地年限和70年产权有啥区别?

农村集体土地上的宅基地无年限,不能进入自由市场进行买卖。与城市70年产权不同的是,它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得,消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。(本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(来源:MissMoney浮世(ID:missmoneytf),作者:MM,经授权转载)

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