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高层罕见4次警示!中央要动真格,绝不手软

来源:中金在线综合    2016-12-30 14:49:29

从年初局部调控到10月集中发文,再到眼下加码升级、范围扩容,“调控”二字贯穿了整个2016年内地楼市,中央高层更是罕见4次发声。

21日晚,武汉、郑州再度升级调控政策,郑州将限购范围扩大至180平米及以上住宅,武汉扩大限购区域。

26日傍晚,济南限购再升级,本市户籍限购2套,非本市户籍限购1套,是为年内第三次出台调控政策!

26日,住建部陈政高强调,2017年要千方百计抓好房地产调控,确保房地产市场平稳健康发展,是为一周内中央第三次表态。

从年初局部调控到10月集中发文,再到眼下加码升级、范围扩容,“调控”二字贯穿了整个2016年内地楼市,中央高层更是罕见4次发声。

中央与地方究竟释放了哪些改革信号?2017年,究竟要不要买房?

中央罕见4次警示“房地产泡沫”

作为“人民群众普遍关心的突出问题”,关于房地产泡沫,今年一年以来,中央高层罕见4次发声:

第一次是5月9日很厉害的“权威人士”在人民日报发文《开篇首季问大势》,原文指“房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多”。

如果没记错,这应该是新一届政府成立后第一次提及“房地产泡沫”。

“恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取。”

第二次是7月26日的政治局会议,提出“抑制资产价格泡沫”,尽管没有明确指房地产泡沫,但众所周知,这是指房地产。

第三次是12月中旬刚刚闭幕的中央经济工作会议,将“促进房地产市场平稳健康发展”列为明年四项重点工作之一,提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。”

这应该是中央层面第一次直接提到房地产泡沫。

第四次,则是12月21日中央财经领导小组会议。考虑到中央财经领导小组在中国经济宏观政策上的特殊地位,在岁末再次提及“抑制房地产泡沫”,而且站在民生的角度,著名经济学家马光远认为,这几乎意味着,高层对今年以来房价的上涨是不认同的,直接将之定性为“泡沫”,这对于明年的房地产市场以及房价的走势具有极其重要的影响。

地方政府高度重视,北上广深房价全面收紧

自9月30日起至今,北京、上海、广州、深圳、苏州、南京等城市先后出台楼市调控政策,房地产市场面临了3轮房地产调控风暴,从特征上看可以分成:

第一轮:“930”开始的22个城市联合国庆假期收紧调控潮。主要特征是主要从限购、限贷、土地供应等方面进行调节。

第二轮:各地从10月8日到11月27日,各地落地执行,基本出台调控政策城市都1-2次发布了落地执行细节,全国各地继续大力开展房地产市场整治行动,预计今年四季度调控城市的政策环境都将维持从紧局面。

在第一轮前期限购、限贷政策出台后,10月中旬开始,全国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行,这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比,政策执行力度最强。

第三轮:上海发布的全面信贷收紧机会,这是第一个城市提及全面恢复2014年930政策之前的认房又认贷。

预计后续很可能包括其他一线城市及涨幅比较快的二线城市,都有可能部分恢复认房又认贷,这一政策对市场的改善需求打击非常大。

第三轮政策已经从前两轮的主要影响投资,到第三轮的开始全面约束改善需求,所以预计影响较大。

2016年下半年,房地产调控一直保持高压状态,从国庆前后密集调控,到11月上海天津等地加码,再到12月郑州、济南加码,显示了中央的决心。

马光远:中央下决心,不手软

高层从今年下半年以来,在各种场合、非常罕见地多次直言抑制房地产泡沫,这在中国房地产政策变迁的历史上是比较少见的。著名经济学家马光远一再提醒,不要低估了这次中央抑制泡沫的决心,无论对价格的非理性上涨,还是对投资性购房,都不会手软。

自“9.30”以来的房地产调控政策是认真的,也一定不会像过去一样“空调”,精准打击的对象就是投资投机,而且不希望房价继续上涨干扰了中国供给侧改革的重大战略,对实体经济造成冲击。明年的两会,针对房地产,应该还会有金融和税收方面的政策出台。

房地产首要的是民生政策,人应该有房子住,这是最基本的要求,可惜在过去10多年,房子成了创收和稳增长的工具,房价泡沫伤害了社会公平,也影响了老百姓的士气。回归到“民生”,这是一次重大的制度纠偏。

2016年“930”房产新政以后,24个城市房地产调控,这次调控跟过去完全不一样,针对的对象很简单,精准打击投资。马光远的基本判断很简单,“2016年买完房子很舒服,没买房子的真的可以不用着急了。”他表示,市场一定会降温,销量会降温,价格也会调整。“大家现在不要着急买房子,最起码等到春节以后看政策的变化再来决定。”

“明年的整个经济环境都不允许房地产出问题,这是大格局,明年房地产出大问题的概率也很小,必须维持房地产的稳定,但是说房价再怎么涨,相信不会。房价再往上涨也是不稳定的表现。”

任泽平:本轮房价调整或持续到2017年底-2018年上半年

2015-2016年在货币放水、政策刺激下,一二线房价暴涨。国庆前后新一轮房地产调控政策出台,销量大幅回调,房价涨幅放缓。12月中央经济工作会议强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。任泽平预言,本轮房价调整可能持续到2017年底至2018年上半年。


1)近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短,平均36个月左右为一轮房价周期,其中平均上涨24个月,调整12个月。

2)当前房价涨幅放缓,按照12个月左右的调整周期,预计房价将调整到2017年底-2018年上半年。2017年房地产调控将保持高压姿态。

3)量在价先,销售面积是判断房价变化的先行指标。10月调控以来,房地产销量大幅回落,预计价格调整也将随后展开。

4)由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求,如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想,2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立,尚有转机。

连平:土地制度不变,房价还会卷土重来

交通银行首席经济学家连平表示,中国房地产业以三年为一周期,现在一线城市和部分二线城市抑制房价泡沫的措施陆续出台,这可能会导致其他二线城市房价的上涨。

房地产市场越来越呈现出两极分化的局面,一块是一线城市、二线城市和少数的三线城市,房价上涨压力过大,但另外很多的三线城市和四线城市因为库存过高,房价还有下行压力,“这种状况使得对于房地产投资带来的负面效应被对冲掉了”。

随着城镇化的发展,一线城市和二线城市的土地需求仍然不断增长,但由于政府掌握土地供给的制度,导致供给始终处在青黄不接的状态,因此房地产价格还是要上涨的,如果这些制度都不变,大框架没有明显的根本性的改变,那一线和二线城市的房价继续上涨还是可以预见的。“在未来至少三到五年,恐怕看不到一线和二线城市的房地产价格出现大幅度的回落”。

连平指,有些经济学家说房价可能会腰斩,这最终会成为笑话。诸如税收制度、土地制度、房地产交易制度、价格管理制度等很多方面存在着问题,这些问题也不可能在短期内改变。“有的税收制度初衷是为了打压房价,但最后有可能抬升了房价”。

连平认为,未来五年左右,房价会基本平稳,当政策松动后,房价又会涨起来。(本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(来源:黄生看经济(ID:huangshengkanjingji)综合正和岛(ID:zhenghedao)、光远看经济、泽平宏观、齐鲁壹点、会计网、新浪财经)

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