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惊雷乍起!房贷变天了,远处传来杠杆断裂的声音

来源:中金在线综合    2017-05-10 17:05:09

随着调控的层层深入,未来进入"四限"的城市或将持续扩容,主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象,尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四线城市,或面临调整风险。
  随着调控的层层深入,未来进入"四限"的城市或将持续扩容,主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象,尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四线城市,或面临调整风险。

  房贷变天!全国12家银行已停贷二套房

  继京沪之后,广州近日也收紧了房贷政策。从5月8日起,广州四大国有银行首套房贷利率全面上调,全部按照基准利率执行。而在深圳,银行方面虽没有明确政策出台,但在具体操作中优惠利率已难以通过审批。

  至此,四大一线城市已全部上调房贷利率,提高购房资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。

  北京信贷政策最严格,首套房执行基准利率,二套房贷款利率为基准利率上浮20%;

  上广深二套房按首付七成、1.1倍基准利率执行;

  上海部分中小银行首套房优惠利率从9折上调至95折;

  广深首套房利率已普遍按基准利率执行。

  部分二线城市也将收紧信贷政策作为新一轮调控组合拳的重点。4月以来,全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房贷利率上升,占比22.89%,目前二套房贷主流利率是基准上浮10%,并有12家银行已经停贷。

  如今,国内整体楼市格局正发生“逆转”。从主要城市看,因调控政策持续施压,五一小长假是15年来一二线城市实际签约最冷清的假期。以北京为例,4月上半月,北京二手房网签环比3月下半月下降5成多。另外,近日有消息称,包括链家、房天下等中大型中介企业都陆续关闭了一些环北京楼市的门店。据统计,仅4月份一个月,链家成交数就下降七成。

  有业内人士认为,主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已衰减迹象,房贷收缩可能是楼市调整“拐点”到来的导火索。

  房贷利率紧缩,泡沫经济将“不复存在”。虽一定程度上可抑制炒房,但真正有买房需求的人也会受影响。不仅如此,今后,若你想靠抵押房产从银行借钱,难了!

  房地产大利空来了!有房产抵押也不一定能获得银行贷款

  8日,银监会发布了《商业银行押品管理指引》,明确将押品管理纳入全面风险管理体系。这意味着,想要靠抵押房产从银行获取贷款不再容易。

  



  最重要的核心内容是:商业银行发放贷款时,应该全面评估债务人的偿债能力,避免过度依赖抵押物,而应当以现金流作为第一还款来源。

  该指引还要求将押品分为金融质押品、房地产、应收账款和其它类别,并确认抵质押率上限,并根据实际情况进行动态调整。

  上海中原地产市场分析师卢文曦分析:这是一个信贷收紧信号。这样做一个是防范市场风险,保护抵押物安全,另一个是对市场规范操作,以防首付是融资,或者做虚假信息等,扰乱楼市。

  知名投资人黄生认为,在以往,只要有房地产抵押,银行贷款基本会发放,不过是抵押率多少的问题。这就导致银行忽视第一还款来源,更多风险靠抵押物的处理,使得银行风险加大。同时又导致了另一个严重的后果,那就是银行资金大量涌向房地产领域,导致房地产泡沫堆积。

  公众号周知客认为,放弃以抵押担保为主的风控评估模式,转向“以全面评估债务人偿债能力为前提”的现金流,能有效限制楼市杠杆,避免银行资金大量流入楼市。这对于当前的挤泡沫和防风险,可谓意义重大。

  没有不灭的泡沫,只是时机未到

  房价短期看政策、中期看土地、长期看人口。

  首先来看政策。我们知道,任何政策的起效,都不是立竿见影,而是有时滞的。从历年调控结果来看,我们也能发现这一点。真正的影响还在后边,政策的见效大概要到明年左右。

  



  再来看看土地。房价涨还是跌,看开发商拿地的热情高不高。有媒体报道,上海成交面积跌了,房价趋缓,说明房地产市场被抑制了。这不是事实。

  上海

  2017年春节后的上海第一场土拍,共有7宗地块出让,出让总面积约20.12万平方米,总起始价约10.3亿元。

  苏州

  今年苏州首宗出让的地块为苏地2016-WG-76号地块,总面积40894.4平方米,地块起报总价17.08亿元,起拍楼面价17066元/平方米。

  此外,北京、福州等多地出现楼面价接近限价的市场表现。抢地风潮在全国一二线城市、卫星城市泛滥。对此,专家表示,房企在调控期大肆拿地主要是基于三方面因素考虑,一是弥补土地库存不足;二是中型房企拿地谋发展将企业做大做强;三是大型房企谋划转型升级。

  开发商现在大量的囤地,就是在为将来升级或者是转型做基础,否则,行动晚了的话,估计就会被楼市给淘汰出局。

  最后则是人口。

  以前我们也经历过调控,但之所以见效不大,其实是有人口在支撑的。过去的50年来,有过两次大的“婴儿潮”,一次是50年代,一次是80年代。峰值出现在1987年,然后新生儿数量见顶。而前几年的调控,正好发生在80后成家立业、买房刚需爆发的时候,因此调控只能延缓需求,而不能遏制房价。

  但现在呢?

  从90后开始,新生儿人口数量开始下降,90后比80后人少,00后比90后人少。买房的主力军都减少了,那么多房子卖给谁呢?

  前段时间,汇丰银行对全球9个国家约9000名“千禧一代”搞了一个调查。结果显示,中国“千禧一代”,也就是90后的有房比例最高,达70%。为数不多的主力军都已经有房了,剩下的房子怎么办呢?

  北大教授姚洋说:“百姓需要被教育,房价腰斩才知痛”。没有不灭的泡沫,只是时机未到而已,同意请点下方大拇指 (本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(中金在线综合叶檀财经(ID:tancaijing)、蜜财富(ID:WJCF99)、新华网、央视财经、周知客(ID:TalkingFinance)、黄生看金融(ID:fengyuhuangshan);转载请标注来源ID否则视为侵权)

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