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深圳百强房企资金断裂,这一轮调控死的会更多!

来源:樱桃小房子    2017-06-16 14:37:02

最近深圳地产圈流传着一则百强房企奥宸地产资金断裂传闻,员工爆出被欠薪3000万。这一轮地产牛市如此火爆,你很难想象现在居然就有房企出现资金断裂的问题。其实跟上一轮调控有关。
  来源:樱桃小房子(ID:cherryhouse2017)获授权转载

  最近深圳地产圈流传着一则百强房企奥宸地产资金断裂传闻,员工爆出被欠薪3000万。这一轮地产牛市如此火爆,你很难想象现在居然就有房企出现资金断裂的问题。其实跟上一轮调控有关。

  美联储15日凌晨加息,同时公布缩表计划,与中国收紧货币政策一样,也是一个逐步收紧的过程。这对调控中的中国楼市而言,影响不可能立竿见影,逐步显效,需要时间。小编断言,今年楼市风起,明年就有城市下雨了。

  1、温水煮青蛙

  美联储15日已经在年内第二次加息0.25%,这一轮香港也跟随加息。但我们央行还是不跟随,主要是因为我们的经济还很低迷,加息会让很多实体企业受不了,不利于稳增长,也会很容易引爆高杠杆企业的资金链。而且近期汇率趋于稳定,短期不用担心资金外流了。

  要知道,这一轮唆使老百姓加杠杆,但也没有让民企、国企去杠杆成功,他们的杠杆率都是不降反升,一加息就很难受。

  不过央行能拖住一二三四次不跟,还能拖的了七次八次无动于衷?美国今年预期还有一次加息,明年还有三四次。

  加息对市场的影响,一般是个累进的过程,一两三次没感觉,七八次肯定会感到冷风来了。不仅如此,美联储还公布了缩表计划,年内开始缩减,每三个月调整一次,逐渐加大缩表幅度,这个渐进的过程,与加息是一样的,会逐步影响我们缩紧。

  所以我们现在看不到美国加息,中国调控楼市,利率上调,对房地产的影响有多明显,但我想明年肯定就不会这么平静了。

  其实我们今年已经缩紧了,14日我们5月的M2不是已经缩到个位数了吗?

  这是自从1986年有统计以来,M2增速首次跌破10%的历史性大关!而且央行说了,未来M2个位数增长将是新常态。这相比过去两位数增长,毫无疑问就是货币紧了。

  我觉得这一轮调控跟上一轮还有不同的地方,这一次明面上的利率迟迟不上调,不像上一轮连续加息,影响立竿见影。

  目前只是银行新的贷款被动利率上调,对存量贷款没影响,所以市场就是温水煮青蛙,见效很慢。

  未来新的客户利率逐步上调,就会导致客户观望情绪增加,成交量下降后,就会影响价格,你的房子就难卖。70个大中城市的楼市拐点在上个月已经来临,拭目以待吧。

  2、资金断裂

  
深圳百强房企资金断裂,美国又出绝杀技,这一轮调控死的会更多!


  奥宸地产的资金断裂问题,实际上是沦陷于上一轮调控中,虽然从2015年开始,政府救市市场回暖,但奥宸一直未走出泥潭。

  奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题,云南2个项目停工,深圳项目去年也被司法查封。

  究其原因,也是因为上一轮房地产牛市时,奥宸地产步子迈的太快,2010年老板放出豪言,三年销售要做到200亿,挤进全国房企前20强,完成几大城市群布局。

  虽然2015年奥宸地产通过出售深圳优质土地,缓解了部分资金压力,但始终没有周转过来,与这一轮牛市也无缘。

  
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  不说08年那次特殊的金融危机,就谈上一轮调控,周期长达四五年,全国倒下的小房企也是不胜枚举,二三四五线城市的烂尾楼遍地开花,还不乏知名的百强房企,举三个例子。

  1、2011年9月,绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生,引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东,又将一部分项目卖给融创。2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷。2014年经济下行,中高端房地产的销售越发困难,最后,掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌,经营了20年,产品在行业内口碑非常好的绿城,以改名蓝城告终。这几年,哪还有他们的声音。

  2、2014年,深圳的光耀地产出现资金问题,在惠州的多个项目停工,通过民间借贷和高息从银行借款,也未能扭转局面,最后破产。光耀拿下的项目,都是在2011年到2014年,多数位于惠州,惠州在投资热潮过后一片狼藉,成为鬼城不说,房子根本卖不动,利用高利贷资金,根本无法自救。

  3、同样在2014年,江苏华光地产资金链出现问题,项目融资难,信托融资中途叫停,到2015年8月,华光地产被宣布破产清算。

  破产原因,也是因为之前几年房地产形势大好,华光地产步伐迈得太快,拿地过猛,08年高价拿下的地一直不敢开发,不考虑土地价格,所以才导致资金链断裂。虽然2015年市场有回暖迹象,但华光没有等到黎明,其在南京处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂。

  而这些破产的房企,都是因为调控引发的,资金紧缩、扩张太快、产品不适销,高成本融资等问题。有的幸运的躲过了上一轮调控灾难,艰难的熬到了黎明,而有的就倒在了黑夜里。

  3、未来几年将重演悲剧

  别以为这只是过去的历史,这一轮调控,同样的破产悲剧在未来几年又会再次上演。

  每一次房企都是好了伤疤忘了疼,这一次牛市中,作死的拿地,抢地王,房子卖的太好,兴奋过度,预期房价还将继续往上冲。

  他们压根没去想这一轮货币收紧后,会有什么后果,房贷收紧,销售款回笼周期拉长,融资变难资金链能不能撑住,高价拿的地,等市场调整价格下跌时,开发出来还有没有钱赚?

  也许大家觉得调控只是短期行为,熬几年又是一片光明,同样的手段,会不断轮回。侥幸的赌博心理,要看你有没有这个运气!

  我相信,不管是否能真正壮士断腕,出台长效调控机制,至少这一轮调控周期,也不会少于四五年。

  很多人看到身边利用杠杆炒房的人,瞬间暴富,甚至是实现财务自由,因此心有不甘,凭什么别人没本钱也可以咸鱼翻身,而自己却要傻逼的靠努力工作攒首付?因此也跟着利用杠杆投资房子。

  他们预期,市场调整最多两三年就会过去,因此准备着两三年的月供资金,利用各种银行贷款资金在拆东墙补西墙。

  在虽然还没有看到房价明显下跌,但拖时间就是个最要命的东西。你资金实力不够,耗不起,那就很危险。别说投资赚钱,到时候能不能保住本金都是问题。在这,小编不得不提醒一句:炒房有风险,投钱要慎重,同意的点下方大拇指 (本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(来源:樱桃小房子(ID:cherryhouse2017)获授权转载)

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