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楼市大终结?!刚刚,任志强再度“开炮”

来源:中金在线综合    2017-07-12 16:44:57

近期王孙的世纪并购案刷屏朋友圈,同时万达的负债也将当下房企的生存压力暴露了出来,要知道现在的房企,几乎面临债台高筑、求钱若渴的窘境。
  近期王孙的世纪并购案刷屏朋友圈,同时万达的负债也将当下房企的生存压力暴露了出来,要知道现在的房企,几乎面临债台高筑、求钱若渴的窘境。

  看面子都是土豪,看里子全是负债,中国的房企多年以来都是这个套路,但负债比率如能控制在合理范围内,倒也不会出现大问题。

  不过现在不一样了,现在的房企,负债已经高到马上就要还不起的地步了。据媒体的披露,内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。

  
楼市大终结?!刚刚,任志强再度“开炮”
  △数据来源:企业年报、wind


  但是至今不少开发商仍在“买买买”,这种盲目扩张、疯狂抢地的结果是补仓越多,欠债就越多。

  房企为何如此压力山大?

  具体原因是销售遇冷和拿地成本上升,但归根结底正是因为宏观调控。在中国,无论你是做生意,还是搞投资,都要懂得宏观调控。

  毕竟现在,政府对于楼市的态度已经很明显了,彻底冻结,让你的房子彻底成为纸面财富!

  一方面,是通过行政上的限制,目前祭出了限购限售等五限手段。

  这就意味着,你之前买的房子,也未必就能想卖就卖。

  另一方面,是通过货币政策的收紧,也就是信贷上来控制资金流向。

  据中金固定收益研究日前发布的研究报告:现在诸多银行都已经将全年70-80%的信贷额度用光,下半年楼市可能会出现贷无可贷的尴尬。

  我们知道,炒房的都是加了杠杆的,现在国家在强行去杠杆,没有信贷的支持,现在挖坑囤地,其实反而会埋了自己。

  要知道国内的房地产企业,有一个特点,就是高杠杆运转。

  事实上,刚刚过去的这起房地产的收购,对于万达而言,这就是媒体常说的去杠杆。 而对于国内房地产企业来说,要去杠杆真不容易,不到万不得已,是不会干的。

  楼市的财富大挪移走到终结阶段

  这次万达卸掉部分杠杆,融创中国来接盘,从老王借钱给老孙的角度来看,有万达与融创一起分摊这部分杠杆的意思。两个房地产巨头,显示出抱团取暖的迹象。

  这么做是有理由的。

  近期三四线城市房价的大涨,一大批三四线城市的房价,已经突破万元1平米。而与此同时,一二线城市,则出现了滞涨的情况。

  这种情形,或许并不妙。

  做股票的都知道,当一线的龙头股炒得差不多的时候,资金会炒作二线三线股,最后是垃圾股,当垃圾股大涨之后,则意味着聪明资金能够收割的地方,基本就收割的差不多了。

  一轮韭菜割了,一轮财富的乾坤大挪移,自然就会走向尾声,因为新一茬韭菜的生长,需要时间。

  也就是说,房地产市场的这四年狂欢后的再狂欢,并没有去杠杆,而只是转移了杠杆而已,以前很多房地产企业身上的杠杆,也包括一部分地方融资平台的杠杆,转移到了借钱买房的居民身上,富人的杠杆转移到了穷人身上。

  当垃圾股炒上天之后,一地鸡毛的阶段就来临了。

  因此,当万达这个地产的标杆企业之一,开始主动在国内房地产市场上降杠杆的时候,我们或许需要看到,它背后的风。

  近几天的几件事,也在佐证这个风向,不是向上螺旋,而很可能是另外一个方向。

  1、2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城市人均住房面积37平米。相比2013年相关数据35平米与32平米,这个人均面积已非常可观。

  2、7月4日,上海推出“只租不售”宅地,竞得人须100%自持70年。在上海这样的高房价的城市,大家的常识,感觉政府应增加商品房土地供应,实际却……因此,这个自持政策是值得反复品味的。

  不难推论,该政策的客观效果,就是阻止更多的新商品房入市。它或许意味着有关方面认为,新房若再持续入市,会对现有房价格局构成较大负面影响。

  当然,这些都算是国内的小气候。

  而国际大气候,则是全球主要央行货币宽松政策,都进入了尾声。美联储已经制定好加息与缩表时间规划,另外一个全球便宜资金提供地,欧元区也开始逐渐露出掉头迹象。

  一叶落后,是天下叶落。

  刚刚过去的这起房地产的收购,虽带有盛夏火热的意味,但更多的或许是意味着这十年来,房地产市场这轮财富乾坤大挪移的终结阶段,已经来临。

  任志强最新采访,惊呆众人!

  最近,任志强出镜了一个采访,率性谈当前的楼市。这次他又将对楼市做出何种不一样的判断和预测?不妨来看看,希望对你的投资有参考价值!

  1、判断房地产市场需要哪几个坐标呢?

  第一个判断依据是宏观政策会发生什么样的变化,为什么大家都很重视年中一次、年末一次的中央经济会议,它会对半年或是一年的经济运行情况,做一个基本判断。

  第二个是微观政策,具体到某一个行业,某一个城市的政府政策。

  第三个是实际供求关系,也就是实际经济的市场运行情况。

  这里面分两个层面。有些东西是不受宏观经济和微观经济变化的,不管怎么去调整他也不会变化,比如城市化问题,一年两年的宏观政策是不会使长期的城市化问题发生改变的。还有一类是受宏观和微观影响而变化的, 比如说因为限购、限贷啊,造成的购买力转移、延期这都有可能。

  只有把以上几个部分组合在一起,才能得出一个准确和正确的判断。

  2、您给买房者有哪些个人建议呢?

  
楼市大终结?!刚刚,任志强再度“开炮”


  个人的建议从来是,如果你有直接购房需求的话,什么时候都可以买。你总想看那个最低点,其实你很难抓住最低点;你总想躲开最高点也很难躲开,因为他可能越来越高。

  3、房地产市场三年一个周期?

  不一定,现在缩短了。大概也就是一年半到两年的时间,过去说三年到四年一个周期是因为房子要两年以上的时间才能建成。

  4、对房产的一些限制会收回去吗?

  有没有可能当过了一年半以后,房地产的一些限制有可能会收回去?完全有可能,起码要改善一部分(政策)。

  作为楼市多军的代表,任志强对楼市的言论一直神准。这一次又会如何?支持任志强楼市预判的,请狠戳下方大拇指吧 (本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(中金在线(cnfol-com)综合蜜财富(WJCF99)、中国地产(idichan)、政经纵横谈(dazhengjing),作者雷思海)

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