登录推广|客服 |
手机网AndroidApp IOS
手机网AndroidApp IOS
欢迎您,
一场风暴席卷全球,中国开始行动,楼市山雨欲来!

来源:中金在线综合    2017-12-15 16:00:01

北京时间12月14日凌晨,美联储宣布加息之后,中国央行昨日早晨小幅跟进“加息”,市场戏称“麻辣粉”(中期借贷便利(MLF))又涨价了。
  北京时间12月14日凌晨,美联储宣布加息之后,中国央行昨日早晨小幅跟进“加息”,市场戏称“麻辣粉”(中期借贷便利(MLF))又涨价了。

  山雨欲来风满楼!受到接连不断的大消息冲击,楼市开始紧张了!

  美国加息、香港加息、内地变相加息

  昨天(12月14日)凌晨美联储宣布加息25个基准点,联邦基准利率区间为1.25%~1.5%。之后,与美元直接挂钩的香港,也在昨天早上宣布加息25个基准点,此系金管局年内第三次跟随美联储加息。

  紧接着中国央行宣布“变相加息”,但调整幅度较小,为上行5个基点。

  之所以称“变相加息”,因为此次中国央行宣布“加息”的,不是“银行存贷款基准利率”,而是“中期借贷便利(MLF)”和“逆回购”利率。

  央行昨日进行了2880亿元人民币中期借贷便利(MLF)操作,均为一年期,利率3.25%,上次为3.20%。

  央行分别上调公开市场7天、28天期逆回购中标利率至2.5%、2.8%,此前分别为2.45%、2.75%,为今年3月来首次。

  加息的目的很简单,收紧货币流通性,让市场中流通的货币变少,从而使货币升值。说白了,就是借钱难了,开发商向商业银行借贷需要更高的成本。

  随着2018年的到来,美国预期还将会有三次加息,美元将变得更值钱,中国为了满足美国的缩小与中国贸易差的要求,人民币就也需适度升值。因此,明年中国很可能仍采用这种变相加息。

  也就是说,对于开发商来讲,未来的一年里,借贷和融资将会更难,成本也会更高。不仅如此,包含昨日美国加息、中国央行变相“加息”等连续发生的几件大事,让楼市散发出一股不好的气味。

  地王崩盘、股权变动,开发商资金紧张了

  先来看具体事件:

  事件一:14日凌晨美联储宣布加息25个基准点,早上香港特区宣布加息25个基准点,紧接着中国央行宣布“变相加息”5个基准点。

  事件二:昔日“地王”,南京京奥港未来墅被曝已停工,原因是拖欠施工方工程款超2000万元。与此同时,该项目一笔34亿元融资即将到期,京奥港资金链出现风险;

  事件三:北京总价第三高地块——丰台地王在拍地后正经历股权的第三次变动;

  第一个事件最终会传导到楼市,而后两个事件是地王与楼市直接相关。

  前有南京京港澳地王,后有北京丰台地王,去年拿地王的开发商资金困难并非个案。

  据中原地产数据显示,2016年以来50宗高价地王中,因资金压力,有32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比高达64%。

  前段日子,克而瑞地产研究中心在调查2016年50个典型“地王”后发现,目前仅有7个项目已经入市,29宗土地已开工但未开盘,另有14宗尚未开工,这意味着有43宗土地项目未入市,占比为83%。

  原因很显然,资金开始紧张了。

  要知道,这些地王大多都是去年加杠杆拿的。近两年,大大小小房企在楼市一片叫好的浪潮中,激进拿地。中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张,是为防止被大房企吞并。大房企加杠杆拿地,是为了进一步扩大规模,吞并中小房企,独享市场。

  随着楼市调控政策呼啸而至,开始还抱着侥幸心理的开发商们懵逼了,尤其是中小房企,因为限购限售限价打乱了他们的如意算盘。

  祸不单行的是,银行利率升高,又抬高了房企的融资难度和成本,一方面进钱难,另一方面融资难,房企债务率开始攀升,中小房企捉襟见肘了。

  对房地产的影响

  央行的变相“加息”不是上调基准利率,对存量贷款没影响,所以对市场的影响见效慢。加息对市场的影响,不会立竿见影,一般是个累进的过程。对房价而言,大概在2019,2020年会看到影响。

  楼市的规律是量在价先,一般会经历这么几个阶段,量跌价挺,量跌价稳,量价齐跌。市场调控后,立刻下跌的情况不多,市场的买卖双方都会打持久战,如果持续没有成交量,卖家资金链撑不住就必然降价。2015年下半年以来,众多房地产企业在拼命“加杠杆”,二三年后就要去杠杆,他们借的三年短期消费贷款一到期,银行就不会续期了!即使续期,利率的上浮恐怕也让人还不起。

  综合来看,2018年对楼市势必是一个大考验。三五年内,房地产企业、房价或受到冲击。支持本文观点请猛戳下方大拇指☟(本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(中金在线(cnfol-com)综合财经观潮(guide0929)、樱桃大房子(ytdfz8))

中金在线微信(cnfol-com)

扫描二维码,即可关注中金在线微信

更多 >> 往期回顾