登录推广|客服 |
手机网财经号
手机网财经号
欢迎您,
土地制度巨变!这次楼市要变天?

来源:中金在线综合    2018-01-16 14:40:29

政府将不再是居住用地唯一提供者:我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。
  刚刚,权威消息传来,国土资源部部长姜大明宣布了两项重大土地改革思路:

  政府将不再是居住用地唯一提供者:我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”:落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

  虽然目前具体细则还没出来,但已透露出重磅信号:政府将不再是居住用地唯一提供者。政府垄断“住宅用地供应”的时代或要结束了。

  2017年以来,楼市限购、限售、提高房贷利率等举措不断,但这只是应急性调控,短期性效果显著。而刚刚提出的“政府不再垄断住房供地”,是一项管长远的长效机制建设!如果这条意见是宅基地改革的基本方向,那么这绝对是一个对中国有着翻天覆地的影响的举措,因为:

  一来这改写了楼市(尤其是一二线城市)土地稀缺的局面,有大量潜在土地可以入市;

  二来,农民的利益将可能会因此而大幅度提高!

  二

  很显然,在上述两种新变化下,最受益的是以下个人和机构:

  1、被地方政府认可的大中型企业,尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等,他们可以获得定向转让的产业用地,在上面给员工建设住宅。由此,企业竞争力增强,运营成本下降。

  2、上述企业的核心员工、中高层,他们将优先获得房子,甚至可能不只一套。

  3、大城市近郊的农民,他们将通过集体组织获得“合法建设小产权房”(一般只能出租)的机会,获得大量的土地红利,至少够几代人享用;

  4、高学历、有技术的专业人才、管理人才,他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利;

  5、大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力,而且越是一线城市、强二线城市(及其附近城市),实施上述新政之后,对优秀企业的吸引力越强。

  总之,当政府不垄断住宅供地之后,大城市及其周边城市的吸引力将大增,大企业的人才竞争力将大增。远离中心城市的中小城市,将面临优秀企业、人才的双重流失;大城市里的小企业也会更苦逼,因为它们没有“建房权”,留住核心人才只能拼股权和年薪了。

  三

  “政府将不再是居住用地唯一提供者。”这句话让不少人兴奋不已。是否意味着小产权房要合法了?

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似政策下,关于小产权房的讨论或会继续增加。必须强调一点是,小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成,定性为违法违章建筑,没有转正的可能。

  那么政府将不再垄断住房供地,到底是谁的利好?

  首先有一个需要探讨的问题:这些年,我们的房价为什么涨得这么快?

  对于高房价,需要提醒大家,这是一个非常复杂的现象,导致高房价的原因是多元的,有货币政策的因素,有政府对房地产的依赖,也有供求关系的影响。但最大的原因在于土地制度:解决高房价的根子在于土地制度的突破。

  我们的地价为啥会这么高?俗话说,物以稀为贵。地价之所以会高,归根结底,一是因为住房土地供给量不足,二是对住房土地将保持长期稀缺的预期。

  因此,在目前地产供需矛盾叠加资产荒的背景下,抑制房价上涨的釜底抽薪之策,无疑是加大土地供应。

  这一次,国土资源部明确提出未来土地的“多主体供应”,这无疑是一个积极的信号。尽管从目前的举措来看,除了“非房地产企业的用地用于住宅”这一点可以直接增加土地供应之外,其他的诸如集体土地只能用于租赁房试点等,口子虽然开得小了些,但却抓住了牛鼻子。以后,居住用地和租赁住房用地,将不再由政府一家垄断、别无他店了,而是将研究从更多渠道进入市场。

  为此,中原地产首席分析师张大伟认为,政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将产生非常大的提升影响,其中,城市租赁市场影响最大,对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。他预计,未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

  比如,农村集体土地不用经过国家征地环节,可以盖成租赁房,直接进入了市场,那么节省的成本会非常巨大——农村集体建设的租赁房成本,可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。

  所以,这一政策利好的是市场的租赁房!

  四

  这里有个需要注意的:千万要分清楚,居住用地并不代表商品房用地,住房和商品房是两码事。

  樱桃大房子认为:该信号传达的信息是政府不再是住宅用地的唯一供应者,村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅。

  但住宅并不代表是商品房。能够用于买卖的,依然是国有用地的商品房,而不是村集体土地。

  所以,要想敲响高房价的丧钟,关键的一步,则是让土地制度改革取得真正的实质性突破。同意本文观点请点下方大拇指☟(本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(中金在线综合刘晓博(liuxb929)、樱桃大房子、功夫财经(kongfuf))

中金在线微信(cnfol-com)

扫描二维码,即可关注中金在线微信

更多 >> 往期回顾