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看不见的魔鬼手:房价,究竟是如何被推高的?

来源:猫叔聊财经    2018-01-19 14:54:47

知乎有个热门的话题:房价,究竟是如何被推高的?有人说,因为调控,调控导致房价“越调越涨”;有人说,因为天量的货币,都肥了房地产,苦了实体经济;还有人“阴谋论”,说有人不让房价跌,真的是这样吗?
  (一)

  看不见的魔鬼之手

  知乎有个热门的话题:房价,究竟是如何被推高的?

  有人说,因为调控,调控导致房价“越调越涨”;有人说,因为天量的货币,都肥了房地产,苦了实体经济;还有人“阴谋论”,说有人不让房价跌,真的是这样吗?

  解释上述问题的时候,我们先学习一个名词,“眼镜蛇效应”。

  “眼镜蛇效应”是经济学中非常普遍的现象。

  它起源于一个故事。

  话说有个地方眼镜蛇太多,当地颁布了一条激励抓蛇的法令:谁能抓到眼镜蛇,就给谁对应的赏金。结果导致的结果是什么呢?眼镜蛇越来越多了。

  为什么会这样呢?原来,老百姓发现抓蛇太难了,反而不如养殖快。于是,“眼镜蛇养殖业”就在此情况下催生了。当发现这个问题后,取消了赏金。养殖户们发现没有利润可图,又都把眼镜蛇放了……

  结果,眼镜蛇更为泛滥。

  “眼镜蛇效应”告诉我们:好的出发点,未必就有好的结果。一项方针的制定,钻空子的人能用无法想象的方式打败你。

  中国有句话,叫做“上有啥,下有啥”,说的就是这个意思。

  出了“限购令”,就有人会去离婚;

  新房不让涨价,就会收茶水费、绑定车位、做装修合同,老百姓反而买不起房;

  出了拆迁款,哪里要拆迁,当地老百姓就拼命盖房……

  如今,每一个方针的出台,都会因为看不见的“魔鬼之手”的操纵导致一些莫名其妙的后果。不仅达不到预期目的,有时候还会起反作用。

  地产多头任泽平说过,“房地产要讲逻辑,长期看人口,中期看土地,短期看金融”。

  房价涨不涨,归根到底就看一个信号,那就是信贷的松紧。有人说,如果要控制房价,只要严控信贷的规模不就行了?

  事情远没那么简单。因为总有一只看不见的魔鬼之手,可以数次摆脱监控,利益驱使着它催生了更为泛滥的信贷,楼市因它注入了更多泡沫。

  回顾10年来的信贷监控,简直就是和银行斗智斗勇的血泪史。当然,也是房价的调控博弈大戏。

  (二)

  08年-10年:跌宕起伏,漫天撒钱

  08年,美国次贷危机引发全球金融危机,中国也不可避免。同年房地产行业低迷,土地流拍、楼市下行,经济增速下滑严重。

  为了对冲危机,在08年11月推出了刺激计划。主要推出了“进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施”,计划在两年时间投放大量的资金。

  但最大的弊端是,银行本来要听从安排的,领取对应的信贷额度,但在刺激计划中,取消了对商业银行的信贷规模限制,原本该流入实体经济、中小企业的资金,流入了房地产和地方基建等领域。

  商业银行开始漫天撒钱,地方的融资平台进一步走到舞台中央。同时,对房地产全面松绑,个人房贷利率降低。

  09年,各地房价齐涨,势如破竹。10年,对房价展开调控,精准打击高杠杆,提出首付从20%上调为30%,二套房首付不低于50%等等规定。同时,对信贷投放规模和投向做了严格的限制,房地产、地方融资平台一时间断了粮草,全国展开一场地方负债大摸底行动。

  10年,房价终于歇菜,应声下跌。

  (三)

  11年-13年:铁腕手段,险象环生

  但由于调控药效太猛,部分地产、基建项目面临资金链断裂的风险,市场上流动资金非常紧张。

  为了绕开信贷管控,银行花样百出的非信贷资产业务(现金、业务周转金、拆放同业等等)就这样诞生了。其中有一种叫做“同业拆借”,就是银行之间互相借钱。为了获得更多利润,银行把明明短期就要回款的资金长期借出去,等资金该回款的时候,通过互相借钱应急。

  在股份制银行里,这种情况更为泛滥。据抽样调查显示,当时某地多家股份制银行的贷款中,同业拆借达到50%以上,最高者可到70-90%。

  11年-13年,本来是给信贷设置了额度的。按照道理,M2总量会得到有效控制,但事实上,M2增速持续走高,市场一度匪夷所思。其根本原因,就是银行的非信贷资产业务、同业拆解并没有受到监管,催生了更多的M2。

  13年6月,限制了银行间同业拆借的额度,疯狂的银行在严厉的大棒下终于不敢兴风作浪,开始夹起尾巴做人。6月20日,银行间同业拆放利率Shibor升至创纪录的13.4%(平时为3%左右)。一反常态、没有对现金紧缩进行干预之后,银行间的借贷几乎冻结。金融体系遭受了前所未有的现金紧张的折磨,商业银行出现“钱荒”。

  出来混,迟早要还的。

  (四)

  14年-16年:循环往复,何去何从

  信贷收紧的杀伤效果显而易见。14年2月份,统计局2月24日发布的数据亦显示,1月份中国70个大中城市新建住宅价格的上涨速度一年来首次放缓。同一天,万科大跌6.6%,绿城中国市值也在两天内蒸发超过13%。

  同年4月底,全国35个城市新建商品住宅库存创下2010年以来近5年的历史新高。购房者观望情绪浓重,房企跑量的希望落空,而库存压力较大的地方开始试探性的放松了调控。

  可惜,一部分城市打开限购闸门后市场依然没有太大起色,房价短期冲高又再度回落。(这和前不久金城放松限购是一个道理)说到底,限购对楼市的作用其实不大,单纯限购并不会对市场产生多大影响。

  但是,无风不起浪的银行又发明了新业务,委外投资逐渐兴起,加杠杆、投资期限错配又重出江湖。0首付、消费贷的买房的现象层出不穷。信托资金再一次大规模走向房地产、地方融资平台。

  之后,15年深圳房价启动,16年上海、北京启动。17年二线、三四线启动。

  看明白了吗?在楼市调控中,房地产只是个配角,真正粉墨登场的,是银行。如果银行信贷业务得不到有效监管,无法制止这只看不见的恶魔之手,那房价一轮又一轮大涨的循环绝不会结束。

  2015年,央行痛定思痛,启动了MPA的管理机制,决定要把银行主要的对外资产投放方式一次性监管到位。看不见的魔鬼之手再次拷上手铐。2016年下半年,在加强金融监管的背景下,效果逐步显现,金融机构同业业务增速放缓,货币派生效应减弱,M2终于迎来了理性的增速。

  纵观10年调控,房价上涨只是表面现象,而银行风险才是心头大患。《扁鹊见蔡桓公》中提到,“疾在腠理,汤熨之所及也;在肌肤,针石之所及也;在肠胃,火齐之所及也;在骨髓,司命之所属,无奈何也。"

  如果把房价上涨比作肌肤之痛,那么金融乱象就是危及骨髓的不治之症,只要能监管住信贷的魔鬼之手,相信我们终将迎来健康发展的市场。

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