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楼市冰封,房租暴涨!

来源:房屋屋(its-home)    2018-08-17 16:05:38

自中央定调“坚决遏制房价上涨”之后,楼市巨轮开始彻底转向,北上津厦宁率先掉头,市场预期陡然逆转。楼市在限售冰封之下,正在失去流动性。楼市刚刚冰封,租赁市场却早已蠢蠢欲动。从北京到深圳,从成都到西安,从合肥到昆明,房租涨势之猛,令人错愕。
  七月流火,夏末秋至。

  自中央定调“坚决遏制房价上涨”之后,楼市巨轮开始彻底转向,北上津厦宁率先掉头,市场预期陡然逆转。楼市在限售冰封之下,正在失去流动性。

  楼市刚刚冰封,租赁市场却早已蠢蠢欲动。从北京到深圳,从成都到西安,从合肥到昆明,房租涨势之猛,令人错愕。

  1二线城市领涨:抢人大战结的果

  这是过去一年来,一二线城市房租涨幅排行榜:

  
楼市冰封,房租暴涨!
图表数据来源:中国房价行情


  从上图不难发现,过去一年,有13个城市房租涨幅超过20%,仅有郑州一城房租下跌。

  房租涨幅最高的城市不是北上广深,而是成都,成都以30.98%的涨幅超越深圳,位列榜首。

  紧随其后的除了深圳,就是重庆、西安、天津为代表的二线城市,涨幅全线超越北上广。

  成都、重庆、西安、天津,这四大城市都是名副其实的网红城市。成都重庆西安在抖音上的影响力,是北上广深都无法匹敌的。而天津放开大学生落户一夜引来30万申请,更是2018年最具爆点的新闻。

  更值得一提的是,这四大城市的,在过去两年来都发起了轰轰烈烈的“抢人大战”。

  以成都为例,2017年成都新增户籍人口36.43万人,在全国各大城市中遥遥领先。

  再以西安为例,2017年,西安新增户籍人口20万人;今年前8个月,又新增落户人口56万人。不到两年时间,西安就增加了接近80万的户籍人口。

  与此对比,2016年,西安总人口也不过883.21万人。

  人口涌入,除了刺激“落户抢房”之外,必然带来租房需求的暴增。供不应求之下,这些城市的房租开始大幅上涨,也就在意料之中。

  2北上广深杭:房租分化

  作为全国最具竞争实力的城市,北上广深杭在房价上名列前茅,在租金排行上也冠绝全国。

  不过,在排行上,位次有所变化。深圳平均租金超过上海,杭州平均租金超过广州。这两大城市互联网信息产业相对发达,聚集了相当数量的高收入人群。

  
楼市冰封,房租暴涨!
图表数据来源:中国房价行情


  然而在房租涨幅上,这五大城市出现分化:

  深圳涨幅高达29.68%,北京广州也均超过20%,而上海的涨幅仅有16.46%,杭州为11.88%。

  先说杭州,杭州租金滞涨,一大原因是杭州楼市仍旧火热,由租赁赚往购房的人群相对普遍;另一个原因是杭州在长租公寓等租赁试点上走在全国前列,租赁土地供应相对充足,部分长租公寓已经上市,在一定程度上平抑了房租涨幅。

  至于广州深圳的房租上涨,背后正是人口涌入的结果。

  去年以来,北京上海开始严控人口流入,而广深则敞开大门。

  2017年,京沪常住人口首次出现双双下滑,这是1978年改革开放以来首次。当年,北京减少2.2万人,上海减少1.37万人。与此对比,广深的常住人口分别增加45.49万人、62万人。

  新的问题在于,京沪同样在严控人口,为何北京房租仍在大涨,而上海却相对低迷?

  原因在于,北京控制人口的力度远远大过上海。看这组数据就明白了:

  2017年,北京拆除违法建设5985万平方米,2018年,北京将拆除违法建设4000万平方米以上。

  2017年北京商品房销售面积为875万平方米,即便加上267万平方米的保障房销售面积,加起来也不过1142万平方米,不到当年拆除面积的1/5。

  这会带来什么结果,可想而知。且不说人口能减少多少,最起码供给被大幅削弱了。

  同时,在北京,资本开始大举进入租房市场。

  与兴建长租公寓增加租房供给不同,这些资本则是广泛收购房源装修再出租,不同平台为了争抢租房资源,不惜哄抬价格,从而抬高区域性的房租。

  这与“炒房租”已经没有实质性区别了。

  3房租收入比:这些城市最夸张

  房租与房价完全不同。

  房价由资金和政策推动,只要有源源不断的货币之水,有异常宽松的金融政策,有来自四面八方的资金涌入,房价一年翻番,从来都不是难事,这在过去二十年的房价上涨史上,一而再再而三地被证明过。

  而房租则与一个城市的产业体系、就业体量和收入水平息息相关。没有足够的人口导入,没有相应的收入增长,房租想要如房价一样变成脱缰野马,并不容易。

  房租收入比,作为衡量房租与可支配收入之间的关键指标,能看出一个地方的房租是否超出了居民的承受能力。

  这是一二线城市房租收入比排行:

  
楼市冰封,房租暴涨!
图表数据来源:中国房价行情


  从租金排行来看,北京以3379元遥遥领先,成为榜单上为一个超过3000元的城市。深圳、上海紧随其后,全部超过2500元,杭州、广州则略低于2000元。

  在所有一二线城市里,租金超过2000元的有3个城市,超过1500元的有5个城市,超过1000元的有25个城市。

  从房租收入比来看,北京深圳三亚上海遥遥领先,房租占人均可支配收入的一半以上。这其中,三亚作为旅游城市,租金高企,但城镇居民人均可支配收入却相对薄弱,这就导致房租收入比居高不下,比肩一线城市。

  沈阳、长沙、济南、银川、呼和浩特等5城房租负担相对较低。这其中值得一说的是长沙,长沙虽然整体经济数据相对不显眼,但城镇居民人均可支配收入,在省会城市里却一直排在前列。

  4房价租金比:厦门一骑绝尘

  房租收入比,衡量的是房租对收入的偏离水平;而房价租金比,衡量的是房价对于租金的偏离程度。

  房价租金比越是悬殊,越说明房价过高而房租偏低。如果房价失去上涨动能,单靠租金,收回成本的时间就越长。

  这是一二线城市最新的房价租金比:

  
楼市冰封,房租暴涨!
图表数据来源:中国房价行情


  以年租金来衡量,在房价租金比方面,厦门遥遥领先。房价租金比高达84。这意味着,如果只靠出租,厦门一套房子想要收回所有成本,起码需要84年。

  三亚超过70,福州青岛石家庄超过60,甚至超越北上广深四大一线城市。这样的房价租金比,显然是不合理的。

  在国际上,房价租金比的正常范围一般都是15-25。以此作为标准来衡量,在这33个一二线主要城市里,仅有哈尔滨刚刚触及正常范围,其他所有城市,房价相比于租金来说都较高。

  不过,这并不意味着这些城市的租金太低,只能说这些城市的房价太高。

  经过这一轮暴涨,一二线城市房价几乎全部翻番,而房租却难以脱离居民实际收入水平而“一意孤行”,房价租金比必然越来越失衡。

  5高房价VS高房租

  高房价带来的社会问题相当严重,但高房租带来的问题更加严峻。

  房价高企,至少还有不买房的选择空间。如果房租继续上涨,那么普通工薪阶层就只能从中心城区向郊区转移。如果连郊区房租都无法支撑,那就只能被迫离开这些大城市。

  可以说,租房是买不起房最后的退路,这也是大力推进租售并举的关键所在。

  所以,相比于犹如脱缰野马般的高房价,高房租的问题更加值得重视,因为它关乎真正的民生负担。(本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)

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