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楼市爆出大消息:全国取消限售第一城诞生?

来源:21财闻汇    2018-12-19 15:52:23

楼市“取消限售”第一城或将出现变数。12月18日晚,菏泽市住房和城乡建设局发布了11条通知、公示,其中包含《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》第六条明确表示,取消新购住房限制转让措施。
  楼市“取消限售”第一城或将出现变数。

  12月18日晚,菏泽市住房和城乡建设局发布了11条通知、公示,其中包含《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》第六条明确表示,取消新购住房限制转让措施。

  菏泽取消限售一经发出便激起千层浪,在行业内引起了极大的反响。19日,从菏泽市住建局获悉,就该市出台取消限售一事,目前该局正在内部讨论,今天会在官网和官方微博上做出回应。对于取消限售是否已开始执行,菏泽市住建局相关工作人员回应称,由于后台系统还在调整,处于准备状态,还没有正式启动。目前还没有收到省里或市里的最新指示。

  此外,山东省住建厅房产工作人员表示,正在了解菏泽的情况,包括出台的原因、当地的市场情况,在弄清楚之前,没有具体的想法。他还表示,媒体对菏泽的举措进行过度解读,不利于地方根据自身情况采取措施。

  截止14:00发稿,从山东省住建厅房产处获悉,此文件没有报备省厅,已经要求菏泽住建局尽快进行政策解读,菏泽住建局下午或作出回应,对于菏泽住建局出台此文件是否有违规的地方,省厅表示不好说。

  所以,楼市“取消限售”的第一战能否顺利打响打上了一个大大的问号?

  全国取消限售第一城诞生了?

  12月18日,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,第六条明确规定:取消新购住房限制转让措施。

  此次调整距离举措出台仅有一年多时间。

  2017年11月6日,菏泽市发布一条通知,其中第14条规定:对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年。各地要针对二手房交易监管存在的问题进行认真梳理,督促相关部门逐一整改,确保各项措施落地生效。

  昨天的通知还称,降低市区商品房预售资金监管额度。对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管账户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。

  严跃进认为,菏泽此次取消限售,信号意义极强,可以认为是2018年楼市放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似,都是楼市从紧到宽松的重要变化。这种看似在某个文件中“不经意”地提及了一句,但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的举措会造成很强的示范效应,在因城施策的框架下,预计后续类似举措放松的城市还会继续增多,尤其是会从限售进行松绑。

  值得注意的是,今年1月5日,兰州市住房保障和房产管理局取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购,是首个在部分区域解除限购的城市。

  此类举措策取消,对于后续市场的影响,严跃进看来,将是很大的。此前包括兰州也有过各类举措的调整,当时也引起关注,但没有形成太多的模仿。而菏泽取消限售,在当前市场基本面下,预计模仿的城市会增加。此类举措应该说对于市场交易的影响还是存在的,尤其是会减少一些看空情绪,对于当前下行的楼市来说是有托底效应的,至少楼市看空的情绪会进一步减少。

  菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《全国百城库存报告》可以看出,全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,目前首次出现同比正增长现象。其含义是,三四线城市过去库存消化速度是比较快的,而现在因为包括棚改调整、市场需求透支等因素影响,实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出,近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹了。

  会有更多城市追随菏泽,也取消“限售”吗?

  知名财经评论员刘晓博认为,

  在限购、限贷、限价、限售、限商的所谓“五限”里,最应该取消的就是“限售”。住宅兼具“生活必需品”和“资产”双重属性,在特殊时期,“限购”、“限贷”都是可以理解的,“限价”也未尝不可。“限售”涉嫌限制了居民的财产权,至于“限商”必要性也不太大。

  整体来看:一线城市、强二线城市,未来全面取消“限购”、“限价”、“限贷”的可能性不大,即便房地产税出台后,都可能取消不了,只能在特殊时期放松而已。限售、限商则有可能取消。

  三四五线城市,未来一两年取消“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”的可能会有所增加,毕竟这类城市中的一部分,其人口增量有限、稳增长压力较大。

  另外,菏泽的限售取消,至少说明了两点动向。

  第一、因地制宜依然是当前举措制定的出发点,各地可以根据具体情况进行调整。

  第二、举措取消也会循序渐进,会从类似限售等取消开始,而后续还会相对谨慎。

  此类举措取消,对于后续市场的影响是很大的。实际上此前包括兰州也有过各类调整,当时也引起关注,但没有形成太多的模仿。而菏泽取消限售,在当前市场基本面下,预计模仿的城市会增加。此类措施应该说对于市场交易的影响还是存在的,尤其是会减少一些看空情绪,对于当前下行的楼市来说是有托底效应的,至少楼市看空的情绪会进一步减少。

  未来房地产走向引关注

  7月31日,重要会议提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

  在此前后,深圳等地持续出台“三价合一”、“限售”等轻量级的行政手段,加码调控力度的预期管理,警惕投资投机情绪的死灰复燃。

  调控之下,新房滞销,房企融资渠道不畅,今年全国土地流拍数量也大幅增加,甚至超过近年来土地市场最冷的2014年。

  10月中旬,广州传出增城、花都、南沙取消限价限售的消息,这被市场迅速解读为“限价放松”。随后官方人士回应对外限售没有取消。

  与此同时,其它地市也发布人才新政,对人才落户购房给予补贴,曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率,例如招商银行深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。

  近日,发改委发布《关于支持优质企业直接融资的通知》(下称《通知》),其对房地产行业融资的影响也引发了市场的高度关注。而今年以来交易所地产公司债审批速度也已加快,前11月通过交易所审批的地产公司债额度同比大幅增加,《通知》的下发是否可以看作房地产融资进一步放松的信号?

  据第一财经报道,第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明表示,虽然发改委支持优质企业发企业债,但具体分析发现,按照中央精神,目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目,并不支持商业地产项目,不能因此认为房企融资开始松动了。

  华创证券分析师袁豪分析称,目前调控已见成效,举措无从紧必要,同时经济也存在波动压力,目前形势下稳定或更为关键。他预计后续房地产市场环境有所改善。

  今年的10月31日和12月13日的两次中央政治局会议,在研究和部署经济工作时只字未提房地产。张大伟认为,连续两次政治局会议未提及房地产内容,对于房地产市场而言,意味着调控方向不会发生改变。从11~12月整体看,房地产措施基本平稳。

  京东金融首席经济学家沈建光预计,今后仍会坚持房住不炒的表态,同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降,预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。

  摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊对第一财经表示,考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现,预计至少年内和明年上半年之前,房地产调控立场和手段不会有明显变化,其间房地产投资增速会持续下行。

  而明年年中之后是否会重新调整房地产措施?章俊预计,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一底线不会变,但可能会调整部分城市限购限售,放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体举措。

  “取消限售”是否会继续仍是未知数。对此你怎么看?支持的请在下方点个大拇指(本文观点仅供参考,不代表中金在线立场)(来源:21财闻汇综合中国网地产、第一财经、券商中国(quanshangcn)作者:陈冬生、刘晓博说财经(liuxb929)、菏泽市住房和城乡建设局)

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