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店租凶猛难坏商家 记者揭秘四大“凶手”

手机免费访问www.cnfol.com2013年11月07日 17:21 东南网 孙春燕 张顺和 查看评论
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厦门店面租金高,最根本原因就是店面卖得越来越贵


  凶猛的店租,扼杀了中小商家的生存空间,破坏着厦门的商业生态。到底是什么原因,导致店租“跨步前进”?究竟是谁的过错,给店租如此的上涨动力?

  导报记者连日来调查发现,一方面,近年来投资商业地产的热潮,导致了厦门店面价格节节攀升、高高在上,店面投资者为了达到预期回报率,本能地提高租金;另一方面,优质店面还相对稀缺,导致资金相对充裕的房东,宁可让店面空置也不会轻易让步;此外,店租上涨的另一大动力还在于,店租持续上扬的美好前景,也让房东能更好地寻找到接手人。

  凶手1 店面越卖越贵 租金不涨才怪

  “厦门店面本来卖得就贵,租金能不贵吗?”在从事房产中介多年的钟小姐看来,厦门店租高的最大原因就是店面越来越贵。“一般来说,商铺价格以高于附近住宅价格的2倍—5倍为宜,但目前厦门岛内一些区域商铺价格已10倍于同片区的住宅价格。”置强房产相关人士告诉导报记者,厦门商铺购买者中,四成以上以短期投资为目的,而每转手一次,至少要提价20%。“一些店铺,在短短时间内就被转手三四次,店铺的售价自然上升。”

  欢康房地产的颜小姐也表示,尽管店面投资近两年已有所“降温”,店面升值也不如住宅来得快、来得猛,但即便如此,店铺价格还是会有三成左右的涨幅。

  钟小姐给导报记者看了一份记录,东方巴黎附近的店面售价13万元/平方米;禾祥东路店面每平方米均价要七八万元,靠着湖滨东路或厦禾路的,每平方米至少要10万元;千禧园附近的沿街店面14万元/平方米;就连备受诟病的明发商业广场,店面售价也要两三万元/平方米。

  不仅如此,导报记者调查发现,瑞景一带的店铺,有人已经叫价5万元/平方米;在SM商圈,沿街店面价格接近10万元/平方米;至于最热也最受关注的中山路,在售的店面最便宜也要20多万元/平方米,有店面甚至开出了每平方米40万元的“天价”。“这就好比开出租车,你买辆奇瑞,5元钱起价就能跑,如果买的是奔驰,起价自然要高出许多。”对店面投资情有独钟的蔡先生说,店面租金很大程度上取决于店面的售价,售价节节攀升,租金没道理要下降。

  凶手2 房东很强势 不怕没人租

  “店面一般都在个体房东手中,很难进行统一的规范,价高者得,没办法控制。”面对租金高涨的问题,厦门高鹏房产总经理傅强坦言,房东一般都看眼前的收益,根本不会管你做什么业态,也不会认什么品牌。

  而在目前的状态下,房东还是掌握着话语权的强势方,无需太担心租不出去。特别是位置稍好的地方,一个店家倒下了,总会有人前来补空,如海浪般前仆后继。“这好比是围城,虽然有人想出去,但也有不少人想进来,想进来的人总以为自己能有所不同。”一位被高店租压得有些喘不过气的商家告诉导报记者,他曾经试图跟房东商谈不要一下涨得太多,但房东根本没有让步的意思。后来,他了解到原来已经有人盯上了这个门店。

  而且,不少投资店面的人手中资金充裕,财大气粗,涨价后即使导致短期空置,也有相当的承受力,不会轻易松口。

  当然,房东的如意算盘也并非时时都能打得随心所欲,也会有失手的时候。而且,现在这种现象有越来越多的迹象。

  据一位房产中介人士透露,在禾祥东有一个不错的店面,原来的承租方是一家知名牛排餐饮连锁品牌,生意很红火。但去年租约到期后,房东坐地起价,涨了30%,餐饮店只好退出。“后来一直找不到接手的人,空置了半年多时间。”该人士表示,该店面月租金在六七万元,这样无形中损失了四五十万元的收益。更让人哭笑不得的是,最终房东看形势不妙,扛不下去了,只好降价处理。

  凶手3 为了回报率 死扛也要涨

  “即便没人租,我也不会降租。”炒楼族胡先生坦言,不降租还是为了期望中的投资回报率。

  今年以来,胡先生先后两次砸重金投资写字楼和店铺,他告诉导报记者,在入手店面之前,中介就给他算过一笔账,他的两个店面,只要租金超过3万元,就能保证3个点的投资回报率,收益相比银行定期存款差不多,“最主要的是,投资店面不仅不用担心通货膨胀的问题,而且有可能因为地铁、周边改造等一下子翻倍”。

  玛雅房屋店长陈先生,也以他手里的一个店铺为例给导报记者算了一笔账:湖滨东路上一间74平方米的店面,目前月租金要21000元,年租金收入就是25万元,相对这间店面720万元的投资额,回报率超过3.4%。“如果按照周边行情,将租金上调至3万元,回报率一下就达到5个点,你说房东能不涨租吗?”

  房产中介钟小姐也说,中山路有个3层的店铺,70多平方米售价1000万元,只要年租不低于30万元,回报率就能达到3个点。而按照预期6个点的回报率计算,年租金则要提高到60万元。“对那些店面投资者来说,谁会和回报率过不去呢?”

  凶手4 提租再转手 更易找下家

  还是因为回报率,房东死扛着也要涨房租,就是想在转手卖出的时候,能够顺利地找到接手的人。

  据一位投资者透露,他一位外地朋友就曾碰到过类似的事情。这位朋友在厦门一商业广场看中了一个门店,看着人流也还不错,就有些心动。“原房东拿出了几份不同时段的合同,上面的租金都是递增的,而且还不低,有百分之二三十。”该投资者表示,正是看到了这种逐年递增的租金回报率,对厦门商业环境并不熟悉的朋友才最终下定了决心。

  不过,朋友接手之后才发现,该商业广场的经营环境并不理想,现有的租金已经处于紧绷的状态,租出去之前其实已经空置了好几个月。在原有租约到期后,他想再按原价出租,已经非常困难,更别说涨价了。“这其实就是一种包装,是有存在,但不好多讲。”昨日,导报记者向某中介人士求证这一现象时,该人士委婉地拒绝了这个话题。

  房东为了转卖门店美化回报率,而有些商户之所以愿意担着高店租的风险承租,其实也打着如意算盘,做好了两手准备。“这些商户先把店租下来自己尝试着经营,如果实在不行,就找机会转出去,即使租金涨不了,还可以从中赚个数万元的转让费。”一位房产中介人士如是说。孙春燕 张顺和

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