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一线城市土地还能火爆多久?

来源:亿翰智库    作者:佚名   2016-01-26 10:55:59
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  腾讯财经特约自媒体 亿翰智库

  一线城市土地市场走强

  根据我们的统计分析,2015年全年一线城市共推出227宗住宅用地,其中流拍的只有5宗,流拍率仅为2%,与地产市场火爆的2013年流拍率接近,房企对于一线城市土地的购置欲望十分强烈。

  同样发生较大变化的还有土地溢价率。近五年土地溢价率最高的时期是2013年,达到了42%,当年土地销售火爆,成交量达到了历史最高位。2015年的土地溢价率为36%,仅次于2013年,相比2014年出现了明显的提高。

  土地成交均价方面,近五年一线城市土地成交均价是持续上升的,虽然2015年土地均价略微有所回调,但与5年前相比,2015年均价是原来的3倍,总体已经达到了24269元/平方米。

  在刚刚过去的2015年,一线城市土地市场的各项数据都已十分接近房地产行情最好的2013年。当然,土地市场的火爆程度与房企拿地热情和竞争程度成正比。

  
一线城市土地还能火爆多久?


  
一线城市土地还能火爆多久?


  
一线城市土地还能火爆多久?


  我们认为开发商涌入一线城市的原因有三点:

  第一、回流一线城市避险。

  高库存和分化是2015年房地产市场的两个关键词。三四线城市巨大的库存压力以及低迷的房地产市场表现迫使开发商争相在需求较为稳定的重点城市拿地,一线城市顺理成章成为这一阶段的主要受益者。且与三四线城市高库存、需求乏力的现状相比,一线城市的购房需求较为稳定,房价坚挺,企业多选择回归一线城市避险。

  
一线城市土地还能火爆多久?


  从数据上也可以看出,各线城市在房价上出现了非常明显的分化,一线城市的增速远远高于其他城市。

  第二、低成本融资。

  城市地价不断上涨,其增幅远高于房价增幅,房企的利润率已被压得很低。而企业在三四线城市很难获取低成本资金进行投资,且房价没有优势,房企自然会避开三四线城市进行拿地,从而造成一线城市土地市场的火爆。

  2015年以来央行进行多次降准降息,外加公司债发行条件的放宽,房企融资成本降低。企业融资成本的降低也从另外一方面带来了土地市场的激烈竞争,地王频现。

  第三、金融体系的支持。

  一线城市房地产市场表现较好,是各大金融金融机构投资和配置的重点区域。三四线城市融资成本要高于一线城市,且融资方式有限。房企在三四线城市发展时,往往银行贷款跟不上,又没有其他非银融资手段,房地产企业在三四线城市很难融到钱。而一线城市具有相对完备的金融体系,融资方式除了银行贷款,还可以通过发行债券,票据等,融资压力大大减轻。

  长期来看,一线城市土地市场的火热程度或将难以持续

  2015年地价上涨的背后是以房价上涨的预期作为支撑的,但从数据来看,商品房价格的增速似乎并不足以维持地价的增速。

  从下图中可以看出,2015年一线城市的房地产市场虽然取得骄人的成绩,但是房价涨幅远低于地价的涨幅,一线城市房地产项目的利润率正在下降,未来房企在高价拿地方面会趋于谨慎。

  
一线城市土地还能火爆多久?


  此外,从涨幅的走势上来看,房价涨幅在扩大,而地价涨幅在缩紧,二者敞口也在逐步缩小。这说明市场正在逐步回归合理的,未来一线城市的土地市场将可能逐步“退烧”。

  我们认为2016年一线市场的火热将会降温,走到一个比较温和的阶段,房价不会大幅上涨,同时下降的可能性不大。在土地供给方面,2016年依旧会越来越少,地价仍然会提高,但是这依旧不会阻挡开发商的拿地脚步。

  文章来源:“亿翰智库”微信公众号,腾讯财经已取得授权,再次转载需得到原公众号授权

  免责声明:本文来自腾讯新闻客户端自媒体,不代表腾讯新闻的观点和立场

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