楼市再次巨震！这一次，目标是小伙伴们最为关心的房贷利率。

　　8月25日，中国央行发布重磅公告，称改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制后，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，且自2019年10月8日起施行。

　　乍一看很复杂，想买房的小伙伴们都懵了：房贷利率高了还是低了？房奴们月供会增加吗？这一决定对于个人买房有利吗？究竟该在10月8号前买房还是之后买房更有利？

　　利率影响

　　众所周知，目前房贷的贷款基准利率是：一至五年(含五年)期限的为4.75%，五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上，4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。

　　然而，随着贷款市场报价利率(LPR)形成机制，个人住房贷款终于随之变化。

　　1、什么是LPR？

　　对于购房者而言，房贷利率与购房成本直接挂钩。因此，房贷新政实施后，房贷利率会降低，抑或增高，也成为最受关注的问题。

　　先科普下，LPR是Loan Prime Rate 的缩写，是指“贷款市场报价利率”，是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

　　据了解，贷款市场报价利率(LPR)报价团目前由18家商业银行组成。市场利率定价自律机制依据相关文件确定和调整报价行成员，监督和管理贷款市场报价利率运行，规范报价行与指定发布人行为。

　　换成大白话就是，以后房贷利率是浮动的，是可变利率，根据LPR的利率变化而变化，而不是之前按照基准利率上下浮动确定后在合同期内再不修改。但是具体调整公式，还要看各家银行的细则。

　　2、新政实施后，对首套房、二套房贷款有何影响？

　　8月20日，全国银行间同业拆借中心首次发布新的LPR，一年期LPR4.25%，比原来基准利率降10个基点，比以前老的LPR降6个基点；五年期以上LPR为4.85%。

　　中国人民银行有关负责人表示，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

　　以此计算，则首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷不低于5.45%。

　　假如按照原来的房贷利率算，300万贷款30年，那么一个月要还1.592万元。    　　如果严格按照LPR最新的数据4.85%算，300万贷款30年，一个月要还1.583万元。    　　也就是说，严格按照现行的LPR定价来给你放贷款，每个月房贷可以轻松100块钱。

　　二套房如果按照现在比较普遍的基准利率上浮20%来计算，就是5.88%的利率。但是新机制下，如果按照目前的LPR，二套房贷利率则不得低于5.45%，比按基准利率要低。

　　3、七折、八折等便宜房贷理论上不会有了

　　过去四年，我国房贷政策利率一直都维持在4.9%，但是这次调整房贷利率从原来的4.9%首次变成4.85%。是不是说明楼市正式降息？房地产市场会产生哪些影响呢？

　　首先，看似在数字上是有下降的幅度，但是这只是名义上的“小降息”，对实际房贷利率几乎没有影响。

　　因为对大多数城市而言，目前房贷利率已显著高于新规要求。以成都为例，目前首套房贷款利率主流仍执行基准上浮15%(5.635%)，二套房贷款利率则集中在基准上浮20%-25%(5.88%-6.125%)，均符合要求。

　　根据央行新规，各地具体房贷利率，由商业银行根据LPR基准利率加点形成，这里的加点，就是过去的上浮，这意味着实际房贷利率该怎么上浮还是怎么上浮。

　　但要注意的是，央行明确规定，首套房贷利率，不得低于LPR市场利率，也就是说未来只能加点上浮，最多也只能维持在基准利率，不能再进行打折。

　　这意味着，此前一些地区商业银行有9.5折房贷或8折房贷，在新机制下，但原本的“打折房贷利率”或将一去不返，未来LPR就是最低的下限。

　　总体看，此次新政对于房地产市场并不会产生过多影响。

　　4、房贷计算或因人因时而异

　　另一方面，根据16号文，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　同时银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

　　在东吴证券分析师齐东看来，因城施策调整更加方便，政策意图传递更加便利。此前虽然央行也可以定向指导各地区按揭利率，但是主要方式是控制额度和上下浮比例，且多以窗口指导方式进行，反馈相对滞后。本次特别规定各省可确定辖区内加点下限，居民能够更快形成预期，未来能够更方便对按揭进行调控。

　　与此同时，分析人士认为，未来房贷的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象，“不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。”在此情况下，对于购房者而言，要想获得较低的贷款利率，个人信用的积累将更加重要。

　　此外，虽然新发放商业性个人住房贷款利率利率加点数值合同期限内固定不变，但借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年。

　　齐东指出，本次特别规定“申请人”可协商约定利率重定价周期，最短周期为 1 年，而此前为固定 1 年，即如果基准利率调整，统一等到第二年进行调整。“从申请人层面，实际获得了一定自主权。如果预判未来处于加息周期，则把重定价周期拉长，锁定利率；如果预判处于降息周期，则反之。”

　　5、存量房贷客户不受影响

　　对于已经买房的房奴们来说，暂时不用担心房贷利率变化。

　　因此央行此次调整，采用了新老划断的办法。

　　央行指出，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

　　也就是说，至少在10月8日前，房贷合同会采用基准利率定价，新规只对10月之后的新增住房贷款有效。

　　不过，8月17日，央行指出，在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。

　　最后要注意的是，尽管银行发放贷款由参照贷款基准利率定价转向LPR定价。但多数业内人士认为，在房住不炒的政策调控下，房贷利率较大概率维持稳定，不会出现大起大落的情况。

　　楼市影响

　　除了利率，新政对楼市影响几何是小伙伴们另一个关心的焦点。

　　由于新规是从10月8日开始实施，不少准备买房的小朋友们开始纠结了：如果买房应该在这之前买合适还是之后买更合适？

　　1、10月8日后买房是赚了还是亏了？

　　具体问题具体分析，不同城市影响不同。

　　以上海为例，此前对于最优质的客户，首套房按揭贷款利率可以给到9折(4.41%)，优质客户则普遍可以给到9.5折(4.655%)，但本次调整后，如果按照8月20日的LPR报价来看，上海首套房房贷利率最低将提高到4.85%，那么对于上海的购房者来讲，可能变得不那么划算。

　　但如果在北京，北京地区首套房贷款利率为普遍为基准利率上浮10%(5.39%)，新政策实施后，人民银行北京营管部将根据北京地区的地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。如果北京营管部确定北京市场的加点下限少于54基点，那么新政策对于北京购房者来说，则更为有利。

　　此外，LPR是每个月都会浮动的，目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大，那么相应的住房贷款利率也会随着下调。

　　2、对房价走势有何影响？

　　首先要注意的是，此次央行公告说了，为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

　　也就是说，即使新LPR机制引导贷款利率下行，楼市也沾不到光。

　　事实上，这两年来，从房地产信托到房企外债，从“地王”融资到高杠杆房企融资限制，再到银保监会三番五次严查资金违规进入房地产，楼市逐渐转冷。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，政策属于中性政策，之前同类型的政策是要求房贷利率不得低于基准利率的70%。政策的出台是为了平稳房地产预期，避免在LPR下调背景下，对房地产产生刺激作用，避免资金绕道进入房地产。

　　诸葛找房副总裁苑承建认为，对于热点城市来说，新的利率定价机制明确要求各地要根据当前房地产市场实际状况制定利率加点，预计热点城市实际执行的利率加点将在央行公布的60个基点上明显提高，至少不低于当前实际执行的利率。

　　未来一段时间，全国房贷利率不但不会下降，反而整体会呈现上升趋势，特别是二套房利率，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，LPR由18家银行月度报价决定，此次政策确定的是辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，同时还要看新政执行时期的LPR，在房子是用来住的，不是用来炒的大背景下，长期来看并没有利好楼市。

　　3、将利好股市？

　　小伙伴们都晓得，货币政策宽松了，钱不是流向楼市就是流向股市。以往情况热钱都是走肾不走心，基本都是涌向楼市，A股只能望钱兴叹。

　　不过，在目前楼市摆明没戏的情况下，有分析人士表示，或将利好股市。

　　毕竟最新1年期贷款市场报价利率(LPR)为4.25%，比之前的4.31%下降了一点。在分析人士看来，LPR利率的降低具有和降息相似的功效，因此LPR的公布意味着国内的“实质降息”终于也要落地了。

　　降息对股市会形成一种提振的作用，因为“降息”不仅仅是为市场提供了更多的资金。而且增强了投资者的看涨情绪，更多的资金也愿意进入到股市，支撑股市的上涨。

　　此外，“降息”让企业的经营情况好转，对于企业的业绩有利好作用，那么改善了整体的宏观经济环境。而宏观经济环境也反过来影响到二级市场的基本面，给市场带来刺激。

　　不过，从8月26日A股表现看，貌似不大买账~

　　总而言之，从新发布的房贷政策可以看到，人民银行重点强调了不得突破利率下降，明确加点水平，并强调因城施策。

　　人民银行副行长刘国强此前也表示，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，并明确“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。”

　　小伙伴们，这下心理有谱了吧~

　　(文章来源：金融投资报)

　　(责任编辑：DF142)